こんばんわ、越谷大家です。

 

昨日のコラムの件について有名大家さんよりご指摘いただきましたので、

 

補足させていただきます！！

 

遠方物件でも購入検討に入れるのは全然私は良いと思っております。

 

ただ、しっかりと調査を行った上でのことです！！

 

あと、私は四日市の物件に関しては現地調査を行っておりません。

 

本来は必須ですので、そこをめんどくさいから、

 

旅費がかかるから・・・

 

ということで、怠らないようにお願いいたします。

 

変な物件を掴んでしまったらそこで資産拡大ができなくなってしまうリスク大なので・・・

 

私の場合、ちょうど会社の決算期で忙しく、

 

代わりに旅費を払ってAさんに見てきてもらったということでした。

 

物件調査ではなにをする？？

地方物件での一番の懸念材料は客付けができるかどうか？です。

 

どんなに表面・満室利回りが高い物件でも、埋まらなければ意味がない・・・

 

地方物件の中でも客付けにあまり苦労しないエリアがあるのも事実です。

 

そういったエリアなら投資対象になります。

 

まずはここを物件調査時に重きを置きます。

 

これは、物件近くの不動産屋にお客を装って行けば、丁寧に教えていただけます。

 

私も別の物件調査の際の一つの事例では、

 

ここら辺は6つに分類されて、その中でもこのエリア(物件のあったエリア)は一番人気です。

 

その理由としてはお店がいっぱい揃っているし、気温もちょうど良い。だから住み心地が良いです。

 

でも逆にこっちのエリアはアップダウンが激しくて、冬は車も通れないぐらい雪が積もります。

 

こっちは昔からの集落があり、外からの人を嫌います〜〜〜〜〜

 

とかいうことを丁寧に教えてくれます。

 

その後、正直にこの物件を買おうとしていますが、どんな印象でしょうか？

 

と聞けば以前に買おうとしている物件に入居付けを行っていたりすると教えてくれます。

 

上記の店員さんはブラジル人とかがこの物件は済んでますよ！！ということまで教えてくれました。

 

後は、前回のコラムでお伝えしましたが、

 

入居者に問題がないかを確認します。

 

満室稼働中なので安心して物件を買おうとしてます。　ちょっと待った！！！

 

 

その次に物件自体の確認をします。

 

ここでは敢えて詳しくは話しませんが、

 

傾いていないか？クラックが入っていないか？

 

大規模修繕がすぐに必要か？

 

とかを必ず私は確認します。

 

後は遠隔で管理できる信頼出来る管理会社を探すのも仕事です。

 

ここは仲介業社に調べてもらっても良いと思います。

 

ただ、いつも私は2社以上紹介してもらい、天秤にかけます。

 

自分と馬が合うか・細かい対応をしていただけるかを見るためです。

 

 まとめ

遠方の物件の方が調査するポイントは多くなるかと思います。

 

それでも物件調査は一度行ってしまえば、

 

その後は定期的に確認をするぐらいで大丈夫ですので、

 

決して遠方だから管理できないというわけではありません。

 

遠隔物件でも、管理会社がしっかりしていれば、ちょっとした確認は管理会社にしていただけますので、行く回数・コストを減らすことが可能です。

 

こんばんわ、越谷大家です。

 

今日は非常に暖かかったですね。

 

良い天気なってきて気持ち良いですね⭐︎

 

ただ、絶賛固都税続々到着中です・・・

 

固都税を払っても全然回るように購入しておりますが、

 

来てみるとやはり金額が金額なので、おっきいですね(笑)

 

さて、本日は地方物件について書きたいと思います。

 

地方物件ってぶっちゃけどうなの？？

知らない地方のアパート・マンションってほんとに分からないですよね・・・

 

行ってみたり市場調査をしっかりしてみないと。

 

近隣の物件しか土地勘が分からないから購入しません。

 

って人にたまにお会いしたりします・・・

 

本当に近隣の物件なら全部分かってますか？？

 

って聞きたいぐらいです。

 

私は出身が大阪です。

 

