いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

最近晴れが多くて良いですね。

 

先日の台風は皆さん大丈夫でしたでしょうか？？

 

台風が来ると物件が心配になりますよね・・・

 

私の方は、今回も全物件大丈夫だったので良かったです！！（笑）

 

今日はとあるインタビューを受けてきました。

 

自分の頭の中の整理にもなるので、良いですね。

 

さて、本題に入っていきたいと思います。

 

皆さん、使えるものは何でも使ってますか？？

 

こんな人いないですか？？

一棟アパート・一棟RCを所有している。

 

でも屋上・屋根は遊ばせている人。

 

太陽光発電をやろうと一瞬思ったが、付けても収益を生むが、

 

付けたところで銀行評価が変わらないので、付けるだけ無駄だということで遊ばせている人。

 

太陽光は20年後の買取価格が分からないから微妙だ・・・ 

 

いろんな人がいるかと思います。

 

そんな人でも自分が太陽光発電を購入しなくても

 

土地を貸すこと（正式には屋根・屋上を貸すこと）で賃料を貰えるならやってみたい人がいるのではないでしょうか？？

 

 具体的には？？

現在もなお、太陽光発電は活発に販売されていますし、ニーズもあります。

 

しかし、業者は土地探しに非常に困っているのが現状です。

 

そんな時に屋根を遊ばせている大家さんから太陽光の付けても良い場所の提案があれば、

 

そこに太陽光を付けてその太陽光を売ることができます！！（場所を賃貸で。）

 

そんなことを私は考えていたんですが、実際にやられている業者がやっぱりありました。

 

ここでは具体的な名前は書けませんが、ネットにも載っております。

 

そこは、屋根貸しの場合、

 

屋根契約金が1500円/m2

 

年間賃料が300円/m2

 

保証金が年間賃料分

 

です。

 

分かりにくいので、私の購入した浜松の物件のように屋根が150m2ぐらいで考えてみました。

 

屋根契約金

1,500円/150m2=225,000円

 

年間賃料×30年と仮定

300円/150m2×30年=1,350,000円

 

保証金

300円/150m2=45,000円

 

合計

1,620,000円にもなります。

 

これはやっぱり遊ばせているよりも有効活用するしかないですね！！

 

 

 

以前のコラムも面白いことたくさん書いておりますので、ご覧いただけますと幸いです。

 

いつもコラムをご覧いただきましてありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

賃貸経営をやっていると色んなことに巻き込まれます・・・

 

そんなことを思っていると、ちょうど昨日、題名にある出来事が発生いたしました・・・

 

韓国の銀行で融資を組まれている人・・・

 

ご注意ください！！

 

しっかり返済しているのに信用情報に良からぬ文字が？？

借換で動いているとお話しさせていただいておりました銀行から昨日電話がありました。

 

そろそろ当日の持ち物の連絡とか詳細なスケジュールかな？

 

と電話に出てみると・・・

 

『すいません、お伺いしたいんですが・・・

 

奥様の信用情報に区分2つとも、債権譲渡の文字があるんですが・・・

 

なにかご存知でしょうか？

 

これが解決できないと融資の実行ができません。』

 

ん？？？

 

きちんと返済しているはずなのに・・・

 

どういった場合に債権譲渡が発生するのかを伺いました。

 

債権譲渡の起こるケース

ケース１：

延滞が何ヶ月も発生し、銀行が手に負えなくなり、債権を第三者機関に売却する。

 

ケース2：

銀行が潰れる・合併するなどの理由で、債権を合併先等に譲り渡す。

 

どちらのケースにも該当すること：

一方的に債権を譲渡することはできない。

 

通知が必要。

 

 

とのことでした。

 

延滞？？

いえ、いつも通帳には数ヶ月分の返済金額は残しておりますので、

 

そんなことは起こるはずありません。

 

また、いくら韓国の銀行とはいえ、破産するとかいう話しもありませんし、

 

私も借りているので、それだったら私にも情報が載ってくるはずです。

 

また、通知も来ておりませんでした。

真相解明

そのため、本日、銀行・仲良し担当者Aさんからも探りを入れてもらいました。

 

その結果は・・・・

 

