アパートに一部屋ようやく入居が決まって、少し安心しているところです！
ただ、まだ契約をしていないのと、結構ハードルの高い属性の人なので、
こちらも色々特約を付けて契約をしようかと考えております。
ただ、管理会社からは管理はお手上げ状態のようなので、1部屋だけ自主管理になります！（笑）
結構この工夫が面白かったりしますね＾＾
またこのお話しは今後させていただけましたら幸いです。
さて、前回は
自分の購入できる物件を知るための行動〜融資編〜 と称して銀行の融資枠をチェックすることをお伝えさせていただきました。 まだご覧いただけていない方はこちらからご覧いただけますと今回の話しがより一層、深まるかと思います。 さぁ、次のステップに移りたいと思います！！
おはようございます。越谷大家です。
さて、今回は自分が融資を受けることができる銀行・金額を把握し、効率的に物件を探すことをテーマに置いてます。
その前の段階として以前のコラムがありますので、
こちらも合わせてご覧くださいますと、今回の行動が活きてきます！！
初心者〜中級者編 今すぐできる！不動産業者さんから物件を紹介される人になるための第一歩！
初心者〜中級者が上級者と戦うために！！〜未公開物件の情報を得る方法〜
なぜこの銀行・金額を知ることが大切なのかと言いますと、
勿論、銀行からお金を借りずに物件を購入できるなら購入してます！
アパートを買えるだけのお金は全然ないけど、少しはあるし、レバレッジをかけて、よりキャッシュフローを得たい！！
という人には銀行の融資は必須かと思います。
でもA銀行で借りることができない人がA銀行目線の物件を気に入っても、
融資を受けることができるB銀行・C銀行からは借りれないということですと、
非常にシュミレーションに費やした時間・物件調査時間・考えた時間
全て無駄に終わってしまうからです・・・（経験・勉強にはなりますが・・・）
そのために、A銀行からは3,000万、B銀行からは5,000万の融資枠を持っています。
ということを知っていると自分も調べる時に購入できるか否かがすぐに判断できますし、
なにより、仲介担当者がこの物件はA銀行で組めそうだ。
物件価格も2,500万円だから○○さんに紹介しよう！
と判断して、物件が出るとすぐに連絡をくれるようになります。
こうすると、効率良くないですか？
でも実際、こういうことを実践している人は少なく、
「良い物件が出たら紹介してください！」
としか言わない人が多いんだとか・・・（仲の良い仲介担当者談）
これじゃどんな物件を探せば良いのか抽象的すぎて分かりませんね・・・
やっぱり具体的に話さないと！！
ここで前回の話しが活きてきます！！
物件を問い合わせる本当の目的は、馬の合う仲介担当者を探すことです！！
まずは物件問い合わせで何回か会話をしていった後、
もしくは直接ダイレクトに
「自分の属性で買えそうな物件・融資をしていただける金融機関ってありますでしょうか？」
と素直に聞いてみてください。
そうすると、親身な担当者・やり手の担当者だとこういう金融機関が融資をしていただけると思います。
と教えていただけます。
ここで、
「まずは自己資金を貯めてください。」
「あなたの属性で買える物件はありません。」
と言われてしまっても諦めないこと！！
年収の低い人・転職したばかりの人でも借りれる金融機関はあります。
馬が合う人が見つかれば、
実際にどのくらいの金額まで借りれるのかを一度調査していただきましょう！！
その金融機関の融資条件にあった物件をまず、
仲介担当者からできる銀行マンに当て馬的に打診をしていただきます。（打診するだけなので、欲しい物件でなくても大丈夫です。）
そこの反応から、どの程度まで自分が借りることができるのかが見えてきます！！
これが分かるだけで後は○○銀行目線の○○○○万円までの物件を探せば良い！
と逆から考えることができるようになるのです！！
是非物件から探すのではなく、○○銀行目線の物件を紹介してもらってから購入するかどうかの判断を行ってください。
そうすればむやみやたらに物件を検索しなくて済みます！！
おはようございます。越谷大家です。
昨日はより情報をもらうというところにフォーカスを置いてましたが、本日はその上級編！