学生のころ、250CCのバイクでよく色んな場所に行ってました。

 

また、高校・大学は引越しのアルバイトをしておりました。

 

でも、自宅の周り1kmを超えてくると、賃貸需要は全く分かりませんでした・・・（無知だったかもしれませんが。。。）

 

むしろ、今は自分の家の近くにあるとどこかで自分が住んでいるところだし、

 

周りに⚪︎⚪︎があるから便利だし、すぐに入居が付くだろう

 

って変な安心感が生まれてくるんじゃないかな？

 

って思っちゃいます。。。

 

実際、地方都市でも入居付けに苦労しない地区だっていっぱいあります。

 

地方物件だとなにかあってもすぐに行けないんじゃ？？

確かにおっしゃる通りです！！

 

でも、本当に近くにあったら行きますか？？

 

どのくらい行きますか？？

 

実はこんなことを言うと怒られちゃうかも知れませんが、

 

四日市の物件は、信頼できる担当者だったために、

 

私の代わりに物件調査・数多くの写真を撮ってきてもらったので、

 

購入時に行っておりません。

 

それどころか、購入して半年以上経ちますが、

 

まだ一度も行っていません！！w

 

良くないことではありますが、

 

管理会社もしっかりしているので、電話で確認したりだけで事足りてます。

 

このように仕組みさえ作ってしまえば、遠隔操作で物件管理は成り立ちます。

 

また、今は都心は利回りが低くなっているので、

 

地方の物件の利回りの高いものを購入し、CFを出していくということも必要なのではないか？

 

投資対象が増えるのではないか？

 

と個人的には考えている次第です。

 

ただ、本当に近くにないと不安・夜も眠れないという人には

 

別に無理して広げる必要もないとは思います。

 

こんばんわ、越谷大家です。

 

私事ですが、本日は新しい車を購入しましたので、

 

受け取りに行ってきました。

 

いつもながら、中古のお車ですw

 

取引の相手は個人の方だったんですが、

 

1台に付き、約５万円程利ザヤがあるようです。

 

色んな方法で儲けを出されている方がいらっしゃいますよね。

 

私も搾取されるだけでなく、そういった色んな方法で利益を出し、

 

なおかつ利用された方も得をするような方法を考えていきたいな！

 

と改めて思いました。

 

今のところは入居者にも喜んでもらえるような方法を取り入れていくしかない！と思った1日でした！！

 

さて、本日は、ポスト１個につき、540円得する方法についてお伝えしたいと思います。

 

知っているのと知らないのではやっぱり大きな違いですよね。

 

何故ポスト1個につき540円得をするのか？

540円も何故得をするのか？についてお話ししたいと思います。

 

この背景としては、皆さんも活用されているであろう、

 

オンラインショッピングが増えて来たからです。

 

というのも、某郵送会社（T社）が荷物を運ぶ際に、ポストに入れようと思っても入らない。

 

入居者もいない・・・

 

という状況だと、持ち帰って再配達を現在はしています。

 

しかし、人件費もバカにならないし、効率も悪い。

 

ということで、

 

最近テレビでも放送されていましたが、

 

某大手ネットショッピングと共同開発した次世代型の大型ポストができております。

 

つまりちょっとした大型メール便でもポストに入る

 

＝再配達を減らせる仕組みを作ろうとT社が考えております。

 

再配達を減らせる＝コスト削減に繋がる。

 

ということで、この540円はT社が補助してくれるのです。

 

実際は540円以上の価値がある？？

ポスト1個につき540円の補助・・・

 

そう考えると小さいかもしれません・・・

 

でも、単身者向けのアパート・マンションですと、

 

オンラインショッピングをされる方も多い。

 

女性の方とかですと、宅配を直接受け取るのが嫌な人もいるとか・・・

 

そんな場合、大型ポストを付けていると入居者募集の時に決め手になるかもしれません。

 

私はまだこの制度を使っていませんが、

 

実は導入予定です。

 

是非、540円以上の価値にも成り得ますので、ご検討してみてはいかがでしょう？

 

