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～越谷大家流～　セミナーランキングNo1

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楽待コラム

http://scent-ex.jp/Lb2/12011

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越谷 さんいつもご覧いただき、ありがとうございます！
越谷大家です。

今週末24日のセミリタイアを目指すセミナーがまた申込みランキング1位でした＾＾

実際に私のセミナーを聞いていただいてから実践していただき、

月に百万円以上のキャッシュフローをだされていらっしゃる方もいるので、嬉しい限りですね！！

そして、最近多いのが、あまり良くない物件を購入されている人が後を絶ちません・・・

なので、しっかりと勉強していただきたいと思い、開催しております。

まだ席は残っておりますので、ご参加お待ちしております＾＾

6月24日はセミリタイアを目指すためのセミナーを開催いたします！
前回もかなりご好評いただいており、セミリタイアが現実味を増した人が多くいらっしゃいました！
是非セミリタイアを目指す人は正確な知識を得る為にご参加ください＾＾
http://scent-ex.jp/Lb2/22011

ちなみにいつも載せている私がお世話になっているプロパン会社の担当者にもお越しいただき、どんなサービスをやってもらえるのかを話していただきます！

物件を持っている人にも借り換えの話しやプロパンの話しが聞けるので、オススメです＾＾

http://scent-ex.jp/Lb2/32011

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越谷大家流! 爆発的にお金を増やす!! 物件の効率的な購入の仕方と利回りアップ術
もしよろしければ購入検討よろしくお願いいたします。(2刷り)
URLです。
http://scent-ex.jp/Lb2/42011

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セミナー情報

2017年6月24日　セミリタイアを目指すセミナー
http://scent-ex.jp/Lb2/52011

2017年6月25日
桜木大洋さんとセミナー
http://scent-ex.jp/Lb2/62011

2017年7月1日　13時～
1億円を作るセミナー
http://scent-ex.jp/Lb2/72011

2017年7月2日　18：30～
東武線大家の会
http://scent-ex.jp/Lb2/82011

2017年7月23日　13時～
1億円を作るセミナー
http://scent-ex.jp/Lb2/92011

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越谷大家のプロフィール
http://scent-ex.jp/Lb2/102012

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いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

皆さん、いかがお過ごしでしょうか？

 

私は融資がおりていて、3つ決済待ちですが、

 

プリンス破天荒さん並に破天荒気味になってきており、

 

つなぎ融資、つなぎ融資、無担保融資の繰り返しになってきております・・・

 

皆様はこうならないよう資金繰りを考えられてください・・・

 

結構大変です！！（笑）

 

そんなこんなで今日も銀行3行と交渉しておりました。

 

そんな折、４．５％と同じ地区で頑張られている銀行員とお話ししておりましたところ、

 

今後の銀行動向についてうかがい、ビックリな新事実がありましたので、

 

ご報告したいと思います。

 

やはり皆さん、銀行融資の状況は把握したいかと思いまして。

 

イケイケだったのは何故？？

最近、この銀行の名前は色んな業者さんから飛び交っておりました。

 

以前の４．５％の銀行のように・・・

 

しかし、これにも事情があったようです。

 

まずはじめにこのパッケージローンを作った時、

 

とある支店が先導してこのパッケージを作ったそうです。

 

そう、ここ１，２年で。

 

しかし、他の支店がせっかく作った方針を無視して、

 

融資をやりまくっていると。

 

これって初めに作った支店に取っては、非常に悲しいことですよね。

 

つまり・・・

 

今後の動向

今後の動向を聞いてみました。

 

すると、やはり出てきたのは・・・・・

 

行内（銀行の各支店）全てどういつの見解での融資になるように動いております。

 

既にほぼほぼ案が出来上がっているので、他支店も私どもと同じスタンスになります。

 

とのことでした。

 

つまり、、、

 

他支店も厳しくなるとのことでした。

 

やはり融資は水物。

 

後もう少しで厳しくなるそうですので、

 

借りれるうちに借りておくのが吉かな？と思いました。

 

特に引き締めが始まっているので、他の銀行も閉め出す可能性が出てきておりますので・・・

 以前のコラム

私が購入時に1番大切にしているのは○○です。

 

銀行の裏側2 銀行はお金の貸し出し先に困ってます。借りてあげましょう！！

 

金利の高い銀行でもこういう使い方ができる！！

 

信金の築古木造の融資はいかに？？

 

0円でできる、簡単節税法人設立について

 

