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越谷大家です。
先日から引っ張ってきた交渉しておりました、銀行のお話しをさせていただきます。
さぁ、皆さん、考えてください。
金利が2%、1%で借りたいのはどんな人も同じだと思います。
しかし、3%や、3.5%で購入できると言われていたらどうでしょうか？
金利が高いから断りますか？
それとも金利の低い銀行に交渉しにいきますか？？
時間かかっちゃって他の人に持っていかれますよね・・・
私なら先日お話ししておりました、キャッシュフローが物件価格の○%以上あれば検討します！
なぜなら…
キャッシュフローがしっかり取れていれば銀行は金利交渉、借換の提案をしていただけるからです。
さぁ、話しが見えて来ましたでしょうか？
今回、借換のお話しです。
自宅の近くの信用金庫に、今後取引したい、融資をして欲しいという打診に2015年秋からしておりました。その際に、、、
『新しい物件になるとハードルが少し高いかも知れませんので、まずは現在の物件、近い融資範囲の野田の物件を借換しませんか？』
という提案がありました。
担当者と支店長代理は非常にやる気を出していただいておりました。
しかし、支店長が
『まだ2015年の1月に購入した物件の借換はまだ早い。最低一期は確定申告を提出してからにして欲しい』 と言われました。そのため、今年の確定申告を提出するも、昨年3棟購入しておりますので、経費がマイナス500万…
もう、税金なんて還付も還付…
ほぼ無税でした…
こんな赤字決済でも銀行の目線としては、
キャッシュフローが十分出ているから、借換で動きましょう！
経費は来年から減るため、全然テーブルに乗るという判断をしていただけました。
そして、今まで担当してくれてた、同い年の担当者が転勤。
その代わりは新人でした。
しかし、支店長代理がとんでも無い秘策を出してきました…
支店長代理『3棟と1区分全て借換させてください！！
この案件は新人には負担が大きいので私が担当させていただきます。』
私『ん？？始めにエリア外だから区分も浜松も四日市もダメって言われてましたが…』
支店長代理『はい、エリア外ですが、全然今のままでも収益が回っていて、
当行としては、全部まとめて稟議させていただきたいです！
銀行としてはキャッシュフローが出ている物件には築年数、エリア関係なく融資させていただきたいです！』
ということを言われてました。
購入する時は厳しいのに、借換だと判断が緩くなる、おかしな現象が生まれます…
つまり、購入時はスピードが命なので、金利が多少高くても、 CFが出るなら購入しても良い場合もあります。
～越谷大家流～ 不動産投資を活用し、ハッピーリタイアを目指す！！ 