使わなくても知っているだけでも良いと思います。

 

申請方法

時期としては2016年3月31までとなっているようですので、早めに設置した方が良さそうですね。

 

ただ、どのポストでも良いのではないようですので、是非一度確認してみてください。

 

ここにはリンクは貼れませんので、気になる方は

 

大型郵便受箱と検索してみてください。

 

1個のポスト代は少しお高めではあります・・・

こんばんわ、越谷大家です。

 

とある事情もあり、野田のアパートの管理会社を変更するよう今年に入り動いておりました。

 

無事昨日切り替え契約が完了しました。

 

そこで思ったこと、、、

 

やっぱり管理会社の選定はすごく大事ですね。

 

これから募集・管理両方を期待しております。

 

また落ち着きましたら何故変えたのか、

 

どうやって変えたのかをお伝えできればと考えております。

 

さぁ、昨日の続きです。

 

EV付きの物件でも回ると判断された場合に、必要になってくるランニングコスト等をお伝えできればと思います。

 

エレベーターの電気代

実際、エレベーターの電気代を調べてみました。

 

だいたいですが、1階分動かすだけで0.1円ほどしかかからないと言われております。

 

たかだか知れてます。

 

また、最近は電子ブレーカーが出てきておりますので、

 

起動の電気代も減らせるので、大きい規模の物件を購入検討されている方は

 

ランニングコストを減らせる可能性大ですね。

保守点検費

保守点検費も高いとはいえ、まだましです。

 

FM契約と、POG契約によっても金額が変わってきます。

 

FM契約とは、フルメンテナンス契約のこと。

 

POG契約とは、パーツ・オイル・グリス契約といって、

 

昇降機の各部点検・注油、調整と消耗部品の取り替えは行ってもらえるが、

 

その他機器類・付属品等は別途請求というものです。

 

後はメーカー系と独立系でも金額は分かれてきます。

 

私の所有している区分の管理組合では、ランニングコストの安い独立系に頼んでおります。

 

ただ、正直あまり点検のクオリティは高くないかと・・・

 

規模とかにもよりますが、FM契約でも月5万ぐらいであります。

 

年間60万円・・・多いと100万円ぐらいでしょうか。

 

それを見越した利回りで購入していれば全然問題ありません。

 

まとめ

エレベーター付きの物件でも、大規模修繕をする可能性が低い物件であれば購入を検討されてもありかな？と思います。

 

また、ランニングコストが安いとはいえ、数万円はしますので、それを考えた利回りで購入できていれば良い投資にはなるかと思います。

 

やはり最終的にはいくらで購入できるのかが大事になってきます。

さぁ、本日は、物件購入する際に私なら○○付きの物件を購入しないということについてお話しさせていただきます。

 

○○付きとは？？

結論から申し上げます。

 

EV（エレベーター）付きの物件です。

 

よく大規模な物件になればなるほど、EV付きの物件は多くなります。

 

入居者には便利なエレベーター！！

 

だが、大家泣かせのエレベーターです・・・

 

EV付きの弱点

エレベーターの弱点は何と言ってもランニングコストがかかること。

 

このランニングコスト、電気代や保守点検費よりも、築25年ぐらいにかかってくる

 

大規模修繕の時がヤバいです！！！ 😯

 

 

エレベーターの交換

私の区分マンションでは、半年前ほどから2基のエレベーターが築26年目ということもあり、ガタがきており、交換しようと議案に挙ってきています。

 

この管理組合、以前にもお話ししましたが、

 

携帯基地局・看板収入があるため、

 

1.5億以上の修繕積立金があります。

 

なので、余裕と思ってエレベーターを換えようという話しになってました。

 

しかし、見積もりを取ってみると唖然！！

 

見積もり金額がカゴとかを交換しないのに1基2,000万近くします。

 

2基だと、、、4,000万円・・・

 

さすがに億越えの修繕積立金があっても厳しい・・・

 

これを一人で1棟持っていたら。。。

 

一人で払えますか？？

 

築25年の1億円の物件を利回り15％で購入できたと仮定します。

 

