いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

なんでも使えるものは使う越谷大家です。

 

昨日は、嫁も有効利用している点についてご紹介させていただきました。

 

なかなか周りの大家さん仲間は奥さんの説得に苦労されているようですが・・・

 

私も昨日嫁と話していたら、

 

『賃貸経営は興味ない。でも家賃が入ってくるのは楽しみ♬』

 

と言ってました。

 

女性はそうなのかも知れませんね。

 

お金の話題で持っていくと変わるかも知れませんので、

 

是非継続的な協力を要請してみてください（笑）

 

さぁ本題です。

 

新築ワンルームマンションの営業の電話がよくありますよね？？

 

私も最近はなかったんですが、先日たまたまありました。

 

その時に、今後はすぐに切るのではなく、逆提案してみようと考えました。

 

実際に前回してみました報告についてさせていただければと思います。

 

新築ワンルームマンションの営業マンの特徴

これは不動産業界だけではないことだとは思います。

 

・自分の会社が絶対だと思っている。

 

・会社の教えに洗脳されている。

 

以上のことが言えるのではないかな？と思います。

 

実際に私も今は一棟ものしか興味がないのに、

 

営業マンのトークに引き込まれそうになりました。

 

やっぱり自信を持って話されると少し心が揺らぎますね！！（笑）

 

その理由ですが、おそらく、

 

営業マンは売れるためなら本当に信じきって利回りが4％の物件でも売れると思ってます！！

 

そして、実際に売れているのです。

 

今回の営業マンに聞いてみましたが、

 

実際に買ってくれる顧客は何人もいるのだとか。

 

確かに100人連絡して、5人しか会ってくれない。

 

でもこの5人のうち、変な言い方ですが、1人でも買ってくれれば商売としては成り立ちます。

 

3人買ってくれれば最高ですね！！

 

また、売れることによって自分のやっていることは合っているんだと思い切っているようです。

（営業されている人はすいません・・・）

 

逆転の発想とは・・・？？

利回り4％でも売る力が彼らにはあるのです。

 

これは、認めてあげましょう！！

 

逆にこれを使える方法ってないのかな？

 

って私は考えました！！

 

そうだっ！！

 

持っている区分を売ってもらおう！！（笑）

 

新築で今回は2,770万の物件でした。

 

そして表面利回りが3.7％でした・・・

 

これを売る力がある業者・担当者です。

 

聞くところによると中古も扱っているようです。

 

私の持っている区分マンションが家賃月7万円です。

 

 これを1300万で売って欲しいと逆に売却依頼してみました。

 

これが売れたらキャピタルが300万以上です！！（笑）

 

しかも表面利回り6.5%です。

 

彼らなら売ることが可能でしょう！！

 

そして何社かに依頼すれば本気で可能じゃないかな？と思ったりしました。

 

また売れたらご報告させていただきます！！

 

皆様も売却という手で利用してみてはいかがでしょうか？？

 

以前のコラムも面白いことたくさん書いておりますので、ご覧いただけますと幸いです。

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

以前から何度かコラムを掲載させていただきました、

 

借換の金消契約がやっと終わりましたので、

 

得なのか損なのか？

 

についてご紹介させていただけましたらと思います。

 

借換の金利

まずは、金利からご紹介させていただきます。

 

今回、区分マンションと一棟アパートの借換で動いておりました。

 

区分マンションの方を公開させていただきます。

 

890万円　23年　３．０７５％で某O銀行から借りておりました。

 

毎月の返済額が45,022円。

 

2年ちょっと払いましたので、

 

残債が８３５万円でした。

 

そして、借換先が信金です。

 

８４０万円　２０年　金利が２％まで1.075%下がりました。

 

毎月の返済額が4２,４９４円まで2,528円下がりました。

 

借換時に必要な費用は？？

以上の毎月2,500円ぐらい下がるメリットがあるから良いね！！

 

と思われたかもしれません。

 

しかし、多少覚悟していたものの、

 

やはり借換時には色々と費用がかかってきます。。。

 

繰上返済解約金

ここの銀行の場合、

 

１年以内：繰上返済元本の２％

 

１年超３年以内：１．５％

 

