こんばんは、今日は震災4年ということで、私も会議中ではありましたが、黙祷いたしました。

元々生まれが大阪なので、阪神淡路大震災も経験してます…

被災はしなかったものの友人の家が被災していたりしたので、辛さ等も多少は知っています…

東日本大震災でお亡くなりになられた方々のご冥福をお祈りし、被災された皆様に心からお見舞いを申し上げます。

投資家の皆様、地震保険は絶対入っておきましょう！

なにがあるか分かりませんから…

本題に入りたいと思います。

最後の利回りアップ！

不動産賃貸業の本質、家賃を上げる！です。

そのためにリフォームをかけ、内装をキレイにし、賃料をアップさせる。

なんだそれ…

 

普通だよ・・・リフォーム高いよ・・・

 

と思われるかもしれませんが・・・

 

静岡の物件購入時にとある工夫をしました。

 

その工夫ついてご紹介したいと思います。

 

購入前

・9戸中3戸空き

・売主が高齢で亡くなる前に売却をしたいと急いでいる

・結構ボロボロ・・・

 

以上の条件が揃っていたため、オーバーローン可能物件で当日の内に3番手まで入っていた。

 

私はメールをもらった瞬間に見て、1分後に詳細確認のため、電話をして、すぐに購入の意思を示した。

 

そのため、一番手を確保していた。

 

そして、一番手からの融資もすんなりできる担当者に動いていただき、通ったため、買えるお客さんとなった。

 

ここからが勝負です！！

 

全売主が飲んでくれるわけではないと思いますが、

 

ここから価格交渉・その他の交渉をしてみました。

 

もちろん買付前に、仲介担当者には価格が安くなるか、リフォームをもってもらえないか？を相談してました。

 

買えるお客さんになったために仲介担当者もしっかりと動いてくれるようになり、

 

交渉の結果：

 

①外壁塗装を売主持ち

 

②リフォーム費用160万円分もらい、こちらで工事の内容を好きなようにさせてもらう

 

の交渉が成立しました。

 

その結果、2部屋に一極集中で間取り変更・和室を洋室に変更・洗面台を交換等のバリューアップを行い、この二部屋に関しては5.3万のレントロール予想を6万円に家賃アップしております。

まとめ

空いている部屋があれば、融資の確約をいただいてからでもリフォーム代として売主に交渉できる場合もある。

 

しかも一度数部屋でもキレイにしてしまえば、次からも修繕費用を抑えれるというメリットもあります。

 

是非、先に担当者に相談の上、融資確約後、買えるお客さんになってからでも交渉してみてください。

 

意外と費用を浮かせれるかもしれません！！

 

こんばんは、越谷大家です。

 

前回のコラムにて、物件購入前に利回りをアップさせるために、屋上に携帯アンテナを付けてみませんか？

 

という提案をさせていただきました。

 

そのコラムはこちらです

↓↓↓

 

～物件購入後に利回りアップさせた6つの事例～①～物件は購入してからでも利回りアップできる～　物件を所有してからがむしろ勝負？？

 

実際に、私自身、静岡の物件購入前にも動いてみましたが、携帯会社等にことごとく断れてしまいました・・・

 

そんな時は・・・

 

別の方法を考えよう♪

 

私の考えた案

 

①太陽光発電を設置

 

②屋上に物置を置いて、コンテナ代を取る。

もしくは入居者満足・入居率を上げる工夫をする。（無料で）

 

この二つの案を考えてみました。

 

しかし、②の案はすぐに却下されました・・・

 

単純にハシゴがないと上れない作りになってました・・・

 

そのため、太陽光発電を設置することにしました！！

 

ここでまたお得意の、ネットで見積もりを依頼してみました☆

 

屋根の形状は陸屋根というもの。

 

実際の写真です。

↓↓↓

 

数社依頼をかけてみると、

 

本当に太陽光発電・・・

 

見積もりがあってないようなもんです・・・

 

1社目：11.76kW（A社のパネル）

値段：475.3万円

 

2社目：11.95kW（B社のパネル）

値段：984.6万円(定価)⇒480.6万円⇒432万円

 

3社目：15.58kW（A社のパネル）

値段：1085万(定価)⇒440万

 

 

まとめ

半額以下にもなる見積もりを送ってくるところもある。

 