区分所有マンションに関しては、少しリスクが高い？？

 

という風に銀行が見ているようで、債権を売却しているとのことでした。

 

一般的には証券化というようです。

 

肝心の通知に関してですが、

 

既に金消契約時に契約書に記載されているとのことでした。

 

実際確認してみると確かに記載されておりました・・・

 

ただ、これ、普通の銀行ではあり得ないので、

 

借換、その次の物件購入で動く際に毎回聞かれることになりそうなので、

 

今回皆様に共有させていただこうかと思いました。

 

ちなみに一棟ものに関しては、銀行自らが債権を所持しておりますので、

 

ご心配なく。

 

 

以前のコラムも面白いことたくさん書いておりますので、ご覧いただけますと幸いです。

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

大家業をやっていると色んなことに巻きこまれますね・・・

 

良いことばかりだったら良いんですが、

 

悪いことも多いというのが正直なところ・・・

 

でもやっぱり周りの大家さん達との繋がりも面白いですし、

 

大家業はやりがいもあるので、辞められませんね。

 

さぁ、本日は悪い方のお話しです。

 

（最近悪い方が多いような気もしますが・・・）

 

冷蔵庫付きで賃貸に出していた物件

これも入居者サービスの一つの一環でした。

 

私が結婚する前に単身で住んでいた時使っていた2枚ドアの冷蔵庫・・・

 

古いんですが、冷凍庫が周りいっぱい氷になるぐらいさむーーーいぐらい冷える冷蔵庫でした。

 

結婚して、大型冷蔵庫を買ってもなにかに使えるだろう・・・

 

と思っていた2枚ドアの冷蔵庫です。

 

これを入居者サービスの一環で備え付けておりました。

 

この部屋を借りたのは中国人の学生でした。

 

契約書もしっかりと。

あくまで次にも使えるかもということで、

 

退去時には返却してもらうということで契約書を交わしておりました。

 

特に、言い方悪いですが、中国人。

 

適当な人も多いということで念には念を。

 

退去時に冷蔵庫がない？？

2015年3月末をもって、大きい部屋が良いとのことで、退去していきました。

 

そして、管理会社が立ち会いをした聞いておりました。

 

そして、私がセルフリフォームに行った時のお話しです。

 

『あれっ？？冷蔵庫がない・・・』

 

すぐさま管理会社に確認。

 

今日は担当者が休み・・・

 

その上司に確認。

 

上司も休み。。。

 

どうしよもないので、管理部ではなく、賃貸部の支店長に電話。

 

確認してくれるということ。

 

支店長より・・・

 

『その物件元々冷蔵庫は残置物として扱われていると履歴が残っています。』

 

ん？？私が運んだのに？？？？？

 

再度確認してもらう。

 

『申し訳ございません。立ち会い時の担当者が入居者が冷蔵庫を置いていこうとするから、注意したと言ってました・・・』

 

いやいや・・・それ私のだから・・・

 

再度の再度確認してもらったところ、

 

『冷蔵庫の契約書ありました・・・これは完璧に管理部のミスでした・・・』

 

おい・・・もう退去した人に再度冷蔵庫持ってこいって言えないじゃないか・・・

 

まとめ

今回は私が泣きました・・・

 

私はこの物件（野田）以外は全て個人の管理会社に任せてます。

 

この物件だけが大手。

 

大手は賃貸部と管理部が分かれていることが普通みたいです。

 

勿論連携なんて全然取れていません。

 

これ以外にもいっぱいミスがありましたので、個人の小さいところに既に管理会社変更しております。

 

皆さんはどんなところに管理をお願いしてますか？

 

裏でこんな連携不足な出来事が起こっているかもしれませんよ？？

 

以前のコラムも面白いことたくさん書いておりますので、ご覧いただけますと幸いです。

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

なんでも使えるものは使う越谷大家です。

 

昨日は、嫁も有効利用している点についてご紹介させていただきました。

 

なかなか周りの大家さん仲間は奥さんの説得に苦労されているようですが・・・

 

私も昨日嫁と話していたら、

 

『賃貸経営は興味ない。でも家賃が入ってくるのは楽しみ♬』

 