それでもエレベーターが1基あり、壊れて交換すると、

 

1年半近くの賃料が飛びます。

 

CFが500万出ていたとしても、4年間は全くの手残り無しになってしまいます。

 

こんな投資は投資になっていないのではないでしょうか？

まとめ

エレベーター付きの物件はなにが起こるか分かりません。

 

いつ壊れて2000万近くの修理代がかかってくるか分かりません。

 

モチロン、保険でカバーできたりもしますが、

 

なにかあってから交換で大丈夫ですか？

 

人が亡くなったら責任取れますか？

 

という意味では事前事前に修繕をする必要があります。

 

そうすると、保険は使えません・・・

 

もし購入するとしたらエレベーターの修繕が終わった物件・新築

 

なら私も購入するかもしれませんが・・・

こんばんわ、越谷大家です。

 

今日は関東で雪が降っておりました！！

 

自宅に返って今日の発電量・売電料を確認すると・・・

 

売電：0.2kW:7円・・・　えっ・・・

 

今日は全然でしたw

 

明日は晴れるようなので、明日に期待ですね！！

 

昨日の楽待コラムはすごい反響でした！！

 

皆さん他人の失敗ネタが聞きたいのかな？？

 

私はいっぱいありますので・・・

 

ちょっとずつ公開していきますねw

 

皆さんが同じ失敗をしないように・・・

 

さて、本日は、便利で金利の高いカードローンについて！！

 

カードローンを持っていると融資を受けられなくなる！！

 

融資金額が低くなる？

 

といった迷信を聞いたことがあります。

 

さぁ、果たしてどうなんでしょうか？？

 

カードローンに対する銀行の反応

 やはり銀行のウケは悪いです。

 

金利が高い商品を借りるということは、

 

金利の高い商品しか借りれない人＝なにかある人

 

という判断になってしまいます。

 

そうなると必然的に融資は辛くなりますよね？？

 

しかも、カードローンを持っていれば、簡単に借りることができる枠があります。

 

低いと10万円から高いと900万円まで一度審査して通ってしまえば、

 

次から審査なく、すぐに借りることができます。

 

確かに、良くは思わないですよね・・・

 

じゃあカードローンがあると、融資は不可？？

結論から言います。

 

カードローンの枠があっても、最悪カードローンを使用していても融資はでます！！

 

実際、昨日のコラムで私は150万カードローンで借りました。

 

次の日に返済しましたが。

 

次の融資にはなんの問題もありませんでした。

 

 

また、一個目の区分を購入する直前に、

 

某ポイントサイトにて、ポイントゲットのためにカードローンを3つも契約してしまいました・・・

 

しかも合計枠が300万近い・・・

 

購入する際に、CICに載っていたので、

 

銀行担当者からこれなんですか！！

 

なにも無いって言ってたじゃないですか！！

 

ってクレームがきましたw

 

でも、残高証明書が0という書面を出せば全然融資していただけました。

 

まとめ

カードローンの枠や、使用履歴があったとしても、特段問題はありません。

 

ただ、枠を持っていたり、履歴があれば、隠さずにこうこうこういう理由で持っています。

 

銀行担当者が作ってくれって言ってたので、作って持っているだけで使っていないです。

 

とか言えば問題ありません。

 

むしろ持っていた方がなにかあった時に安心です。

 

特にサラリーマン等で安定した収入のある時にしか作れないので・・・

 

まぁ借りなければ借りないにこしたことはありませんが。。。

こんばんわ、越谷大家です。

 

本日は、皆さんも使っているであろうネットバンキングの罠について書きたいと思います。

 

私はこの罠のせいで、危うく、契約破棄・手付け放棄をせざるを得なくなる状況にまで追いやられました・・・

 

こんなことにならないよう皆さんも注意していただけましたら幸いです。

 

（単純なる私のミスかも知れませんが・・・）

 

ネットバンキングのメリット

なんと言っても、手数料無料・定期金利が少し高いのが特徴であり、最大のメリットです！！

 