自分にあった物件、買える物件をいち早く他の人よりも紹介してもらい、
先に購入の判断をさせていただくということについてお話しさせていただきます。
これを言っちゃうとまた自分が買えなくなるのかも知れませんが…笑
皆様お手柔らかにお願いいたします！（笑）
私は、今年まだ良い物件にあっても買えてないので、仲介の担当者さんにずっと依頼しているところです！！
さて、本題に移りたいと思います。
情報を欲しがる人達はたくさんいる。そんな中で、自分にあった物件を最優先で紹介していただくためには？
ということについて書いていきたいと思います。
担当者は色んな人から連絡が来たり、問い合わせが来たり、
はたまた購入希望者の方のために銀行と交渉したり、
既に買付けをされているお客さんの売買契約書を作成したり
物件調査に出かけたり、契約・決済に行ったり・・・
思いつくだけでもこれだけあります。。。
実際、もっとあるはずです。
そんな中、パッと物件の資料請求をされただけのあなた・・・
その後、担当者は連絡を取るでしょうか？
前回のコラムでもお伝えしましたが、お客さんでしょうか？
不動産の場合、仲介手数料が売上げと考えると、資料請求しただけではなにも利益を生み出してくれないただの人です。
私は一度、屈辱的なことを言われたことがあります。
「いつも資料請求されている人ですよね？物件資料を集めるのが趣味なようなので、送りました。」
とメールに書かれてしまいました・・・
こうなっては意味がないです・・・
物件の資料をいただいたらその都度連絡を取る。
その後メルマガや物件資料を送ってもらったら毎回、
・この物件はこうこうこういう理由で今回は見送らせていただきます。
・この物件って私でも融資が付くでしょうか？
・この物件って私が購入しても運営をやっていけますでしょうか？
など、返信・電話をしていきましょう！！
これを繰り返すだけで、何百人といるお客さんから
いつも連絡をくれる人になるので、
良い物件が出たときに、いつもすぐに返信をいただける○○さんに一度聞いてみてみようかな？
という関係になります。
やはり人ですから返信もない人にはどんなに良い物件を紹介しても
また返信が来ない・反応がないから送っても意味が無いと思われてもしょうがないですね・・・
こういう情報をやり取りし合える良好な関係の担当者を何人も作っていきましょう！！
一度、仲介担当者に言われたことがあります。
「夜でもどんな時にも越谷大家さんは電話をくれたり、連絡が付くので、そういうお客さんには良い物件を買ってもらいたいって思いますし、頑張って良い物件を探したくなります！！」
こうなったら勝ちです。
何百人の中の1人になるよりも、いつも返信をくれる○○さんにまずはなりましょう！！
その上で、次のステップが見えてきます！！
おはようございます。越谷大家です。
突然ですが、皆さんは不動産仲介業者から物件を紹介される人になってますか？？
また、なっている人にお伺いします。
何番目に紹介される人になってますか？
今回はそんなお話しです。
先ほど何番目ですか？って聞きましたが、
一番の人、素晴らしいです。
私も一番ではないと思います。(直接聞いてはないですが・・・）
ただ、上位には来ていると思ってます。
不動産投資においては、毎回一番最初に紹介される人になる必要はないと私自身思ってます。
というのも、物件も色々。
メチャクチャ良い物件でも、利回りが50%の物件でも買えなければどんなに欲しくても手に入れることができないからです。
ただ、あなたにあった物件を持って来てもらえる1番になれれば良いんです。
そんな方法をお伝えいたします。
まずは物件が欲しい人はどのような行動を取りますか？？
楽待のサイトの中で自分にあった物件を探す？？
非効率的ですし、この不動産価格が上昇している中、
なかなか良い物件は残っていません・・・
しかも利回りだけを見ていると変な物件の可能性もあります。
以前のコラムを参照ください。
〜利回りの高い物件に潜んでいるワナ〜楽待コラムを読まれている人は騙されないで欲しいから・・・ このように見せ方だけで利回りをアップすることはできます。 それよりも未公開物件を早く教えてもらえる環境を作り出すことが重要です。 では、どうすれば？？ 手当り次第に楽待でもなんでも一棟なら一棟・区分なら区分を売っている業者に手当たり次第資料請求します。 実際に業者担当者に聞いた話しです。 「サイトに載っけている物件は釣りです。連絡先を聞き出すために載っけている方が多いです。」 と言われていました。