と言ってました。

 

女性はそうなのかも知れませんね。

 

お金の話題で持っていくと変わるかも知れませんので、

 

是非継続的な協力を要請してみてください（笑）

 

さぁ本題です。

 

新築ワンルームマンションの営業の電話がよくありますよね？？

 

私も最近はなかったんですが、先日たまたまありました。

 

その時に、今後はすぐに切るのではなく、逆提案してみようと考えました。

 

実際に前回してみました報告についてさせていただければと思います。

 

新築ワンルームマンションの営業マンの特徴

これは不動産業界だけではないことだとは思います。

 

・自分の会社が絶対だと思っている。

 

・会社の教えに洗脳されている。

 

以上のことが言えるのではないかな？と思います。

 

実際に私も今は一棟ものしか興味がないのに、

 

営業マンのトークに引き込まれそうになりました。

 

やっぱり自信を持って話されると少し心が揺らぎますね！！（笑）

 

その理由ですが、おそらく、

 

営業マンは売れるためなら本当に信じきって利回りが4％の物件でも売れると思ってます！！

 

そして、実際に売れているのです。

 

今回の営業マンに聞いてみましたが、

 

実際に買ってくれる顧客は何人もいるのだとか。

 

確かに100人連絡して、5人しか会ってくれない。

 

でもこの5人のうち、変な言い方ですが、1人でも買ってくれれば商売としては成り立ちます。

 

3人買ってくれれば最高ですね！！

 

また、売れることによって自分のやっていることは合っているんだと思い切っているようです。

（営業されている人はすいません・・・）

 

逆転の発想とは・・・？？

利回り4％でも売る力が彼らにはあるのです。

 

これは、認めてあげましょう！！

 

逆にこれを使える方法ってないのかな？

 

って私は考えました！！

 

そうだっ！！

 

持っている区分を売ってもらおう！！（笑）

 

新築で今回は2,770万の物件でした。

 

そして表面利回りが3.7％でした・・・

 

これを売る力がある業者・担当者です。

 

聞くところによると中古も扱っているようです。

 

私の持っている区分マンションが家賃月7万円です。

 

 これを1300万で売って欲しいと逆に売却依頼してみました。

 

これが売れたらキャピタルが300万以上です！！（笑）

 

しかも表面利回り6.5%です。

 

彼らなら売ることが可能でしょう！！

 

そして何社かに依頼すれば本気で可能じゃないかな？と思ったりしました。

 

また売れたらご報告させていただきます！！

 

皆様も売却という手で利用してみてはいかがでしょうか？？

 

以前のコラムも面白いことたくさん書いておりますので、ご覧いただけますと幸いです。

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

以前から何度かコラムを掲載させていただきました、

 

借換の金消契約がやっと終わりましたので、

 

得なのか損なのか？

 

についてご紹介させていただけましたらと思います。

 

借換の金利

まずは、金利からご紹介させていただきます。

 

今回、区分マンションと一棟アパートの借換で動いておりました。

 

区分マンションの方を公開させていただきます。

 

890万円　23年　３．０７５％で某O銀行から借りておりました。

 

毎月の返済額が45,022円。

 

2年ちょっと払いましたので、

 

残債が８３５万円でした。

 

そして、借換先が信金です。

 

８４０万円　２０年　金利が２％まで1.075%下がりました。

 

毎月の返済額が4２,４９４円まで2,528円下がりました。

 

借換時に必要な費用は？？

以上の毎月2,500円ぐらい下がるメリットがあるから良いね！！

 

と思われたかもしれません。

 

しかし、多少覚悟していたものの、

 

やはり借換時には色々と費用がかかってきます。。。

 

繰上返済解約金

ここの銀行の場合、

 

１年以内：繰上返済元本の２％

 

１年超３年以内：１．５％

 

３年超５年以内：１％

 

５年超：０．５％

 

が繰上返済の違約金としてかかってまいります。

 

私の場合、２年ですので、１．５％と意外とおっきい金額です。

 

１２５，２６１円かかります・・・

 

借換先での必要な金額

取り扱い手数料：５４，０００円

 

担保設定手数料：５４，０００円

 