３年超５年以内：１％

 

５年超：０．５％

 

が繰上返済の違約金としてかかってまいります。

 

私の場合、２年ですので、１．５％と意外とおっきい金額です。

 

１２５，２６１円かかります・・・

 

借換先での必要な金額

取り扱い手数料：５４，０００円

 

担保設定手数料：５４，０００円

 

印紙税：１２，０００円

 

登記費用：９７，２７７円

 

印鑑証明３通・住民票１通：８００円

 

振込手数料：６４８円

 

出資金：１０，０００円

 

合計：２２８，７２５円

 

借換する際に必要になった費用合計

先ほどの１２５，２６１円と２２８，７２５円で、

 

３５３，９８６円となりました。

 

それ以上に金利合計が下がっていれば、得をすることになります。

 

さぁ、、、

 

どうでしょうか・・・

 

計算してみました。

 

このまま残り３．０７５％で払い続けると

 

金利合計が２，９９４，７４０円でした。

 

やはり結構金利ってかかりますね・・・

 

それが、２％になったので、

 

信金では金利合計１，７９８，５６０円になります。

 

つまり、金利が１％下がったことによって、

 

払う金利が差額の１，１９６，１８０円下がりました。

 

つまり、やはり借換することによって得ということですね。

 

合計すると、借換時に３０万以上費用がかかってしまっても

 

８４２，１９４円得したという結果になりました。

 

是非、もうこの銀行から借りれないな・・・

 

と思ったら早めに借換に動いてみると良いかもしれませんね。

 

 

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

使えるものは何でも使う、越谷大家です。

この土日はとあるアーティストのライブに行ってきました！

そのヴォーカルがいつも言っている言葉

『願えば叶う！！』

私もそんなことを思っていますし、感じている次第です。

皆様も騙されたと思って夢を立て、それに向かって進んで行っていただけましたら幸いです。

大家の方。そのためのテクニックは私がお伝えしていきますので！笑

さぁ、そんな一つを本日はご紹介させていただきます。

 

何でもかんでも自分のお金で修理してませんか？？

大家さんを続けていたら色んなことに遭遇してまいります。

・空室になったからリフォーム

・エアコン、給湯器が壊れたから交換

・電球などの消耗品の交換

・大規模修繕

大家はかなりの金額の出費があるので、

どう払わないといけないお金を払わなくて済ませるか、

金額を抑えるかで手残りの金額が大幅に変わってきます。

 

 

ポストが汚くなってきた、壊れたらどうしますか？

モチロン、直すかと思います。

しかし、直し方によって、全然収益が変わってきます。

ここで、壊れたから自分で直さないと、、、

と考えてしまうのも手だとは思います。

しかし、私の場合は今回、いたずらで壊されていたので、

保険会社に問い合わせてみました。

では、ポストで保険が承認されて保険金が下りた事例があるのだとか。

そこで、管理会社にポストの写真を撮ってきてもらいました。

凹んでますね…

そのため、保険担当者と一緒になって保険申請し、

2ヶ月後ぐらいに無事全額ではないものの、14万円下りました。

 

その明細がこちらです。

 

 

そのポストがこちら

 

 

保険屋さんが頑張ってくれ、全部交換にしないと

 

原状回復ができないと交渉していただきました。

 

そのため、

 

本来の保険ですと、壊れた箇所だけの交換ですが、

 

今回は全戸分交換の費用を賄っていただきました。

 

このように知っているのと知っていないでは雲泥の差が生まれます・・・

 

是非、損しないためにも知識量を一緒に増やしていければと思っております。

 

過去のコラムも参考にしていただけますと幸いです。

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

最近友人が自宅用にマンションを買おうとしておりました。

 

しかしながら、、、

 

○○の問題で、融資が却下されまくったとのことでした。。。

 

私もこの話しを聞いてはいたものの、やはり実例だったようですね・・・

 

そんなお話しを本日はさせていただきたいと思います。

 

○○とは？？

ずばり、今現在、ほとんどの人が持っているケータイ電話です。

（携帯電話とも。だから○○は携帯ですね。）

 

私も３台持っております。

 

皆さんもご存知のように、昔と支払いの仕方が変わってきております。

 

