~物件購入後に利回りアップさせた6つの事例~⑤

こんばんは、今日は震災4年ということで、私も会議中ではありましたが、黙祷いたしました。

元々生まれが大阪なので、阪神淡路大震災も経験してます…

被災はしなかったものの友人の家が被災していたりしたので、辛さ等も多少は知っています…

東日本大震災でお亡くなりになられた方々のご冥福をお祈りし、被災された皆様に心からお見舞いを申し上げます。

投資家の皆様、地震保険は絶対入っておきましょう!

なにがあるか分かりませんから…

本題に入りたいと思います。

最後の利回りアップ!

不動産賃貸業の本質、家賃を上げる!です。

そのためにリフォームをかけ、内装をキレイにし、賃料をアップさせる。

なんだそれ…

 

普通だよ・・・リフォーム高いよ・・・

 

と思われるかもしれませんが・・・

 

静岡の物件購入時にとある工夫をしました。

 

その工夫ついてご紹介したいと思います。

 

購入前

・9戸中3戸空き

・売主が高齢で亡くなる前に売却をしたいと急いでいる

・結構ボロボロ・・・

 

以上の条件が揃っていたため、オーバーローン可能物件で当日の内に3番手まで入っていた。

 

私はメールをもらった瞬間に見て、1分後に詳細確認のため、電話をして、すぐに購入の意思を示した。

 

そのため、一番手を確保していた。

 

そして、一番手からの融資もすんなりできる担当者に動いていただき、通ったため、買えるお客さんとなった。

 

ここからが勝負です!!

 

全売主が飲んでくれるわけではないと思いますが、

 

ここから価格交渉・その他の交渉をしてみました。

 

もちろん買付前に、仲介担当者には価格が安くなるか、リフォームをもってもらえないか?を相談してました。

 

買えるお客さんになったために仲介担当者もしっかりと動いてくれるようになり、

 

交渉の結果:

 

①外壁塗装を売主持ち

 

②リフォーム費用160万円分もらい、こちらで工事の内容を好きなようにさせてもらう

 

の交渉が成立しました。

 

その結果、2部屋に一極集中で間取り変更・和室を洋室に変更・洗面台を交換等のバリューアップを行い、この二部屋に関しては5.3万のレントロール予想を6万円に家賃アップしております。

まとめ

空いている部屋があれば、融資の確約をいただいてからでもリフォーム代として売主に交渉できる場合もある。

 

しかも一度数部屋でもキレイにしてしまえば、次からも修繕費用を抑えれるというメリットもあります。

 

是非、先に担当者に相談の上、融資確約後、買えるお客さんになってからでも交渉してみてください。

 

意外と費用を浮かせれるかもしれません!!

 

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