えっ・・・１０８０万円もの税金を今更払え？？　税務調査によりヤバイことに・・・

 

新築ワンルームマンション営業マンの上手い使い方。　逆発想を使おう！！

 

冷蔵庫付きで賃貸していた部屋。退去した後に行ってみたら無くなっていた。意外な犯人は○○だった・・・

 

 

 

アパート・マンションを持たれている人必見。　１６０万円手に入る裏技！！

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

皆さん、いかがお過ごしでしょうか？

 

私は融資がおりていて、3つ決済待ちですが、

 

プリンス破天荒さん並に破天荒気味になってきており、

 

つなぎ融資、つなぎ融資、無担保融資の繰り返しになってきております・・・

 

皆様はこうならないよう資金繰りを考えられてください・・・

 

結構大変です！！（笑）

 

そんなこんなで今日も銀行3行と交渉しておりました。

 

そんな折、４．５％と同じ地区で頑張られている銀行員とお話ししておりましたところ、

 

今後の銀行動向についてうかがい、ビックリな新事実がありましたので、

 

ご報告したいと思います。

 

やはり皆さん、銀行融資の状況は把握したいかと思いまして。

 

イケイケだったのは何故？？

最近、この銀行の名前は色んな業者さんから飛び交っておりました。

 

以前の４．５％の銀行のように・・・

 

しかし、これにも事情があったようです。

 

まずはじめにこのパッケージローンを作った時、

 

とある支店が先導してこのパッケージを作ったそうです。

 

そう、ここ１，２年で。

 

しかし、他の支店がせっかく作った方針を無視して、

 

融資をやりまくっていると。

 

これって初めに作った支店に取っては、非常に悲しいことですよね。

 

つまり・・・

 

今後の動向

今後の動向を聞いてみました。

 

すると、やはり出てきたのは・・・・・

 

行内（銀行の各支店）全てどういつの見解での融資になるように動いております。

 

既にほぼほぼ案が出来上がっているので、他支店も私どもと同じスタンスになります。

 

とのことでした。

 

つまり、、、

 

他支店も厳しくなるとのことでした。

 

やはり融資は水物。

 

後もう少しで厳しくなるそうですので、

 

借りれるうちに借りておくのが吉かな？と思いました。

 

特に引き締めが始まっているので、他の銀行も閉め出す可能性が出てきておりますので・・・

 以前のコラム

私が購入時に1番大切にしているのは○○です。

 

銀行の裏側2 銀行はお金の貸し出し先に困ってます。借りてあげましょう！！

 

金利の高い銀行でもこういう使い方ができる！！

 

信金の築古木造の融資はいかに？？

 

0円でできる、簡単節税法人設立について

 

えっ・・・１０８０万円もの税金を今更払え？？　税務調査によりヤバイことに・・・

 

新築ワンルームマンション営業マンの上手い使い方。　逆発想を使おう！！

 

冷蔵庫付きで賃貸していた部屋。退去した後に行ってみたら無くなっていた。意外な犯人は○○だった・・・

 

 

 

アパート・マンションを持たれている人必見。　１６０万円手に入る裏技！！

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

最近晴れが多くて良いですね。

 

先日の台風は皆さん大丈夫でしたでしょうか？？

 

台風が来ると物件が心配になりますよね・・・

 

私の方は、今回も全物件大丈夫だったので良かったです！！（笑）

 

今日はとあるインタビューを受けてきました。

 

自分の頭の中の整理にもなるので、良いですね。

 

さて、本題に入っていきたいと思います。

 

皆さん、使えるものは何でも使ってますか？？

 

こんな人いないですか？？

一棟アパート・一棟RCを所有している。

 

でも屋上・屋根は遊ばせている人。

 

太陽光発電をやろうと一瞬思ったが、付けても収益を生むが、

 

付けたところで銀行評価が変わらないので、付けるだけ無駄だということで遊ばせている人。

 

太陽光は20年後の買取価格が分からないから微妙だ・・・ 

 

いろんな人がいるかと思います。

 

そんな人でも自分が太陽光発電を購入しなくても

 

土地を貸すこと（正式には屋根・屋上を貸すこと）で賃料を貰えるならやってみたい人がいるのではないでしょうか？？

 

 具体的には？？

現在もなお、太陽光発電は活発に販売されていますし、ニーズもあります。

 

しかし、業者は土地探しに非常に困っているのが現状です。

 

そんな時に屋根を遊ばせている大家さんから太陽光の付けても良い場所の提案があれば、

 