現在の携帯（２０１０年３月以降）は割賦販売の形式を取っております。

 

割賦販売とは、商品の代金を分割で支払える販売方式のことです。

 

国内のすべての携帯電話事業者が導入しており、

 

端末代金の一部を頭金として支払い、残金を12カ月、18カ月、24カ月などに分割して支払うことができる方法です。

 

しかし、最近は分割で購入する際には改正割賦販売法によって必ず「個人信用情報機関」を参照された上で審査をされるようになりました。

 

そして、携帯電話を買うとこの『個人信用情報機関』に情報が載ってしまいます。

 

携帯料金の延滞は？？

先ほどお伝えしたように携帯電話の割賦販売も信用情報に載ります。

 

契約額、残高、支払い回数、入金予定日や確認日も確認することができます。

 

つまり、、、

 

携帯電話料金をコンビニ払いとかされている方、銀行引き落としにされている方が、

 

支払日を過ぎて延滞してしまいますと、、、

 

モチロンその情報も記載されてしまいます。

 

私の友人はそれをしてしまいました。

 

たかが携帯代金、されど携帯代金、、、

 

延滞した情報はすぐに記載され、ブラックリスト入り。

 

つまり融資が非常に組み辛い属性になってしまうのです。

 

こんなことになって不動産投資の道を閉ざさないように

 

やはりお金・時間にはきちんとした人になりましょう。

 

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

大家業をやり始めて3年目に突入しておりますが、

 

まだまだ知らないことが多いので、

 

色んなことを知って刺激を受けております。

 

そんな中、先日借換させていただいた信金さんから良い情報を聞きました。

 

預金金利　４％？？？？

この最低金利の時代です。

 

普通の銀行に定期預金を組むと。。。大手では、

 

年０．０２５％・・・

 

私の大好きなネットバンキングでも一番良いところで

 

６ヶ月もので０．５％です・・・

 

１％を越えようものなら皆さん殺到すること間違いないでしょう。

 

しかし、この時代に、

 

４％の商品（詳しくは商品ではないんですが・・・）があったとは！！！

 

果たしてどんなものなのか？？

これは、信用組合でローンなどを組む際に全員が受け取れる金利（配当）のことです。

 

ずばり言いますと、

 

出資金。のことです。

 

この出資金に対する配当が年４％になっているんだとか。

 

信用組合とは？

ご存知の方ばかりなのかも知れませんが、

 

私が知らなかったので、一応載せさせていただきます。

 

信用組合は、相互扶助の精神に基づき、お互いに支え合うことを信頼の証として、

 

組合員一人ひとりが預金し合い、

 

必要なときに融資を受けられることを使命とする協同組合組織の金融機関です。

 

つまり皆で支えあって成り立っているということですね。

出資金とは？？

ご預金・ご融資をご利用する人を原則、

 

組合員の方と限っています。

 

信用組合の組合員になるためには、信用組合に出資をしていただく必要があります。

 

ということです。

 

つまり、融資を受けた際、口座を作りますが、

 

その時に出資金が必要になります。

 

この出資金に対する配当が今もなお高利率をキープしているということです。

 

ただ、あまり自由に出したりできないので、注意は必要ですが・・・

 

なににしろ、高い配当で安全な商品ということに間違いありませんでした。

 

ただ、今回は１万円だけの出資になりました・・・（現金が現在不足中で・・・）

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

以前から何度かコラムを掲載させていただきました、

 

借換の金消契約がやっと終わりましたので、

 

得なのか損なのか？

 

についてご紹介させていただけましたらと思います。

 

借換の金利

まずは、金利からご紹介させていただきます。

 

今回、区分マンションと一棟アパートの借換で動いておりました。

 

区分マンションの方を公開させていただきます。

 

890万円　23年　３．０７５％で某O銀行から借りておりました。

 

毎月の返済額が45,022円。

 

2年ちょっと払いましたので、

 

残債が８３５万円でした。

 

そして、借換先が信金です。

 

８４０万円　２０年　金利が２％まで1.075%下がりました。

 

毎月の返済額が4２,４９４円まで2,528円下がりました。

 