印紙税：１２，０００円

 

登記費用：９７，２７７円

 

印鑑証明３通・住民票１通：８００円

 

振込手数料：６４８円

 

出資金：１０，０００円

 

合計：２２８，７２５円

 

借換する際に必要になった費用合計

先ほどの１２５，２６１円と２２８，７２５円で、

 

３５３，９８６円となりました。

 

それ以上に金利合計が下がっていれば、得をすることになります。

 

さぁ、、、

 

どうでしょうか・・・

 

計算してみました。

 

このまま残り３．０７５％で払い続けると

 

金利合計が２，９９４，７４０円でした。

 

やはり結構金利ってかかりますね・・・

 

それが、２％になったので、

 

信金では金利合計１，７９８，５６０円になります。

 

つまり、金利が１％下がったことによって、

 

払う金利が差額の１，１９６，１８０円下がりました。

 

つまり、やはり借換することによって得ということですね。

 

合計すると、借換時に３０万以上費用がかかってしまっても

 

８４２，１９４円得したという結果になりました。

 

是非、もうこの銀行から借りれないな・・・

 

と思ったら早めに借換に動いてみると良いかもしれませんね。

 

 

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

使えるものは何でも使う、越谷大家です。

この土日はとあるアーティストのライブに行ってきました！

そのヴォーカルがいつも言っている言葉

『願えば叶う！！』

私もそんなことを思っていますし、感じている次第です。

皆様も騙されたと思って夢を立て、それに向かって進んで行っていただけましたら幸いです。

大家の方。そのためのテクニックは私がお伝えしていきますので！笑

さぁ、そんな一つを本日はご紹介させていただきます。

 

何でもかんでも自分のお金で修理してませんか？？

大家さんを続けていたら色んなことに遭遇してまいります。

・空室になったからリフォーム

・エアコン、給湯器が壊れたから交換

・電球などの消耗品の交換

・大規模修繕

大家はかなりの金額の出費があるので、

どう払わないといけないお金を払わなくて済ませるか、

金額を抑えるかで手残りの金額が大幅に変わってきます。

 

 

ポストが汚くなってきた、壊れたらどうしますか？

モチロン、直すかと思います。

しかし、直し方によって、全然収益が変わってきます。

ここで、壊れたから自分で直さないと、、、

と考えてしまうのも手だとは思います。

しかし、私の場合は今回、いたずらで壊されていたので、

保険会社に問い合わせてみました。

では、ポストで保険が承認されて保険金が下りた事例があるのだとか。

そこで、管理会社にポストの写真を撮ってきてもらいました。

凹んでますね…

そのため、保険担当者と一緒になって保険申請し、

2ヶ月後ぐらいに無事全額ではないものの、14万円下りました。

 

その明細がこちらです。

 

 

そのポストがこちら

 

 

保険屋さんが頑張ってくれ、全部交換にしないと

 

原状回復ができないと交渉していただきました。

 

そのため、

 

本来の保険ですと、壊れた箇所だけの交換ですが、

 

今回は全戸分交換の費用を賄っていただきました。

 

このように知っているのと知っていないでは雲泥の差が生まれます・・・

 

是非、損しないためにも知識量を一緒に増やしていければと思っております。

 

過去のコラムも参考にしていただけますと幸いです。

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

最近友人が自宅用にマンションを買おうとしておりました。

 

しかしながら、、、

 

○○の問題で、融資が却下されまくったとのことでした。。。

 

私もこの話しを聞いてはいたものの、やはり実例だったようですね・・・

 

そんなお話しを本日はさせていただきたいと思います。

 

○○とは？？

ずばり、今現在、ほとんどの人が持っているケータイ電話です。

（携帯電話とも。だから○○は携帯ですね。）

 

私も３台持っております。

 

皆さんもご存知のように、昔と支払いの仕方が変わってきております。

 

現在の携帯（２０１０年３月以降）は割賦販売の形式を取っております。

 

割賦販売とは、商品の代金を分割で支払える販売方式のことです。

 

国内のすべての携帯電話事業者が導入しており、

 

端末代金の一部を頭金として支払い、残金を12カ月、18カ月、24カ月などに分割して支払うことができる方法です。

 

