いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

最近、本業が忙しいのと、交渉事が多くなってきており、

 

なかなかコラムを書く時間が取れておりませんでした・・・

 

早くも5月に入りましたが、皆さん一緒にまた頑張っていきましょう！！

 

イロイロと周りの人からこんな内容を書いて欲しいというリクエストがありましたので、

 

前回の銀行のお話しは明日書きたいと思います。

 

本日は、私の物件購入の1番大切にしていることについてお話しさせていただければと考えております。

 

皆さんは、物件購入時になにを重きにおいて検討されていますでしょうか？？

 

私は、CF（キャッシュフロー）を最優先して購入しております。

よく、土地値で購入したい！！とか、積算が出る物件を探しています！！

 

という方にお会いします・・・

 

そういう人には何を目標にされているんですか？

 

と聞かせていただいております。

 

こういう質問の答えは、大概毎月のキャッシュフローを多くしたいだとか、セミリタイアしたいとか言う答えが返ってきます。

 

もし、土地値、積算が高い物件を購入すれば、その目標が達成できるんですか？

 

近づきますか？？

 

何棟買えば達成できますか？と続けざまに質問すると答えれなくなってますw

 

別に責めているとかそういうのではないんですが、

 

目的が毎月のCFを多くすることでしたら、

 

とにもかくにもCF優先で物件購入をしていくべきなのです！！

 

私もまだまだセミリタイアまではほど遠いですが、

 

この物件を購入して、こういうファイナンスを付けれれば、毎月・毎年のCFはいくら出るということからまず考えます。

 

投資対象の簡単な調べ方！！

ここで毎年のCFがどのくらい出たら購入するのか？についてですが、

 

ざっくり私は物件価格の3%出ていればテーブルに乗せてます。

 

そして、私のCFの定義は、

 

家賃収入-ローン返済-管理料-電気・水道代-固都税

 

で考えております。

 

人に言わせたら少し甘いのかもしれませんが・・・

 

なかなかこれでも厳しい条件なんです・・・

 

なにせオーバーローンで購入しておりますから、必然的にローン返済額が大きくなるため、

 

CFが出にくくなっております。

 

ここで注意していただきたいのは、

 

物件価格が大きくなってもこの割合を変えないことです。

 

たとえば、2,000万円の物件で60万の年間CFと

 

5,000万円の物件で150万円の年間CFだと同じ割合で納得いきます。

 

しかし、20,000万円の物件価格で400万円の年間CFだと、3％ではなく、2％なのに、

 

CFが大きくなることで、購入の判断が緩くなる人がいます・・・

 

数字のマジックですが、規模が大きくなれば大きくなった分だけ、なにか修繕する時の金額も跳ね上がりますので、

 

是非、皆さんは金額が変わっても、自分で決めた割合を大事にしてみてください！！

 

ちなみに私は億越えの物件は4.5％の銀行が使えないので、買えませんが・・・

 

是非、皆様も自分の投資判断をもう一度考え直してみてはいかがでしょうか？