借換時に必要な費用は？？

以上の毎月2,500円ぐらい下がるメリットがあるから良いね！！

 

と思われたかもしれません。

 

しかし、多少覚悟していたものの、

 

やはり借換時には色々と費用がかかってきます。。。

 

繰上返済解約金

ここの銀行の場合、

 

１年以内：繰上返済元本の２％

 

１年超３年以内：１．５％

 

３年超５年以内：１％

 

５年超：０．５％

 

が繰上返済の違約金としてかかってまいります。

 

私の場合、２年ですので、１．５％と意外とおっきい金額です。

 

１２５，２６１円かかります・・・

 

借換先での必要な金額

取り扱い手数料：５４，０００円

 

担保設定手数料：５４，０００円

 

印紙税：１２，０００円

 

登記費用：９７，２７７円

 

印鑑証明３通・住民票１通：８００円

 

振込手数料：６４８円

 

出資金：１０，０００円

 

合計：２２８，７２５円

 

借換する際に必要になった費用合計

先ほどの１２５，２６１円と２２８，７２５円で、

 

３５３，９８６円となりました。

 

それ以上に金利合計が下がっていれば、得をすることになります。

 

さぁ、、、

 

どうでしょうか・・・

 

計算してみました。

 

このまま残り３．０７５％で払い続けると

 

金利合計が２，９９４，７４０円でした。

 

やはり結構金利ってかかりますね・・・

 

それが、２％になったので、

 

信金では金利合計１，７９８，５６０円になります。

 

つまり、金利が１％下がったことによって、

 

払う金利が差額の１，１９６，１８０円下がりました。

 

つまり、やはり借換することによって得ということですね。

 

合計すると、借換時に３０万以上費用がかかってしまっても

 

８４２，１９４円得したという結果になりました。

 

是非、もうこの銀行から借りれないな・・・

 

と思ったら早めに借換に動いてみると良いかもしれませんね。

 

 

 

こんばんわ、越谷大家です。

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

一個一個着実にこなしていけば、

 

夢に近づいていくものですね。

 

そういうのを最近、ヒシヒシと感じております。

 

皆さんの夢はなんでしょうか？

 

是非、声に出して発信してみてください。

 

意外と人の繋がりって声に出していると繋がったりするのではないかな？

 

と思った今日この頃でした。

 

さぁ、本題に入っていきたいと思います。

 

所有アパートの現状

私の所有している野田のアパート。

 

築年数も古く・・・

 

設備・仕様も古い・・・

 

なおかつ、一部大学の学部が撤退してしまい、

 

近隣のアパートの入居率が軒並み悪い状況が続いております。

 

やはり、大学や一部の工場に依存している物件というのはなにかあった際、

 

厳しくなるというのが分かった次第です・・・

 

以前近隣調査したところ、

 

2戸/6戸や、3戸/8戸、2戸/8戸、1戸/6戸・・・

 

こんな状況が近隣です。

 

そんな中、私は昨年満室までなんとかもっていきました。

 

しかしながら、不運が続き、、、

 

現在、5戸/8戸までなってしまいました。

 

そんな中、さすがにこの築年数で

 

リフォームに高額な金額をかけても仕方ないと思い、

 

利回りは下がってしまいますが、

 

家賃の大幅な引き下げを行いました。

 

２．１万円→１．７万円

 

賃貸アプリでもNo1になるぐらい閲覧数が上がりました。

 

しかし、属性の悪い人からも多く問い合わせが来るようになりました。

 

こんな入居希望者、あなただったら入居させますか？？

・沖縄県から移住希望

 

・６０代女性（独り身）

 

・犬も一緒に同居希望（ゴールデンレトリーバー）

 

・野田の物件近くにある、宗教団体に入教希望。（最後の地を求めて）

 

・精神疾患あり、幻覚が見えるとのこと。

 

・3月末に申し込みあり、6月からの入居希望。

 私の対応

さすがに3月末の申し込みで6月まで入居が待てないと伝えた。

 

加えて、どこまでの精神疾患なのかを電話で確認させてもらうよう了承を得れること。

 

ペット入居なので、敷金3ヶ月と家賃を２．１万円まで引き戻す。

 

これで提案をかけてみましたが、

 