しかし、最近は分割で購入する際には改正割賦販売法によって必ず「個人信用情報機関」を参照された上で審査をされるようになりました。

 

そして、携帯電話を買うとこの『個人信用情報機関』に情報が載ってしまいます。

 

携帯料金の延滞は？？

先ほどお伝えしたように携帯電話の割賦販売も信用情報に載ります。

 

契約額、残高、支払い回数、入金予定日や確認日も確認することができます。

 

つまり、、、

 

携帯電話料金をコンビニ払いとかされている方、銀行引き落としにされている方が、

 

支払日を過ぎて延滞してしまいますと、、、

 

モチロンその情報も記載されてしまいます。

 

私の友人はそれをしてしまいました。

 

たかが携帯代金、されど携帯代金、、、

 

延滞した情報はすぐに記載され、ブラックリスト入り。

 

つまり融資が非常に組み辛い属性になってしまうのです。

 

こんなことになって不動産投資の道を閉ざさないように

 

やはりお金・時間にはきちんとした人になりましょう。

 

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

大家業をやり始めて3年目に突入しておりますが、

 

まだまだ知らないことが多いので、

 

色んなことを知って刺激を受けております。

 

そんな中、先日借換させていただいた信金さんから良い情報を聞きました。

 

預金金利　４％？？？？

この最低金利の時代です。

 

普通の銀行に定期預金を組むと。。。大手では、

 

年０．０２５％・・・

 

私の大好きなネットバンキングでも一番良いところで

 

６ヶ月もので０．５％です・・・

 

１％を越えようものなら皆さん殺到すること間違いないでしょう。

 

しかし、この時代に、

 

４％の商品（詳しくは商品ではないんですが・・・）があったとは！！！

 

果たしてどんなものなのか？？

これは、信用組合でローンなどを組む際に全員が受け取れる金利（配当）のことです。

 

ずばり言いますと、

 

出資金。のことです。

 

この出資金に対する配当が年４％になっているんだとか。

 

信用組合とは？

ご存知の方ばかりなのかも知れませんが、

 

私が知らなかったので、一応載せさせていただきます。

 

信用組合は、相互扶助の精神に基づき、お互いに支え合うことを信頼の証として、

 

組合員一人ひとりが預金し合い、

 

必要なときに融資を受けられることを使命とする協同組合組織の金融機関です。

 

つまり皆で支えあって成り立っているということですね。

出資金とは？？

ご預金・ご融資をご利用する人を原則、

 

組合員の方と限っています。

 

信用組合の組合員になるためには、信用組合に出資をしていただく必要があります。

 

ということです。

 

つまり、融資を受けた際、口座を作りますが、

 

その時に出資金が必要になります。

 

この出資金に対する配当が今もなお高利率をキープしているということです。

 

ただ、あまり自由に出したりできないので、注意は必要ですが・・・

 

なににしろ、高い配当で安全な商品ということに間違いありませんでした。

 

ただ、今回は１万円だけの出資になりました・・・（現金が現在不足中で・・・）

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

以前から何度かコラムを掲載させていただきました、

 

借換の金消契約がやっと終わりましたので、

 

得なのか損なのか？

 

についてご紹介させていただけましたらと思います。

 

借換の金利

まずは、金利からご紹介させていただきます。

 

今回、区分マンションと一棟アパートの借換で動いておりました。

 

区分マンションの方を公開させていただきます。

 

890万円　23年　３．０７５％で某O銀行から借りておりました。

 

毎月の返済額が45,022円。

 

2年ちょっと払いましたので、

 

残債が８３５万円でした。

 

そして、借換先が信金です。

 

８４０万円　２０年　金利が２％まで1.075%下がりました。

 

毎月の返済額が4２,４９４円まで2,528円下がりました。

 

借換時に必要な費用は？？

以上の毎月2,500円ぐらい下がるメリットがあるから良いね！！

 

と思われたかもしれません。

 

しかし、多少覚悟していたものの、

 

やはり借換時には色々と費用がかかってきます。。。

 

繰上返済解約金

ここの銀行の場合、

 

１年以内：繰上返済元本の２％

 