一度出てきた見積もりも大幅な減額もありえる。

 

なおかつこれ以上に見積もりをかけたが、いい加減な会社もあるため、見積もりが来ないこともあった。

 

業者によっては同じ図面でも乗せれるパネルの数が大幅に変わってくる。

 

検討する際は、1kWあたりの単価でしっかり検討する！！

 

後は、太陽光の特徴ですが、どこの業者も発電量を低めに見積もってくるため、だいたい1.1～1.2倍の発電量は見込めるというメリットもある。

 

全量売電の場合現在32円＋外税

 

経済産業省の認定書を受け取ってから、各電力会社に申請し、受領していただける期限が3月31日までだと大丈夫のようです。

 

2015年4月～6月30日までは29円＋外税

2015年7月1日～は27円＋外税

に変更予定となってます。

 

まだ、間に合う可能性もありますので、検討されている人は早めに動かれるのが、吉だと思います。

こんにちは、越谷大家です。

コラムを書き始めてから、Facebookの申請を少しずついただけるようになり、やりがいを感じてまいりました！！

皆様ありがとうございます！！

 

そんな中、質問を何個かいただき、前回のコラム

～物件購入後に利回りアップさせた6つの事例～①

 

の補足です。

 

携帯アンテナは結構な重量のようで、設置に関しては重量鉄骨もしくはRCあたりでないと厳しいです。

 

後、電波は下に向けて発するように設置するため、出来るだけ高い建物が望ましいと聞いたことがあります。

 

ご活用できる人は是非！！

 

区分マンションでの利回りの上げ方

これに関しては、果たして不労所得なのか？そんなやり方王道じゃない！！やだ！！という方もいらっしゃるかも知れませんが・・・

 

どうぞ最後までお付き合いいただければと思います。

 

 

私は区分所有（ワンルーム）も所有してます。

 

150戸の大規模マンションで、１Rと１LDKという投資用・実需用が入り交じったマンションです。

 

一度、理事会総会に出席いたしました。（興味半分で。）

 

 

行ってビックリ！！

 

総会とは名の下、私以外全員理事のメンバー！！

 

挨拶し、聞いてみると、投資用に持たれている大家は基本的に、理事会・総会には出席しない。

 

しかし！！理事メンバーは最低5名は必要！！

 

いつも欠員状態のようです。（マンションによると思いますが・・・）

 

なので、理事に誘われました。

 

そして、現在は副理事長になっております。（出世スピードが半端ない！！）

 

ここまで話してみてもなんも利回りアップに繋がらないじゃないか・・・

 

というあなた！！

 

理事にはメリットいっぱいあります！！

 

やっと本題です！！

 

 

理事のメリット

①理事会に出ると役員報酬がもらえます。

 

その額、1回5000円！！（マンションによってはそれ以上のところもあるとか・・・）

 

これ、皆の管理費・修繕積立金で賄われているので、理事メンバーは皆黙ってます！！

 

しかも時間は早いマンションだと、1時間もかからないところもあるんだとか・・・

 

じゃぁ、時給5000円！！

 

高くなった牛丼でも、１３杯も食べれちゃう！！

 

ちなみに私の所有マンションは、理事は私以外実需の人たち・・・

 

必然的に長くなり、4時間ぐらいかかってます。。。

 

 

②昼食が一回無料になります

 

これも私の出席している理事会が長いため、理事会での軽食が認められているため、皆で話しながら食べてます。

 

意外と1500円/1人ぐらい食べているので、毎回の楽しみになってます。

 

 

③所有物件の出口を考えられる。

 

物件の状態が毎回把握できるので、

 

この建物そろそろヤバいから売るか？

 

大規模修繕の積立金が溜まっていないからそろそろ大規模修繕が必要だ・・・

 

とかが分かるようになります！

 

 

④同じマンションを低価格で買うことができるかも！！

 

意外と競売前の情報や、他の部屋が売りに出された情報とかが理事会の中でよく話題に上がってきます。

 

ということは！！！！

 

皆さんがいつも欲しがっている情報。

 

つまり、川上物件の情報が宝庫です。

 

実際に私が買った金額よりも150万円安くで売りに出されたという情報が入ってきてショックを受けました・・・

 

 ただ、私はリスク分散のため、同じマンションは買わないようにしてはいるんですが・・・

 