そこに太陽光を付けてその太陽光を売ることができます！！（場所を賃貸で。）

 

そんなことを私は考えていたんですが、実際にやられている業者がやっぱりありました。

 

ここでは具体的な名前は書けませんが、ネットにも載っております。

 

そこは、屋根貸しの場合、

 

屋根契約金が1500円/m2

 

年間賃料が300円/m2

 

保証金が年間賃料分

 

です。

 

分かりにくいので、私の購入した浜松の物件のように屋根が150m2ぐらいで考えてみました。

 

屋根契約金

1,500円/150m2=225,000円

 

年間賃料×30年と仮定

300円/150m2×30年=1,350,000円

 

保証金

300円/150m2=45,000円

 

合計

1,620,000円にもなります。

 

これはやっぱり遊ばせているよりも有効活用するしかないですね！！

 

 

 

以前のコラムも面白いことたくさん書いておりますので、ご覧いただけますと幸いです。

 

いつもコラムをご覧いただきましてありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

賃貸経営をやっていると色んなことに巻き込まれます・・・

 

そんなことを思っていると、ちょうど昨日、題名にある出来事が発生いたしました・・・

 

韓国の銀行で融資を組まれている人・・・

 

ご注意ください！！

 

しっかり返済しているのに信用情報に良からぬ文字が？？

借換で動いているとお話しさせていただいておりました銀行から昨日電話がありました。

 

そろそろ当日の持ち物の連絡とか詳細なスケジュールかな？

 

と電話に出てみると・・・

 

『すいません、お伺いしたいんですが・・・

 

奥様の信用情報に区分2つとも、債権譲渡の文字があるんですが・・・

 

なにかご存知でしょうか？

 

これが解決できないと融資の実行ができません。』

 

ん？？？

 

きちんと返済しているはずなのに・・・

 

どういった場合に債権譲渡が発生するのかを伺いました。

 

債権譲渡の起こるケース

ケース１：

延滞が何ヶ月も発生し、銀行が手に負えなくなり、債権を第三者機関に売却する。

 

ケース2：

銀行が潰れる・合併するなどの理由で、債権を合併先等に譲り渡す。

 

どちらのケースにも該当すること：

一方的に債権を譲渡することはできない。

 

通知が必要。

 

 

とのことでした。

 

延滞？？

いえ、いつも通帳には数ヶ月分の返済金額は残しておりますので、

 

そんなことは起こるはずありません。

 

また、いくら韓国の銀行とはいえ、破産するとかいう話しもありませんし、

 

私も借りているので、それだったら私にも情報が載ってくるはずです。

 

また、通知も来ておりませんでした。

真相解明

そのため、本日、銀行・仲良し担当者Aさんからも探りを入れてもらいました。

 

その結果は・・・・

 

区分所有マンションに関しては、少しリスクが高い？？

 

という風に銀行が見ているようで、債権を売却しているとのことでした。

 

一般的には証券化というようです。

 

肝心の通知に関してですが、

 

既に金消契約時に契約書に記載されているとのことでした。

 

実際確認してみると確かに記載されておりました・・・

 

ただ、これ、普通の銀行ではあり得ないので、

 

借換、その次の物件購入で動く際に毎回聞かれることになりそうなので、

 

今回皆様に共有させていただこうかと思いました。

 

ちなみに一棟ものに関しては、銀行自らが債権を所持しておりますので、

 

ご心配なく。

 

 

以前のコラムも面白いことたくさん書いておりますので、ご覧いただけますと幸いです。

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

大家業をやっていると色んなことに巻きこまれますね・・・

 

良いことばかりだったら良いんですが、

 

悪いことも多いというのが正直なところ・・・

 

でもやっぱり周りの大家さん達との繋がりも面白いですし、

 

大家業はやりがいもあるので、辞められませんね。

 

さぁ、本日は悪い方のお話しです。

 

（最近悪い方が多いような気もしますが・・・）

 

冷蔵庫付きで賃貸に出していた物件

これも入居者サービスの一つの一環でした。

 

私が結婚する前に単身で住んでいた時使っていた2枚ドアの冷蔵庫・・・

 

古いんですが、冷凍庫が周りいっぱい氷になるぐらいさむーーーいぐらい冷える冷蔵庫でした。

 

結婚して、大型冷蔵庫を買ってもなにかに使えるだろう・・・

 

と思っていた2枚ドアの冷蔵庫です。

 

これを入居者サービスの一環で備え付けておりました。

 

この部屋を借りたのは中国人の学生でした。

 