やはりリスクが高いと判断し、返事に時間がかかるということだったので、

 

こちらから入居をお断りさせていただきました。

 

家賃を下げることによる入居者の質の低下というのはやはり考えものだと思いました。

 

皆様はトラブルになるような入居希望者を入れたりしていませんよね？？

 

 

いつもご覧いただきありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

銀行との交渉を何回かしている内に、

 

特別な融資方法があることを教えていただきました。

 

この方法を使えば、一瞬で自己資金を2倍に見せることができます。

 

この使い方・・・使い方によってはあらゆるシーンで使えるかも？？

 

と個人的には考えております。

 

くれぐれもご注意してご使用ください！！（笑）

特別な融資方法とは？

とある銀行は、新築・中古に積極的に融資を出しており、

 

銀行との付き合いを開始するために私はこの銀行に定期預金を組んでおりました。

 

しかしながら、現在、太陽光発電の手付金やらなんたらで自己資金が一時的にかなり不足状態に・・・

 

そしてこの銀行に相談してみました。

 

すると、あるひとつの融資を提案していただきました。

 

それは、ずばり、預金を担保に融資を借りることです。

 

どういうことかと説明すると、

 

例えば、100万定期預金を預けているとします。

 

この100万円の預金を担保に、

 

100万円借りることができます。

 

その時の金利は1%とかもっと低いようです。

 

定期預金（金利0.0何％とか）を担保に1％の借り入れを起こす。

 

バカじゃないの・・・・・・

 

と私も考えました。

 

皆さんもそうでしょう。

 

だって、自分のお金なのに返してもらうのではなくて、貸してもらって、しかも金利が1％もかかる・・・

 

しかし、ここにこそ裏技がありました。

特別な裏技とは？？

もっと、定期に入れてみましょう。

 

1,000万円あったと仮定して、定期を1,000万円預けます。

 

私もこんな欲しいですね・・・

 

この定期を預金に1,000万円を1％で借ります。

 

つまり、定期預金の明細に1,000万円。（実際には消えて証券になります。）

 

手元に1,000万円残ります。

 

しかも、この時、担保は預金なので、

 

どこにも情報が漏れないそうです。

 

モチロン、CIC、JICCにも。

 

つまり借りたのは銀行と自分しか知らないようです。

 

よって、1,000万円しかないのに2,000万円を他銀行に見せることができるんじゃないか？

 

というのが私の考えです。

 

モチロン金利が発生するので、すぐに返しましょう！！

 

という作戦です。

 

どうでしょうか？

 

特別な裏技じゃないでしょうか？？

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

昨日は途中で終わってしまい、大変申し訳ございませんでした。

 

あまりに太陽光発電について（他もですが、、、）語り出すと

 

止まらなくなってしまいますし、伝えることが多いというのが現状です。

 

そんな今回は、太陽光発電の出口戦略についてお話しさせていただきたいと思います。

 

 

何故太陽光発電で出口戦略が必要なのか？？

太陽光発電の販売には2通りあります。

 

①土地が所有権ごと手に入る。

 

②土地が所有権なので、20年後（基本２１年とからしいです。）に返却。

 

この②を選んでしまった場合、

 

例え利回りが12％だったとしても20年後には収入が0になってしまいます。

 

また、もし契約を延長したとしても果たしてその時の買取価格がどうなっていることやら・・・

 

地代が高くないにせよ、利益を圧迫することになってしまうかもしれません。

 

そのため、元々私は土地が賃貸の太陽光発電はやりません。

 

モチロン人それぞれですので、

 

・グリーン減税を取りにいった人

 

・現金で購入できる人にはありかと思っております。

 

また、①の土地が手に入る場合でも・・・

 

基本太陽光発電の土地は

 

ほとんど価値のない土地に作っていることが多いです。

 

言い方は失礼ですが、

 

周りが田んぼ、高速道路の側道。

 

山の上。崖。

 

こんなところは土地が坪１万円もしないぐらいで手に入るようです。

 

こんなところ、20年後、30年後に手に入っても皆さんなにに使いますか？？

 

むしろ需要が無くて、売れ無くて固定資産税だけずっと払い続けてしまうかもしれません・・・

 