 この時だけは購入しようかと本気で考えました。

 

また、この手法をしていけば、ゆくゆく自分のやりたい放題に出来るとかいう話しも聞いたことがあったりなかったり・・・

 

 

まだまだありますが、以上が簡単にお伝えできるところのメリットです。

 

魅力的に思えてきませんか？

 

ちなみに最寄りの駅から私は往復3時間、1800円かけて行ってますが、それ以上のメリットがあると思って月1回通ってます

皆さんこんにちは！

少しずつコラムの書き方が慣れてきた越谷大家です。

 

前回ご紹介させていただいた、

～物件購入後に利回りアップさせた6つの事例～①

の続きです。

 

これは利回りアップというよりも、お小遣い稼ぎ・入居者満足のような気もします！！

 

皆さんがよく耳にされているであろう、プロパンガス！！

 

今回はこの裏側を業者から以前お伺いしておりましたので、皆さんにお伝えしたいと思います。

 

まずは、プロパンガス。。。

 

一般的には切り替えるとイロイロなメリットがあるということをよく耳にします。

 

私自身も所有物件全てプロパン会社を切り替えてます。

事例を交えながら紹介していきます。

 

千葉の物件

都市ガスをプロパンに変更し、エアコンを全部新品にしていただき、なおかつガスコンロを全戸に支給してもらってます。

 

そして、4戸変更したので、1万円×4戸の4万円のお小遣いをもらっちゃいました！！

 

この業者曰く、営業マン個人の自由にできる範疇としては1戸10万ぐらいだそうです。

 

この金額から大きく外れると、交渉決裂になったり、最悪の場合とんでもないガス代になったりしますので、気をつけてください。

 

後は、定期的にガス代をチェックしていないと値段が釣り上がっていることもありますので、変更後も定期的にチェックをおススメします！！

 

実際この物件、都市ガスから大きく金額を外さないと言っておきながら、単身者に月6,000円請求しようとしておりました。

 

入居したての入居者から高いんですが・・・という問い合わせがあり、発覚し、注意したら3,000円ぐらいまで下がりました。

 

それから定期的にチェックしております。

 

三重の物件

この物件は築２５年で購入しておりますが、一度も給湯器を変更していなかったようです！！

 

満室で購入するということは設備等を確認できないというデメリットも潜んでいますので、ご注意を！！

 

そんな際も、プロパン会社を変えて、給湯器を全部屋取り替えてもらい、難なく解決！！

 

値段も以前の会社と同等にするという契約にしているので、先ほどの変更後のチェックは要りません！！

 

これは管理会社経由で変更なので、特に手間はかかっていないし、管理会社からの金額釣り上げがないかのチェックも入れていただいてます！！

 

静岡の物件

この物件は9戸中3戸空きで購入しております。

 

そのため、リフォームが必要でした。

 

これも管理会社に依頼し、懇意にされているプロパン会社を紹介してもらいました！！

 

この物件は、大工さんが入るのが確定していたので、給湯器のリモコンと洗面台を支給していただきました。（設置は大工にお願い）

 

これもミソで、設置していただくと金額が高くなるので、無理言えませんが、支給だけなら届けるだけ！！結構無理を聞いていただけます。

 

そのため、プラスで壊れた際の給湯器の交換までしっかりと契約書に入ってます。

 

以上3つの条件で引き出せておりますが、やはり物件物件によって対応が変わってきますし、プロパン会社の懐具合もだいたい把握して交渉していく必要がありますね☆

 

後は、管理会社経由で無理を聞いてくれる業者に更に無理をお願いする！！こういった使い方も必要ですね。

【収入アップ】

皆さんは収入をアップさせたいですか？

 

サラリーマンの給料で満足していますか？

 

物件購入後、利回りは下がる一方しかない・・・

 

そう諦めていませんか？？

 

皆、収入をアップさせたいという気持ちは一緒のはず！！

 

 

越谷大家は物件を購入してから全ての物件で利回りを上げています。

 

それをご紹介させていただければと思います。

 

 

【自動販売機設置】

一番簡単で多くの人が実施していることだとは思います。

 

ただ、簡単ではあるが、侮れない手法。

 

所有している3棟のうち、2棟に設置しています。

 

方法は簡単。

 

自動販売機の設置依頼をするだけ！！

 

