物件購入編〜私なら○○付きの物件は必ず避けます〜 あなたは2000万円損する選択を取りますか??

さぁ、本日は、物件購入する際に私なら○○付きの物件を購入しないということについてお話しさせていただきます。

 

○○付きとは??

結論から申し上げます。

 

EV(エレベーター)付きの物件です。

 

よく大規模な物件になればなるほど、EV付きの物件は多くなります。

 

入居者には便利なエレベーター!!

 

だが、大家泣かせのエレベーターです・・・

 

EV付きの弱点

エレベーターの弱点は何と言ってもランニングコストがかかること。

 

このランニングコスト、電気代や保守点検費よりも、築25年ぐらいにかかってくる

 

大規模修繕の時がヤバいです!!! 😯

 

 

エレベーターの交換

私の区分マンションでは、半年前ほどから2基のエレベーターが築26年目ということもあり、ガタがきており、交換しようと議案に挙ってきています。

 

この管理組合、以前にもお話ししましたが、

 

携帯基地局・看板収入があるため、

 

1.5億以上の修繕積立金があります。

 

なので、余裕と思ってエレベーターを換えようという話しになってました。

 

しかし、見積もりを取ってみると唖然!!

 

見積もり金額がカゴとかを交換しないのに1基2,000万近くします。

 

2基だと、、、4,000万円・・・

 

さすがに億越えの修繕積立金があっても厳しい・・・

 

これを一人で1棟持っていたら。。。

 

一人で払えますか??

 

築25年の1億円の物件を利回り15%で購入できたと仮定します。

 

それでもエレベーターが1基あり、壊れて交換すると、

 

1年半近くの賃料が飛びます

 

CFが500万出ていたとしても、4年間は全くの手残り無しになってしまいます。

 

こんな投資は投資になっていないのではないでしょうか?

まとめ

エレベーター付きの物件はなにが起こるか分かりません。

 

いつ壊れて2000万近くの修理代がかかってくるか分かりません。

 

モチロン、保険でカバーできたりもしますが、

 

なにかあってから交換で大丈夫ですか?

 

人が亡くなったら責任取れますか?

 

という意味では事前事前に修繕をする必要があります。

 

そうすると、保険は使えません・・・

 

もし購入するとしたらエレベーターの修繕が終わった物件・新築

 

なら私も購入するかもしれませんが・・・

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