こんばんは、越谷大家です。

本日は、『Yahoo!ファイナンス』から『楽待』へのサービス連携を開始されるそうです。

不動産投資もある程度一般的になってきたようです。

不動産投資をする際に銀行から融資を受けて物件を購入される人の方が圧倒的に多いと思います。

 

そこで、融資を受けて物件を購入して大丈夫なのか？怖くないのか？

 

について書きたいと思います。

 

結論としては案外、不動産投資は安全だと考えてます。

融資を受けたとしても。

その理由について本日はお話ししたいと思います。

 

何千万の借金・・・怖いのか？

不動産投資の場合、何千万という価格が一般的です。

 

なので、何千万もの借金・・・怖いと思うのは普通です。

 

ただ、そんなに心配する必要はないかと思います。

 

銀行から融資を受けますが、基本的には返済額よりも家賃収入の方が多いので、手出しはおろか、逆に手残りが出ます。

 

それでは、実際の数字を用いてお話しさせていただきます。

 

物件情報

築20年　物件価格：4,000万円　木造　利回り11％　部屋数：8室

年間家賃収入：440万円

 

本当は利回り12％と書きたいんですが、最近はこのくらいの物件しか目に付かなくなってきました・・・

 

この物件を政府系金融機関　日本政策金融公庫でフルローンで借りたとします。

 

また、諸費用を全部自己資金で購入したと仮定いたします。

 

借入総額：4,000万円　返済年数：20年　金利：2.1％　元利均等返済　金利固定

 

年間2,451,036円返済です。

 

これだけ見ると確かに怖いですね・・・

 

ランニングコストとしてかかってくる費用としては、

 

・電気代が蛍光灯だけだと月2000円ぐらい。年12,000円

 

・管理費が5％＋消費税で、237,600円

 

・固定資産税がだいたい30〜40万円ぐらい。今回は30万円で計算します。

 

・清掃費等が月3,000円ぐらいで年36,000円

 

だいたいかかってくるのは満室だとこのくらいです。

 

合計：585,600円

 

1年間満室だと、4,400,000円−2,451,036円(返済)−585,600円＝1,363,364円が手残りとなります。

 

これって、かなり大きい数字ではないでしょうか？

 

もっと規模を拡大すれば・・・

 

ただ、マイナス面も見ないといけません。これは満室想定でです。

 

ざっくりですが、一部屋あたりの家賃を4.6万円ぐらいでの計算です。

 

なので、1,363,364円(キャッシュフロー)÷46,000円(1部屋の家賃)＝29.6ヶ月

 

つまり、ずっと6/8部屋の入居状態でも5.6ヶ月分＝26万円ぐらいは家賃が残ることになります。

 

本来は空室部分には管理費はかかってこないので、もう少し残りますが。

 

ただ、大家業で面白いのが、近隣の地主大家さんたちは入居申込みがないとリフォームをかけなかったり、あまり入居付けに積極的でなかったりします。

 

なので、管理会社と協力し、しっかりと広告費を払ったり・リフォームで綺麗にしたりと工夫することで、入居付けは頑張ることができます。

 

つまり、キャッシュフローを多く出すことも可能です。

 

まとめ

また、6/8の入居状態でもしっかりとローンの返済はしていけます。

 

払っていけば、最終的には土地も手に入れることが可能です！！

 

どうでしょうか？

ずっと満室経営することは目標ではありますが、

 

ずっと満室経営をしていなくてもしっかりと利益は残ります。

 

変な物件を掴まなければ・・・

 

是非良い物件を掴んで、時間的自由・経済的自由を手に入れましょう！

 

少し初心者向けの内容になってしまいましたが、

 

明日は実際に物件を購入する際にかかってくる費用を私の購入した物件で紹介したいと思います。

 

物件を高値掴みしないためにも以前のコラムを参考にしていただけましたら幸いです。