ただ、業者によっては設置できないエリアだったり、手数料(稼ぎの部分)の割合が違っていたりすることがあります。

 

なので、越谷大家が実施していることを紹介します！！

 

インターネットで一括見積もりを実施しています。(2個のサイトで)

 

併せて大手には直接電話で依頼し、現地を勝手に見てきてもらうだけです。

 

これだけで終了です。

 

後は提案をしてもらうだけです。

 

一括見積もりは競争が働くのでやはり良くなることが多いです。

 

実際野田市のアパートは3社から提案を受けました。

 

ただ、自社の自動販売機が近くにあると断られることが多いです。

 

初めての自動販売機・・・

 

どのくらい売れるか心配ですよね？

 

電気代を払ったら赤字の可能性もある？？

 

イロイロ不安ですよね・・・

 

そのため、越谷大家は電気代を自動販売機会社に払ってもらう提案をしました！！

これぞノーリスクハイリターン！！

 

手数料＝電気代分２５００円（固定）＋売り上げの10％

 

1K×8戸というアパートで、なおかつ大きな道路に面していない物件。。。住宅街・・・

売れなさそう・・・

 

でも、月４，０００円ぐらいの収入になります。

 

1本も売れなくても赤字にならない。

 

こんな契約体系もある！！という事例ですね。

 

 

【携帯アンテナ】

越谷大家は四日市市の物件の屋上に携帯アンテナを設置しております。

 

これってやっている人は少ないらしいですが、結構な収入になります。

 

私の場合、月6万円＋外税なので、現在は月６４，８００円です。

 

一部屋ぐらいの金額が空室リスク・修繕費用も要らない！！

 

消費増税も関係ない！！（外税のメリット）

 

安定的な収益を生んでいきます。

 

これこそ不労所得！！

 

方法は至って簡単。

 

電波が弱い地区だとしたら携帯会社・通信会社の電波改善部署があり、そういったところに設置しませんか？

 

と問い合わせるだけ！！

 

しかもこれ、調査だけなら物件購入前もできます！！

 

結構『電波改善したいが、設置場所が無くて困っている』と電話の時言っていました！

 

20年契約とかなので、

 

60,000円×12ヶ月×20年＝1,440万円（外税）←金額は規模によっても変わってきます。

 

設置できる場所なら100万円の指値させてください！

 

500万円指値させてください！

 

そんなことで物件を逃すよりも購入したほうが得です！！

 

 

まだまだ利回り・収入アップ術はありますので、次回もそのお話しをさせていただければと考えています。

 

乞うご期待を！！

昨日は内本塾にてセミナーをさせていただきました！！

85名とか参加者がいらっしゃったので、スゴイ熱気でしたね！！
こんな感じです！！笑
　

今日出版された、奈湖さんの本の中に私も載っております！
是非手に取ってみてください＾＾
こちら

そして、海外積立や海外不動産話しにとても食いつかれる人が多かったので、 今度のセミナーの人数が結構増えてきました！

もし参加されたい方は早めに予約お願いいたします！！

2017年4月30日 11時～
2017年4月30日 15時～

不動産投資を行っていても将来の人口減少による空室リスク・インフレに対応できるかどうかというのは心配が残ります！！

そこで、不動産のキャッシュフローを使って、海外金融商品への投資を行ったり、キャピタルゲインが得られる海外不動産に投資をしたりすることで資産を一気に増やせたりします！

また、不動産投資が進んでくると皆が苦しむのは税金・・・
この税金を合法的に節税する方法もあったりします。

今回は不動産投資でキャッシュフローが月に20万円以上得られている人が参加されるととっても参考になる話しが聞けるかと思います！

ゲストとして、海外投資に詳しい講師にお越しいただき、お話ししていただきますので、一度は情報に入れておいていただきたいセミナーとなっています！

2017年4月30日 11時～
2017年4月30日 15時～

4月22日に久しぶりのセミナーを開催させていただくこととなりました！！

楽待コラムニスト 越谷大家による初心者～上級者向け 不動産投資拡大セミナー

是非ご参加いただけましたら幸いです＾＾

セミリタイアするためのロードマップ的なお話しをさせていただきます！！

確実に他のセミナーでは聞けない内容を盛り込んでおりますので、楽しみにしていてください＾＾

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