では、実際コンタクトだけで優良物件を紹介してもらえるようになるか？
というところですが、
それだけでもメルマガ等が来るようになり、数は増えます。
ただ、その後が大事です。
とにかく資料請求した業者からかかってきた電話・かかってこなければかけた電話で、
どんな物件を探しているのか？（木造？RC？築浅？築古？利回り？）
年収はいくらぐらいなのか？
どんな企業に何年勤めているのか？
自己資金はどのくらい用意できるのか？
これを聞かれる前に自分から情報を出していきます。
これだけで、人は不思議なことに、自分が任されているんだ？
と感じることは多いはずです。
というのも、情報だけ取っていく人よりも、謙虚で自分の情報を包み隠さず出してくれた人を人は信用するからです。
これをするだけで担当者はあなたを他の人よりも親しみを感じてくれ、
頼られているから頑張ってそれに答えようとします！！
是非まずは数を増やしてみましょう！！
これだけで物件情報の暴露数・川上物件もこれまでより当然多く入ってくるようになります。
おはようございます。越谷大家です。
融資は水物ですので、
早めに見ていただけますと幸いです。
最近また一棟、もしくは戸建てを買おうと動いておりますが、なかなか良い物件が出てこないのと、
出て来ても積算が出なかったり・・・
融資枠をいただいている金融機関の融資対象エリアじゃなかったり・・・
融資が付かない物件だったり・・・
購入することが出来ておりません…
既に今年に入って、5回買付を入れているのに…
面白いことに全てダメになった理由が違いました。
まぁ、今後は1年に1棟ずつ増やして行けたらと考えているので、焦らず焦らずでいっております。
そこの担当者から聞いたお話しです。
あっ、ちなみに4.5%の銀行ではありません。
そこは私、一度業者がやらかして否決されており、
当分借りることができません…
そのため、別の融資に積極的な地銀さんです。
私が購入した2014年11月ごろに、新しいパッケージがもうすぐ出ます。
「更に借りやすくなりますので、期待していてください。」
と銀行担当者に言われてました。
購入してから3ヶ月半ぐらい経ち、そろそろ次の物件に向かおうと考えているので、
最近の融資の具合と、購入できる物件の内容をお伺いさせていただきました。
その際に聞いた話しです。
昨年から新しく出たパッケージについて話しを伺いました。
ここの銀行は積算と売買金額の開き・個人の属性によって貸し出せるか否かの判定と金利が決定するようです。
そこで気になるのは、積算と売買金額の開きの部分ですよね。
私はここが特に気になりました。
ちなみに個人の属性に関して言えば、年収500万円というのが一つの境目らしいです・・・
積算と売買価格の開きに関しては、概ね積算×2倍＜売買価格だと、金利は3.3％〜3.5％
積算価格×2倍＞売買価格だと金利が一気にあがり、3.6％〜3.9％に上がるようです。
ただ、今までは融資しなかったようなのですが、ここが緩くなったという語源のようです。
融資エリアに関しては、関東だと、国道16号よりも内側・名古屋・大阪あたりは入ってくるようです。
すいません、ここは更にあったかと思いますが、国道16号より内側がかなりインパクトあったので、その他は忘れてしまいました。
ただ、この銀行は築古木造に関しても今なら融資していただけるとのことですので、
融資は水物。
早めに借りてしまったもん勝ちです。
是非一度銀行に探りを入れながら物件購入に繋げていただけましたら幸いです。
利回りが高い物件って皆さん欲しいですよね！
でも本当にその利回りって合ってますか？
千葉のアパート購入時に利回りを不当に？アップされていたので、皆さんにも注意していただきたく、お伝えさせていただきます。
レントロールを見てください！！
水道代ってどうなってますか？
野田のアパートは昔の造りだったので、個別水道メーターではなく、集中水道メーターでした。
つまり、入居者から水道代として月2500円をいただいてました。