実際に私もネットバンキングを4枚程持っております。

 

特徴であげさせていただきました手数料無料ですが、

 

皆さんもご存知のように引き出し手数料が無料と言うのは良いですね！！

 

実は昨日・・・

 

嫁に生活費を渡すために22:00に普通の大手銀行に行き、

 

下ろそうとしたら、108円の時間外手数料を取られてしまいました・・・

 

時間外手数料を取られたのは5年ぶりぐらい・・・

 

いつもは時間内に行っており、

 

こんなご時世だからかからないと油断してました・・・

 

自分のお金を引き出すだけなのに手数料を取られるのって変ですよね・・・

 

ネットバンキングだと無料！！

 

また、送金する際も手数料無料なのは本当に嬉しいですよね！！

 

意外と大家やっていると送金する機会も多いので・・・

 

後は私のやっているところでいけば、

 

1週間・1ヶ月で利息が付く短期定期預金があります。

 

いつ、何時、出費があるか分かりません！！

 

そういう時にもすぐに解約できる定期預金・すぐり利息がもらえる定期預金は楽で良いです！！

 

しか〜し、そこに罠が潜んでました！！

 

実際にあった話

一棟目に購入した物件の話しです。

 

日本政策金融公庫は、融資を受ける際に本来の銀行ではないため、

 

自分の好きな口座に一度振り込まれます。

 

その上で、自分で物件の決済を実施します。

 

それを私は振込手数料をケチるために、

 

ネットバンキングから振込をしようと考えておりました。

 

前もって売主に仲介業者を通じて、

 

銀行口座を送ってもらうように指示しておりました。

 

なぜなら、ネットバンキングでの送金の上限は1,000万円まで・・・・・・

 

ずっと前から言っていたのにもかかわらず、口座番号を教えられたのは、前日の夜・・・

 

はい、どうしようもなくなりました・・・

 

その後、1日に送金できる金額が1,000万円だと伝えると売主は激怒・・・

（ちなみに口座を教えて欲しいという時にも上限金額は伝えてました。）

 

「せっかく決済のために飛行機乗って移動してきているのに、今日残額を全部払えないのなら、買主の理由で契約は破棄だ！！なおかつ手付けは返さない！！」

と怒っておりました・・・

 

自分が口座番号を早く言わないからじゃん・・・

 

って業者と話しておりました、どうにかするしかない・・・

 

ということでお金をかき集め、かき集め、

 

残り150万程足りなかったため、

 

なくなくカードローンで借りる手段を取るしかなくなりました・・・

 

そんなこんなでなんとか購入することはできましたが、

 

公庫を使われる方は振込手数料をケチってネットバンキングでの振込！！

 

というのはリスクがあることをお伝えできればと考えております。

こんばんわ、越谷大家です。

 

周りの大家さん達が相談をしてくれる機会が増えてきて物件を購入され始めてます。

 

そういうのを聞いていると刺激を受けますね！！

 

そして、私の知識も少しずつ増えてきておりますw

 

さて、本日は物件購入する時の満室稼働中・満室賃貸中という物件を購入されようとしている人にちょっと待って！！

 

本当に安心ですか？？

 

ということをお伝えさせていただけましたらと思います。

 

満室稼働中のメリット

満室稼働中のメリットと言えば、皆さんすぐに分かるとおり、

 

買った瞬間から家賃が満額入ってくる。

 

これに尽きますよね！！

 

また、これから賃貸募集に苦しむ必要がない！！

 

当分何事も起こらないだろう！！

 

今満室だから空いてもすぐに埋まるだろう！！

 

本当に安心感がありますよね。

 

それが本当なら・・・・・・・・・・・

 

 

満室稼働中のデメリット

デメリットは実はいっぱいあります。

 

人間不信にならないでね？？(笑)

 