契約書もしっかりと。

あくまで次にも使えるかもということで、

 

退去時には返却してもらうということで契約書を交わしておりました。

 

特に、言い方悪いですが、中国人。

 

適当な人も多いということで念には念を。

 

退去時に冷蔵庫がない？？

2015年3月末をもって、大きい部屋が良いとのことで、退去していきました。

 

そして、管理会社が立ち会いをした聞いておりました。

 

そして、私がセルフリフォームに行った時のお話しです。

 

『あれっ？？冷蔵庫がない・・・』

 

すぐさま管理会社に確認。

 

今日は担当者が休み・・・

 

その上司に確認。

 

上司も休み。。。

 

どうしよもないので、管理部ではなく、賃貸部の支店長に電話。

 

確認してくれるということ。

 

支店長より・・・

 

『その物件元々冷蔵庫は残置物として扱われていると履歴が残っています。』

 

ん？？私が運んだのに？？？？？

 

再度確認してもらう。

 

『申し訳ございません。立ち会い時の担当者が入居者が冷蔵庫を置いていこうとするから、注意したと言ってました・・・』

 

いやいや・・・それ私のだから・・・

 

再度の再度確認してもらったところ、

 

『冷蔵庫の契約書ありました・・・これは完璧に管理部のミスでした・・・』

 

おい・・・もう退去した人に再度冷蔵庫持ってこいって言えないじゃないか・・・

 

まとめ

今回は私が泣きました・・・

 

私はこの物件（野田）以外は全て個人の管理会社に任せてます。

 

この物件だけが大手。

 

大手は賃貸部と管理部が分かれていることが普通みたいです。

 

勿論連携なんて全然取れていません。

 

これ以外にもいっぱいミスがありましたので、個人の小さいところに既に管理会社変更しております。

 

皆さんはどんなところに管理をお願いしてますか？

 

裏でこんな連携不足な出来事が起こっているかもしれませんよ？？

 

以前のコラムも面白いことたくさん書いておりますので、ご覧いただけますと幸いです。

不動産投資も良いのですが、太陽光発電の良さもいっぱいあります！！

その辺りの記事を書きましたので、ご覧いただけましたら幸いです。
[link]http://www.rakumachi.jp/news/practical/194280

しかし、しっかりと考えて購入しないと失敗したりします・・・

そうならないためにも勉強してリスクをヘッジしないといけません。

そんなコッテコテの太陽光だけのセミナーを日曜日に開催します。

まだ席が10席ぐらい空いているようなので、参加希望の方は連絡ください。
koshigayaoya@outlook.jp
[link]http://www.fuji-plan.net/2017/04/26/%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88%E8%B3%BC%E5%85%A5%E5%BE%8C%E3%81%AB%E5%A4%AA%E9%99%BD%E5%85%89%E3%82%92%E8%A8%AD%E7%BD%AE%E3%81%97%E3%81%A6%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8Aup%E5%A4%A7%E4%BD%9C%E6%88%A6/

今日は一つの物件を契約してきました＾＾

不動産投資をしつつのイロイロな事業ってやっぱり固いですね！！

とうことで、今日から格安スマホ事業を始めました！

代理店をやりたい方も権利収入になりますし、なにより今使っているスマホ代が半分になりますので、オススメです＾＾

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報酬が欲しい方はメールください！

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いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

なんでも使えるものは使う越谷大家です。

 

昨日は、嫁も有効利用している点についてご紹介させていただきました。

 

なかなか周りの大家さん仲間は奥さんの説得に苦労されているようですが・・・

 

私も昨日嫁と話していたら、

 

『賃貸経営は興味ない。でも家賃が入ってくるのは楽しみ♬』

 

と言ってました。

 

女性はそうなのかも知れませんね。

 

お金の話題で持っていくと変わるかも知れませんので、

 

是非継続的な協力を要請してみてください（笑）

 

さぁ本題です。

 

新築ワンルームマンションの営業の電話がよくありますよね？？

 

私も最近はなかったんですが、先日たまたまありました。

 

その時に、今後はすぐに切るのではなく、逆提案してみようと考えました。

 

実際に前回してみました報告についてさせていただければと思います。

 

新築ワンルームマンションの営業マンの特徴

これは不動産業界だけではないことだとは思います。

 

・自分の会社が絶対だと思っている。

 

・会社の教えに洗脳されている。

 

以上のことが言えるのではないかな？と思います。

 

実際に私も今は一棟ものしか興味がないのに、

 