ただ、この2500円をレントロールに入れた利回りでした。
出ていた利回り16%
素晴らしいですね。
みんな欲しがって問い合わせします。
実際水道代がトントンだとすると14.5%まで落ち込みました。
私はそれでも出口があると踏み購入しました。
土地が大きかったので、分筆して実需に売る。
という方法があったため、購入しました。
しかし、
物件が欲しい病の人は利回り低下でキャッシュフローが出なくなったとしても
一瞬気に入ってしまった物件は買ってしまうかもしれません。
買ってしまってからじゃ遅いです。。。
楽待コラムを読まれている人には間違った買い方をして欲しくないからお伝えさせていただきました。
かく言う、この物件、現在売却で動いており、ちゃっかり水道代レントロールに入れて売却活動してます！笑
皆さんは引っかからないでね！
こんにちは、越谷大家です。
今日は区分の理事会の日でした。
150戸級のマンションになれば問題もいっぱいあるはあるはで、毎回議題が多いです…
またまとめて今後ご紹介出来ればと考えてます。
一棟オーナー、区分オーナー両方に役に立つ内容盛りだくさんです。
自分の物件でもあんなことや、こんなことが起こっているかも？？
さて、昨日お話ししておりました、電気代節約の件ですが、実はこんなお話しがありました。
自販機設置時に、担当者が共用部分の電源のコンセントを探していたところ、なにやら不思議な延長コードが…
なんだろ？と私に代わり確認していただいたところ、1階の入居者の洗濯機が繋がっていました。
なにぶん、千葉のアパート、ボロちゃんで、現在35歳。
まだまだバリバリの働き盛りですが、少し昔の人…
はい！！室内洗濯機置き場とか設置する場所がありません。
つまり、室外に置いてます。
そのため、入居者は共用部分のコンセントから延長コードを使い、無断で、無料で、洗濯機を使ってました。
これまたチリツモですね・・・
そこはきちんと管理会社経由で再度確認いただき、注意してもらいました。
その結果電気代が数百円だけですが安くなりました！！笑
ただ、この数百円が、年間数千円、10年で数万円、長い物件ですと50万円を超えてくるかも・・・
ってそこまでこの入居者は住んでいないですね（笑）
レアなケースかもしれませんが、一度共用部分のコンセント、確認してみてはいかがでしょうか？
もしかしたら知らないコードが繋がっているかも？？
共用部の電気・物を勝手に入居者が使っている可能性・・・ゼロではありませんので、一度確認してみましょう！！
それも自分ではなくて良いのです！！
管理会社でも良いですし、プロパンガス会社、自動販売機会社にでも依頼してみたら自分は現地に行く必要はありません☆
時間は有効活用しましょう
こんばんは、越谷大家です。
最近、日照時間が長くなってきたので、太陽光の発電が増えてきました。
自宅にも付けているので、節電にも繋がってます！
はい、利回りアップ終了しましたが、まだ2年しか大家をやっていませんが、色々なことを経験してきております。
本日はそんな一つの事例をご紹介したいと思います。
ありきたりなことですが、共用部の電灯をLEDに！！
って・・・全部換えると、相当な金額になります・・・
1個安いところの物を自分で取り替えたとしても、
1個1,500円×10個（仮定）＝１５，０００円！！！
確かに取り替える手間は省けますが・・・
電気代が多少安くなるみたいですが・・・
そんなに交換も頻繁でもないし、現在の電球なんて安価だし・・・
LED会社に聞くところによると、早い物は1,2年でも5％ぐらいは電球が切れたりするみたいです。
いつも私は費用対効果を考えます。
なので、実践していません。
そこで私は以下の方法を実践しています！！
家庭の電気の契約で最も多い電気料金メニュー（従量電灯B）では契約アンペアを選ぶことができます。
小規模なアパートの場合、共用部は従量電灯が一般的です。
確認方法は、毎月送られてくる電気使用量のお知らせか、分電盤（ブレーカー）を確認してみてください。
１０A：赤
１５A：桃
２０A：黄
３０A：緑
４０A：灰
５０A：茶色
６０A：紫色
基本的に、共用電灯だけだと、１０Aあれば十分足ります。
自動販売機を付けていても１５Aもしくは２０Aあれば十分足りるかと思います。