・満室稼働中のため、物件の中が見れない

言わなくても分かるかと思いますが、満室だったら一部屋も中を見れません。

外部だけで本当にその物件が分かりますか？

設備関係が全く見れないし、間取りも実際に見れないので、物件資料にある間取り・資料で想像しないといけません。

実際に私の購入したアパート・・・

空いていた部屋を見ましたが、その後別の部屋が空いたので確認してみると・・・

まさかの五右衛門風呂でした・・・

部屋によってリフォームの仕方・設備が違っていたりします。

それを購入時に売主にどのような修繕履歴があるか教えてください！！と言いましたが、覚えていないとの一点張りでした・・・

売主は言いたくないことは言わなくてもバレないのです・・・

 

 

・偽入居者がいる場合がある。

これもケースバイケースであるようです。

入居率を上げるために、知り合いに契約書を書かせ、実際には入居していない・・・

場合によっては賃料を高めに設定して入居させているようにし、物件価格を釣り上げる。

こんなことをする悪意ある売主もいるようです。

やっぱり決済するまでに一度は物件を確認しにいき、確認しないといけませんね！！

 

・どんな入居者が住んでいるか分からない。

私は賃貸借契約書を見るとちゃんと働いている勤務先が書いていましたが、退去する時にビックリ・・・

いつの間にか生活保護になっていたようで、

空室になってから確認すると・・・

人が本当に住んでいたの？というぐらい汚かった・・・

っていうこともあります。

一度入ってしまった入居者はどうなっているか分かりませんよ？？

 

・ゴミ屋敷かも知れない？

これも先ほど同様、貸してからはどのように住んでいるか分かりません・・・

 

・もっと酷ければ亡くなっている・・・？

これはさすがに聞いたことはありません！！(笑)

でも可能性あるかも？？

 

まとめ

以上のように例を挙げればイロイロ出てきます・・・

 

でもそういったリスクもあるということを

 

意識しているのと意識していないのでは、

 

現地調査した際に見るポイントが変わってきます。

 

是非、せっかく足を運んだついでなので、しっかりと疑いもって調査してみましょう。

 

特に利回りが高い物件にはこういった事例が潜んでいるかも・・・

こんばんわ、越谷大家です。

 

なかなかいい物件が出てこないと思っている今日この頃ですが、

 

本日、仲良し担当者から訳あり物件を紹介していただきました。

 

100点満点の物件はあまり出てこないご時世ですが、

 

訳あり物件はそんな中でも少しづつ出ているようですね。

 

また進捗をご報告できればと考えております。

 

昨日はフルローン・オーバーローンの私なりのご意見を述べさせていただきました。

 

フルローン・オーバーローンは危険だ！危ない。破産する・・・とか言われておりますが、私は逆に安全だと思っております。

 

確かに全く資産ない方ですと危険だとは私も思いますが・・・

 

もしまだの人はこちらからご確認いただけますと幸いです。

フルローン・オーバーローンって危険なの？？私はこのように考えてます。

 

さて、本日はフルローン・オーバーローンのメリットでメリットについてご紹介させていただけましたらと思います。

 

メリット

前回のコラムでも述べさせていただきましたが、一番のメリットはやはり自己資金を温存しながら物件を購入できること！！

 

これです。

 

自己資金を温存することで、なにかあった時の費用に回すことが可能です。

 

その他にも・・・

 

・もし頭金を入れていた場合・・・次に買う物件がまた頭金を貯めてからのチャレンジになるため、速度が遅くなる・・・

 

・次に買おうとしている物件が融資額が伸びなかった場合にもその前がオーバーローンで購入していれば、伸びなかった融資額の補てんができる。

 

・フルローン・オーバーローンで購入できた物件というのは売却する際にも次の人がフルローン・オーバーローンを組める可能性が高い！！

 

以上のことが挙げられます。

 

特に最後の次の人のことも考えると、出口戦略もしっかりと見据えることができるので、大いなるメリットだと私は考えております。

 

デメリット

逆にデメリットについて述べたいと考えております。

 

・融資額が物件価格まで伸びていなくても自分の属性でその差額を埋めている可能性がある。

これは気を付けないといけません。年収1,000万を超えているような人だと属性で物件の価値がそこまで出ていないのに、満額まで融資できたりするようです。

私のように低い属性にはあまり関係ない話しですが・・・

特に4.5％の金利の地銀さんはそのような傾向があるようなので、注意が必要です・・・

 

