こんばんは、越谷大家です。

 

先日のコラムの売主物件の注意点等はご理解いただけましたでしょうか？

 

変に高値掴みを避けれるようになれば、

 

不動産投資の安全性は少しまたアップできるのかと思っております。

 

なかなかアパートとかに関しては判断が難しいところではありますが・・・

 

ただ、やはり以前お話ししたようにレインズで確認することが重要だと私は把握しております。

 

その記事も再度、ご参考いただけましたら幸いです。

 

一人でも仲介担当者を味方につけることができるとこんなに世界が広がる〜物件調査編〜

 

中間省略とは・・・

中間省略についてご紹介いたします。

 

正式名称は、

 

中間省略登記のことです。

 

中間省略登記とは・・・

 

不動産登記において、物権が順次移転した場合に、中間者への登記を省略し、後に物権を取得した者へ直接登記を移転すること、およびその登記のことである。主に、登録免許税や不動産取得税などを節約するために用いられる。（Wikipediaより）

 

と書かれておりますが、

 

皆様お分かりいただけますでしょうか？

 

ようは売主業者がとある物件を仕入れ、自社で手を加えて登記する前に売っちゃうことです。

 

ケーススタディ

今回も実際のケースを紹介して解説したいと思います。

 

A社がボロボロのRC造の物件を見つけました。

 

例えば、10部屋中3部屋しか埋まっていない物件。

 

築30年経つが、外壁塗装も屋上防水もしていない物件。

 

売主は高齢で、物件にあまり興味を示していない状況。

 

登記簿謄本を取り上げ、売主に確認すると、埋まっていないし手がかかるようになったからと物件を売っても良いとのこと。

 

土地2000万、建物3000万の評価が出る。

 

しかし、現況家賃が165万円（55万×3戸）、

 

満室想定550万円（55万円×10戸）

 

ざっくりですが、こんな状況といたします。

 

売主業者の手法

空室部分はリフォームもしておらず、

 

そのため、入居希望者が来ない。

 

売主も弱気になっていたので、3,500万円でなら今すぐにでも購入しますと迫り、

 

売主業者は売主から物件を購入することができました。

 

売主業者は物件を500万円かけてリフォーム、外壁塗装等を実施し、満室まで持っていきました。

 

そこで次は5,000万円、利回り11％で某○○銀行に打診し、評価が5,000万ということから年収○○○万円以上の人なら取り組めますと言われました。

 

これを元に自社で売主物件にして売却します。

 

そうすると、買主さんは

 

・銀行評価が付いており、購入しやすい。

 

・満室になっており、安心して経営できる。

 

・仲介手数料はかからない。

 

というメリットがあります。

 

ただ、売主業者は1000万円の儲けになります。

 

これってもったいなかったりしますよね・・・

 

まぁそれでも購入する金額が安くて回れば良いんですが。。。

 

なので、購入の際は、やはり近隣価格と利回り相場を確認することが大事ということになりますね。。。

 

不動産投資は本当に奥が深いので、変に騙されて、高値掴みをしないように気をつけないといけないなと自分でも思いますし、

 

皆様もご注意いただけましたら幸いです。