１年超３年以内：１．５％

 

３年超５年以内：１％

 

５年超：０．５％

 

が繰上返済の違約金としてかかってまいります。

 

私の場合、２年ですので、１．５％と意外とおっきい金額です。

 

１２５，２６１円かかります・・・

 

借換先での必要な金額

取り扱い手数料：５４，０００円

 

担保設定手数料：５４，０００円

 

印紙税：１２，０００円

 

登記費用：９７，２７７円

 

印鑑証明３通・住民票１通：８００円

 

振込手数料：６４８円

 

出資金：１０，０００円

 

合計：２２８，７２５円

 

借換する際に必要になった費用合計

先ほどの１２５，２６１円と２２８，７２５円で、

 

３５３，９８６円となりました。

 

それ以上に金利合計が下がっていれば、得をすることになります。

 

さぁ、、、

 

どうでしょうか・・・

 

計算してみました。

 

このまま残り３．０７５％で払い続けると

 

金利合計が２，９９４，７４０円でした。

 

やはり結構金利ってかかりますね・・・

 

それが、２％になったので、

 

信金では金利合計１，７９８，５６０円になります。

 

つまり、金利が１％下がったことによって、

 

払う金利が差額の１，１９６，１８０円下がりました。

 

つまり、やはり借換することによって得ということですね。

 

合計すると、借換時に３０万以上費用がかかってしまっても

 

８４２，１９４円得したという結果になりました。

 

是非、もうこの銀行から借りれないな・・・

 

と思ったら早めに借換に動いてみると良いかもしれませんね。

 

 

 

こんばんわ、越谷大家です。

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

一個一個着実にこなしていけば、

 

夢に近づいていくものですね。

 

そういうのを最近、ヒシヒシと感じております。

 

皆さんの夢はなんでしょうか？

 

是非、声に出して発信してみてください。

 

意外と人の繋がりって声に出していると繋がったりするのではないかな？

 

と思った今日この頃でした。

 

さぁ、本題に入っていきたいと思います。

 

所有アパートの現状

私の所有している野田のアパート。

 

築年数も古く・・・

 

設備・仕様も古い・・・

 

なおかつ、一部大学の学部が撤退してしまい、

 

近隣のアパートの入居率が軒並み悪い状況が続いております。

 

やはり、大学や一部の工場に依存している物件というのはなにかあった際、

 

厳しくなるというのが分かった次第です・・・

 

以前近隣調査したところ、

 

2戸/6戸や、3戸/8戸、2戸/8戸、1戸/6戸・・・

 

こんな状況が近隣です。

 

そんな中、私は昨年満室までなんとかもっていきました。

 

しかしながら、不運が続き、、、

 

現在、5戸/8戸までなってしまいました。

 

そんな中、さすがにこの築年数で

 

リフォームに高額な金額をかけても仕方ないと思い、

 

利回りは下がってしまいますが、

 

家賃の大幅な引き下げを行いました。

 

２．１万円→１．７万円

 

賃貸アプリでもNo1になるぐらい閲覧数が上がりました。

 

しかし、属性の悪い人からも多く問い合わせが来るようになりました。

 

こんな入居希望者、あなただったら入居させますか？？

・沖縄県から移住希望

 

・６０代女性（独り身）

 

・犬も一緒に同居希望（ゴールデンレトリーバー）

 

・野田の物件近くにある、宗教団体に入教希望。（最後の地を求めて）

 

・精神疾患あり、幻覚が見えるとのこと。

 

・3月末に申し込みあり、6月からの入居希望。

 私の対応

さすがに3月末の申し込みで6月まで入居が待てないと伝えた。

 

加えて、どこまでの精神疾患なのかを電話で確認させてもらうよう了承を得れること。

 

ペット入居なので、敷金3ヶ月と家賃を２．１万円まで引き戻す。

 

これで提案をかけてみましたが、

 

やはりリスクが高いと判断し、返事に時間がかかるということだったので、

 

こちらから入居をお断りさせていただきました。

 

家賃を下げることによる入居者の質の低下というのはやはり考えものだと思いました。

 

皆様はトラブルになるような入居希望者を入れたりしていませんよね？？