こんばんわ、越谷大家です。

 

本日より、Yahoo!ファイナンスに不動産投資の欄ができ、そこから楽待に入れるようになりましたね。

 

そこからアクセスされた方もあってか、アクセス数が増えているのを感じる次第です。

 

そこで、本日は、先日宣言しておりました、私の一棟アパートの購入資産を全てさらけ出したいと考えております。

 

初めて物件を購入される方のご参考になればと考えております。

 

実際、物件を購入する際には物件価格＋7％ぐらい諸費用がかかると言われております。

 

その内訳を紹介したいと思います。

 

物件概要

35才のボロ木造アパート

物件価格：1,560万円

厳密に言えば、敷地内に2棟建っております。（1K×4戸の2棟です。）

 

仲介手数料

おそらく一番価格が大きくなるのが、仲介手数料です。

 

購入価格によって、利率が変わりますが今回は、

 

（1,560万円×3％＋6万円）×税(この時は5％)＝55.44万円です。

 

結構な金額なので、業者にはしっかりと働いてもらわないといけませんね！！笑

 

ただ、この金額大きいですが、無理に値引き交渉をしない方が良いです。

 

しっかりと報酬はお支払いしましょう！！

 

登記料

ここが2番目に大きい金額になってくるかと思います。

 

今回の場合：296,663円かかりました。

 

内訳ですが、

 

印紙代が163,650円

 

報酬が124,660円かかりました。

 

この報酬は別の物件の時に交渉したりしましたが、多少なら値引きが可能です。

 

ちなみにこの物件は日本政策金融公庫で借りておりますが、公庫指定の司法書士でした。（公庫の目の前にあるから・・・）

 

自分で選んでも良いという時は仲介業者に聞いて格安のところで登記してもらうと安上がりです。

 

以下実際のかかった領収書です。

 

印紙代

契約書に貼る印紙です。

 

今回、売主が、売主都合で、通常は折半のところ、印紙は買主全額負担でないと売らないと言い出しました・・・

 

結構勝手な売主さんで、せっかく進んでいた話しがオジャンになるのも微妙だったので、今回はその条件を飲みました・・・

 

そのため、1千万円を超え、5千万円以下なので、2万円の印紙を貼りました。

 

また、銀行用で7,500円の印紙が必要だったので、

 

合計：27,500円かかりました。

 

固都税清算金

土地と建物足して、年間50,887円かかっております。

 

これを売主、買主で持っている日数分で割ります。

 

今回、1月14日決済だったため、

 

売主が13/365日

 

買主の私が352/365日でしたので、

 

50,887×352/365日＝49,075円

 

物件調査代

これは初めに業者が言っていなかったので、揉めました・・・

 

売買する際に必要になる書類関係の費用を全部買主に持っていただくということでした。

 

謄本とかをあげる費用を請求され、7,500円かかりました。

 

追加でかかる費用等ないか、それ以降業者には確認するクセをつけるようになった良い失敗でした。

 

合計：

仲介手数料＋登記料＋印紙代＋固都税清算金＋物件調査代の

 

554,400＋296,663円＋27,500＋49,075＋7,500

 

＝935,138円かかりました。

 

だいたいこれで物件価格の６％です。

 

ここから日割り家賃やら敷金継承金やらが返ってきたり、火災保険の代金を支払ったりするので、多少ずれますが、かかってくる経費としてはこの程度です。

 

まとめ

物件を購入する際はこの費用等を考えて、資金繰りをする必要が有ります。

 

私の1例ですので、積算が出ていて固都税が高かったりすると変動しますし、司法書士の代金が高いところもありますので、変動はありますが、だいたい7％を見ておけば大丈夫です。