こんばんわ、越谷大家です。

 

昨日は嫁と二人でアパートのリフォーム・クリーニングに行ってきました。

 

業者に頼むとクリーニングだけで3万円取られてしまいます・・・

 

それを二人で3時間ぐらいで終わらしてきました。

 

やはり貧乏大家・・・自分である程度やるしかないですね！！

 

またリフォーム等のお話しは別の機会にさせていただけましたらと思います。

 

さて、本日はフルローン・オーバーローンについて書きたいと思います。

 

私個人の意見ですので、ご参考程度にしていただけましたら幸いです。

 

フルローン・オーバーローンとは

フルローンとは、物件価格に対し、100％融資をしていただくことです。

 

オーバーローンとは、物件価格に加え、かかってくる諸費用(7％分)やリフォーム分も融資していただくことです。

 

諸費用に関しましては以前のコラムをご参考いただけましたら幸いです。

 

一棟アパートを購入する際の経費を大公開！！不動産を購入するには色々かかる・・・

 

フルローン・オーバーローンによって自己資金を抑えられる

考えて分かる通り、フルローン・オーバーローンで物件を購入すると、自己資金をあまり投入しない分、自己資金を温存できます。

 

大家さんによっては、フルローン・オーバーローンは危険だ！！と言われている人がいらっしゃいますが、私は逆の考えです。

 

たとえば、自己資金が600万円ある人がいました。

 

物件が3,000万円の物件がありました。

 

ある銀行が1割の頭金を入れていただけるのなら、融資すると言っていただけました。

 

皆さんなら購入しますか？

 

私は躊躇して、おそらく購入しないと思います。(一番最初の物件では・・・)

 

頭金を入れることで逆にリスクになる？？

3,000万円の1割の300万円と諸費用の7％の210万円

 

合計510万円を手出ししないといけなくなります。

 

ということは・・・

 

600万円−510万円の90万円しか自己資金が残りません。

 

これって非常にリスクが高いです。

 

もし、入居率が低下してしまったら・・・

 

もし突然リフォームが必要になったら・・・

 

もし突然大規模修繕をしないといけなくなったら・・・

 

もし突然プライベートでお金が必要になったら・・・

 

この90万円で対応できますか？

 

ゆくゆくのCFで対応できますか？？

 

頭金を入れることによって、このようなリスクがあります。

 

これが自己資金3,000万円あって、3,000万円の物件を購入するために自己資金510万円を出すのなら私だって問題なく、手出しして購入します。

 

ただ、そんな人は別の投資方法がありますので、不動産投資以外をされるのでは・・・

 

と考えてます。

 

予期せぬことがおこってしまう不動産投資では自己資金を温存しとく必要がありますので、私個人的にはフルローン・オーバーローンは逆にリスクは少ないと考えてます。

 

皆さんも自己資金とにらめっこしながら頭金を入れるかどうか検討してみてはいかがでしょうか？