しかし、私の購入した野田のアパートは無駄に３０Aが取り付けられていました。
無駄！！
共用灯が４個しかないので、１０Aでも全然余る・・・
自動販売機を付けても１５Aで十分。
ということで、東京電力に連絡し、相談し、１５Aに落としていただきました。
数分でできるの理由としては契約アンペアを確認し、東京電力に相談するだけだと数分です。
ここで注目していただきたいのは、基本料金
１０A:２８０．８円
１５A：４２１．２円
２０A：５６１．６円
３０A：８４２．４円
なお、使用量に応じて決まる電力量料金に関しての単価は変わりません。
つまり、３０Aから１５Aに変えただけで、４２１．２円節約になりました。
年間：５，０５４円
２０年間：約１０万円
まさにチリツモですね。
なお、これによって、もう一つ分かったことがあります。
それはまた次回のお楽しみで☆
著名大家5名でのセミナーを開催します！
http://scent-ex.jp/Lb2/21771
・廃墟不動産の村上さん
・マーケティングの達人の脇さん
・OL大家奈湖さん
・年収1億オーバーの次世代大家マサさん
・分散投資の越谷大家
と豪華すぎるメンツでお送りしますし、豪華プレゼントも企画しています！
参加すると、1,000円分のQUOカードも全員もらえますし、懇親会も用意しています＾＾
このメンバーが集まることはもうないと思いますので、是非ご参加ください！！
懇親会のみも受け付け開始しました！
懇親会のみの方は備考に懇親会のみと書いてください！！
5月21日は私単独のセミリタイアを目指すためのセミナーです！！
http://scent-ex.jp/Lb2/41771
5月27日は先日やって大好評だった、外貨積立・海外不動産・合法節税セミナー！
お金についてしっかり学ぶセミナーとなってます！
http://scent-ex.jp/Lb2/51771
5月28日は28歳という若さで既にセミリタイアされた私の知り合い大和田大地さんとセミナーをします！
実は私もかなり楽しみで、不動産以外での収入も月に100万円以上あるようです！
http://scent-ex.jp/Lb2/61771
こんにちは、最近また金利4.5%の某地銀が融資を引き締めたようですね。
具体的には以前までは年収400万とか500万でも出してたという話しはよく聞いてますが、最近は800万以上になったようです。
更に、2棟目以降はもっと年収が必要という情報です。
この年収、、、サラリーマンじゃ基本無理です…
私の会社でも支店長以上でないと…
まぁ、それ以外にも借りれる金融機関があるので、問題ないでしょうが…
さて、昨日で一旦、利回りアップを終了しましたが、番外編として、区分マンションで管理組合が実施している事例を紹介します！
意外と儲かる！
という話しを前々から聞いていました。
しかし、こんなに副収入になるとは、、、
管理組合では、N社という会社と契約してます。
機械は購入しており、その後手数料の40%が入ってきます。（場所等により変わります。）
初期投資が必要なものの、
150戸もの大規模になると、月１０万円ほどの売上げ。
つまり、手数料として入ってくるのは4万円にもなります。
これが30戸くらいになる一棟RCを購入してるとすると、月1万円ぐらいになるのではないでしょうか？
実際にやられている大家さんは、中古の機械を購入し、空き場所に設置し、稼いでいると言われてました。
空き場所の有効活用の他、利回りアップに繋がる良い方法ですね☆
是非、大規模物件をお持ちの方は検討してみてはいかがでしょうか？
これも管理組合で設置しているものです。
某大手メーカーの看板が大きく屋上に設置しております。
近くが高速道路ということもあり、メーカーからの要望も大きかったようで、
年４００万ぐらいの収入になっております。
これは立地が一番重要視される部分ではあるものの、幹線道路沿いや高速道路の近くに物件をお持ちの方は検討してみてはいかがでしょうか？
また、修繕積立金の貯まっていない区分をお持ちの方も直接自分の収入には直結しませんが、管理組合として取り組むとゆくゆくは修繕積立金を減らせる可能性が出てきます。
こちらも合わせて検討してみては？？
～越谷大家流～ 不動産投資を活用し、ハッピーリタイアを目指す！！ 