営業マンのトークに引き込まれそうになりました。

 

やっぱり自信を持って話されると少し心が揺らぎますね！！（笑）

 

その理由ですが、おそらく、

 

営業マンは売れるためなら本当に信じきって利回りが4％の物件でも売れると思ってます！！

 

そして、実際に売れているのです。

 

今回の営業マンに聞いてみましたが、

 

実際に買ってくれる顧客は何人もいるのだとか。

 

確かに100人連絡して、5人しか会ってくれない。

 

でもこの5人のうち、変な言い方ですが、1人でも買ってくれれば商売としては成り立ちます。

 

3人買ってくれれば最高ですね！！

 

また、売れることによって自分のやっていることは合っているんだと思い切っているようです。

（営業されている人はすいません・・・）

 

逆転の発想とは・・・？？

利回り4％でも売る力が彼らにはあるのです。

 

これは、認めてあげましょう！！

 

逆にこれを使える方法ってないのかな？

 

って私は考えました！！

 

そうだっ！！

 

持っている区分を売ってもらおう！！（笑）

 

新築で今回は2,770万の物件でした。

 

そして表面利回りが3.7％でした・・・

 

これを売る力がある業者・担当者です。

 

聞くところによると中古も扱っているようです。

 

私の持っている区分マンションが家賃月7万円です。

 

 これを1300万で売って欲しいと逆に売却依頼してみました。

 

これが売れたらキャピタルが300万以上です！！（笑）

 

しかも表面利回り6.5%です。

 

彼らなら売ることが可能でしょう！！

 

そして何社かに依頼すれば本気で可能じゃないかな？と思ったりしました。

 

また売れたらご報告させていただきます！！

 

皆様も売却という手で利用してみてはいかがでしょうか？？

 

以前のコラムも面白いことたくさん書いておりますので、ご覧いただけますと幸いです。

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

以前から何度かコラムを掲載させていただきました、

 

借換の金消契約がやっと終わりましたので、

 

得なのか損なのか？

 

についてご紹介させていただけましたらと思います。

 

借換の金利

まずは、金利からご紹介させていただきます。

 

今回、区分マンションと一棟アパートの借換で動いておりました。

 

区分マンションの方を公開させていただきます。

 

890万円　23年　３．０７５％で某O銀行から借りておりました。

 

毎月の返済額が45,022円。

 

2年ちょっと払いましたので、

 

残債が８３５万円でした。

 

そして、借換先が信金です。

 

８４０万円　２０年　金利が２％まで1.075%下がりました。

 

毎月の返済額が4２,４９４円まで2,528円下がりました。

 

借換時に必要な費用は？？

以上の毎月2,500円ぐらい下がるメリットがあるから良いね！！

 

と思われたかもしれません。

 

しかし、多少覚悟していたものの、

 

やはり借換時には色々と費用がかかってきます。。。

 

繰上返済解約金

ここの銀行の場合、

 

１年以内：繰上返済元本の２％

 

１年超３年以内：１．５％

 

３年超５年以内：１％

 

５年超：０．５％

 

が繰上返済の違約金としてかかってまいります。

 

私の場合、２年ですので、１．５％と意外とおっきい金額です。

 

１２５，２６１円かかります・・・

 

借換先での必要な金額

取り扱い手数料：５４，０００円

 

担保設定手数料：５４，０００円

 

印紙税：１２，０００円

 

登記費用：９７，２７７円

 

印鑑証明３通・住民票１通：８００円

 

振込手数料：６４８円

 

出資金：１０，０００円

 

合計：２２８，７２５円

 

借換する際に必要になった費用合計

先ほどの１２５，２６１円と２２８，７２５円で、

 

３５３，９８６円となりました。

 

それ以上に金利合計が下がっていれば、得をすることになります。

 

さぁ、、、

 

どうでしょうか・・・

 

計算してみました。

 

このまま残り３．０７５％で払い続けると

 

金利合計が２，９９４，７４０円でした。

 

やはり結構金利ってかかりますね・・・

 

それが、２％になったので、

 

信金では金利合計１，７９８，５６０円になります。

 

つまり、金利が１％下がったことによって、

 

払う金利が差額の１，１９６，１８０円下がりました。

 

つまり、やはり借換することによって得ということですね。

 

合計すると、借換時に３０万以上費用がかかってしまっても

 

８４２，１９４円得したという結果になりました。

 

是非、もうこの銀行から借りれないな・・・

 

と思ったら早めに借換に動いてみると良いかもしれませんね。