そのために太陽光発電にも出口戦略が必要だと私は思っております。

 

では私の考える太陽光発電の出口とは？？

そこそこ土地の値段がしても将来建物が建てれる場所に太陽光発電を立てることでリスクヘッジをすることです。

 

それでもシュミレーション上は10.2％ぐらい発電します。

 

また、太陽光発電の場合、予想よりも10％ぐらい多く発電しますので、

 

おそらく11％に乗ってくる水準だと思います。

 

金利も１．９％で15年借りれたので、全然回ります。

 

元々ここの土地は分譲された土地×4区画でした。

 

そのため、モチロン宅地ですし、建築もできます。

 

こういった土地に太陽光発電を立てることで、

 

①20年後の売電価格も利益が出ればパネルとパワコンの持つまで持たせ・売電を続ける。

（私は30年目まで持たそうと考えております。）

 

②売電終了後は再度4区画にして分譲地として実需に売ってしまう。

 

③賃貸需要が20年、30年後にもあればアパートにして賃貸し、１０年後とかに売却。

 

以上の３パターンを考えております。

 

もっと言えば、貸しコンテナにしたり貸し土地にしたりと考えておりますが、

 

やはり出口の選択肢が広い方が失敗は少ないのでは？？

 

と考えておりますので、

 

太陽光発電も考えようによっては出口戦略がしっかり取れると考えております。

 

 

いつもご覧いただきありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

さぁさぁ、皆さんは物件買えてますでしょうか？？

 

最近本当に利回りが低下してきております。。。

 

以前もちらっとお話しさせていただきましたが、

 

なかなか高騰する市況の中ですので、

 

越谷大家は少し違う路線に進んでおります。

 

それが実は太陽光発電でした。

 

物件の上に付けるのは当然ですが、野立ても現在3区画購入が決まっております。

（６月末に一つ、７月中旬に２区画決済です。）

 

モチロン、自分の投資判断に合う物件が出てきたら

 

銀行に持ち込んでおります。

 

そのため、昨日の銀行員との話しを伺うきっかけになりました・・・

 

昨日のコラムもご参考にしていただけますと幸いです。

 

銀行の目線が変わってきた。　一棟アパート・RC投資されている方は必見

 

さぁ、話しは戻りますが、

 

最近、

 

太陽光発電って出口が無いんじゃないの？？

 

太陽光発電ってもう終わったのでは？？

 

何故、不動産投資に太陽光発電なの？？

 

という質問が来ており、

 

一つづつ回答しておりましたが、

 

隠すことではないので、公開しちゃいます！！

 

不動産投資×太陽光発電のメリット

この組み合わせ、非常に良い組み合わせだと私は考えております。

 

何故なら、以前からもお伝えしておりますが、

 

物件の屋上をほったらかしにして、遊ばせているよりも、

 

少しでも収益に繋げていけるからです。

 

ただ、これだけではありません。

 

太陽光発電をつけることによって、

 

①屋根が守られます。

 

②太陽光発電を付けたことによって部屋の温度が

夏は涼しくなります。（２〜３℃ぐらいらしいです。）

逆に冬は少しだけあったかくなります。（２℃ぐらいらしいです。）

 

③太陽光発電も物件に付くことで火災保険の対象になります。

なにかあった時の保険がここにも適応になります。

 

ただ、私はこの他のメリットを狙っております。

 

越谷大家の目線とは？？

これは当然のことですが、

 

太陽はなくなりません。

 

つまり、太陽光発電の収入はパネルが故障していない限り発電し続けます。

 

モチロン、毎月の変動はありますし、天気による変動もあります。

 

しかしながら年間で見ていけば安定しているようです。

 

これを応用して皆さんも考え付くことだとは思いますが、

 

空室リスクがないので、

 

賃貸業の部分の不安定さを20年に渡って安定させるところにあります。

 

空室リスクの対策ですね。

 

 

ただ、全量買取の金額がドンドン下がっており、終焉に近づいています・・・

 

長くなりましたので、次回は太陽光発電の出口についてご紹介させていただきます。

 

やろうと考えている人は早めに動かれた方が良いかと思います・・・