・毎月の返済額が多くなる。

これも気を付けないといけません。

頭金1割・2割を入れていない分、元金と利息部分が増えてしまうので、CFが少なくなってしまいます・・・

そうすると、CFがマイナスになってしまうリスクも出てきてしまいます・・・

そうなったらなんのために投資をしてることやら・・・

になってしまいますので、しっかりとシュミレーションをする必要があります。

 

まとめ

フルローン・オーバーローンは安全だと前回お伝えさせていただきましたが、全部が全部安全だとは私も考えてはいません。

 

ある程度の資産、最低でも300万円は残して投資できること・CFがしっかりと出る物件を購入できるなら私は思い切ってでもフルローン・オーバーローンを組んだ方が良いと後押しできます。

 

また本文でも書きましたが、良い物件なら次に買う人もフルローン・オーバーローンが組めるので、出口も考えやすいというメリットもあります。

 

是非仲良くなった仲介担当者と一緒に良い物件と出会えることを応援しております。

 

こんばんわ、越谷大家です。

 

昨日は嫁と二人でアパートのリフォーム・クリーニングに行ってきました。

 

業者に頼むとクリーニングだけで3万円取られてしまいます・・・

 

それを二人で3時間ぐらいで終わらしてきました。

 

やはり貧乏大家・・・自分である程度やるしかないですね！！

 

またリフォーム等のお話しは別の機会にさせていただけましたらと思います。

 

さて、本日はフルローン・オーバーローンについて書きたいと思います。

 

私個人の意見ですので、ご参考程度にしていただけましたら幸いです。

 

フルローン・オーバーローンとは

フルローンとは、物件価格に対し、100％融資をしていただくことです。

 

オーバーローンとは、物件価格に加え、かかってくる諸費用(7％分)やリフォーム分も融資していただくことです。

 

諸費用に関しましては以前のコラムをご参考いただけましたら幸いです。

 

一棟アパートを購入する際の経費を大公開！！不動産を購入するには色々かかる・・・

 

フルローン・オーバーローンによって自己資金を抑えられる

考えて分かる通り、フルローン・オーバーローンで物件を購入すると、自己資金をあまり投入しない分、自己資金を温存できます。

 

大家さんによっては、フルローン・オーバーローンは危険だ！！と言われている人がいらっしゃいますが、私は逆の考えです。

 

たとえば、自己資金が600万円ある人がいました。

 

物件が3,000万円の物件がありました。

 

ある銀行が1割の頭金を入れていただけるのなら、融資すると言っていただけました。

 

皆さんなら購入しますか？

 

私は躊躇して、おそらく購入しないと思います。(一番最初の物件では・・・)

 

頭金を入れることで逆にリスクになる？？

3,000万円の1割の300万円と諸費用の7％の210万円

 

合計510万円を手出ししないといけなくなります。

 

ということは・・・

 

600万円−510万円の90万円しか自己資金が残りません。

 

これって非常にリスクが高いです。

 

もし、入居率が低下してしまったら・・・

 

もし突然リフォームが必要になったら・・・

 

もし突然大規模修繕をしないといけなくなったら・・・

 

もし突然プライベートでお金が必要になったら・・・

 

この90万円で対応できますか？

 

ゆくゆくのCFで対応できますか？？

 

頭金を入れることによって、このようなリスクがあります。

 

これが自己資金3,000万円あって、3,000万円の物件を購入するために自己資金510万円を出すのなら私だって問題なく、手出しして購入します。

 

ただ、そんな人は別の投資方法がありますので、不動産投資以外をされるのでは・・・

 

と考えてます。

 

予期せぬことがおこってしまう不動産投資では自己資金を温存しとく必要がありますので、私個人的にはフルローン・オーバーローンは逆にリスクは少ないと考えてます。

 

皆さんも自己資金とにらめっこしながら頭金を入れるかどうか検討してみてはいかがでしょうか？