こんばんわ、越谷大家です。

 

昨日のコラムの件について有名大家さんよりご指摘いただきましたので、

 

補足させていただきます！！

 

遠方物件でも購入検討に入れるのは全然私は良いと思っております。

 

ただ、しっかりと調査を行った上でのことです！！

 

あと、私は四日市の物件に関しては現地調査を行っておりません。

 

本来は必須ですので、そこをめんどくさいから、

 

旅費がかかるから・・・

 

ということで、怠らないようにお願いいたします。

 

変な物件を掴んでしまったらそこで資産拡大ができなくなってしまうリスク大なので・・・

 

私の場合、ちょうど会社の決算期で忙しく、

 

代わりに旅費を払ってAさんに見てきてもらったということでした。

 

物件調査ではなにをする？？

地方物件での一番の懸念材料は客付けができるかどうか？です。

 

どんなに表面・満室利回りが高い物件でも、埋まらなければ意味がない・・・

 

地方物件の中でも客付けにあまり苦労しないエリアがあるのも事実です。

 

そういったエリアなら投資対象になります。

 

まずはここを物件調査時に重きを置きます。

 

これは、物件近くの不動産屋にお客を装って行けば、丁寧に教えていただけます。

 

私も別の物件調査の際の一つの事例では、

 

ここら辺は6つに分類されて、その中でもこのエリア(物件のあったエリア)は一番人気です。

 

その理由としてはお店がいっぱい揃っているし、気温もちょうど良い。だから住み心地が良いです。

 

でも逆にこっちのエリアはアップダウンが激しくて、冬は車も通れないぐらい雪が積もります。

 

こっちは昔からの集落があり、外からの人を嫌います〜〜〜〜〜

 

とかいうことを丁寧に教えてくれます。

 

その後、正直にこの物件を買おうとしていますが、どんな印象でしょうか？

 

と聞けば以前に買おうとしている物件に入居付けを行っていたりすると教えてくれます。

 

上記の店員さんはブラジル人とかがこの物件は済んでますよ！！ということまで教えてくれました。

 

後は、前回のコラムでお伝えしましたが、

 

入居者に問題がないかを確認します。

 

満室稼働中なので安心して物件を買おうとしてます。　ちょっと待った！！！

 

 

その次に物件自体の確認をします。

 

ここでは敢えて詳しくは話しませんが、

 

傾いていないか？クラックが入っていないか？

 

大規模修繕がすぐに必要か？

 

とかを必ず私は確認します。

 

後は遠隔で管理できる信頼出来る管理会社を探すのも仕事です。

 

ここは仲介業社に調べてもらっても良いと思います。

 

ただ、いつも私は2社以上紹介してもらい、天秤にかけます。

 

自分と馬が合うか・細かい対応をしていただけるかを見るためです。

 

 まとめ

遠方の物件の方が調査するポイントは多くなるかと思います。

 

それでも物件調査は一度行ってしまえば、

 

その後は定期的に確認をするぐらいで大丈夫ですので、

 

決して遠方だから管理できないというわけではありません。

 

遠隔物件でも、管理会社がしっかりしていれば、ちょっとした確認は管理会社にしていただけますので、行く回数・コストを減らすことが可能です。

 

こんばんわ、越谷大家です。

 

今日は非常に暖かかったですね。

 

良い天気なってきて気持ち良いですね⭐︎

 

ただ、絶賛固都税続々到着中です・・・

 

固都税を払っても全然回るように購入しておりますが、

 

来てみるとやはり金額が金額なので、おっきいですね(笑)

 

さて、本日は地方物件について書きたいと思います。

 

地方物件ってぶっちゃけどうなの？？

知らない地方のアパート・マンションってほんとに分からないですよね・・・

 

行ってみたり市場調査をしっかりしてみないと。

 

近隣の物件しか土地勘が分からないから購入しません。

 

って人にたまにお会いしたりします・・・

 

本当に近隣の物件なら全部分かってますか？？

 

って聞きたいぐらいです。

 

私は出身が大阪です。

 

学生のころ、250CCのバイクでよく色んな場所に行ってました。

 

また、高校・大学は引越しのアルバイトをしておりました。

 

でも、自宅の周り1kmを超えてくると、賃貸需要は全く分かりませんでした・・・（無知だったかもしれませんが。。。）

 

むしろ、今は自分の家の近くにあるとどこかで自分が住んでいるところだし、

 

周りに⚪︎⚪︎があるから便利だし、すぐに入居が付くだろう

 

って変な安心感が生まれてくるんじゃないかな？

 

って思っちゃいます。。。

 

実際、地方都市でも入居付けに苦労しない地区だっていっぱいあります。

 

地方物件だとなにかあってもすぐに行けないんじゃ？？

確かにおっしゃる通りです！！

 

でも、本当に近くにあったら行きますか？？

 

どのくらい行きますか？？

 

実はこんなことを言うと怒られちゃうかも知れませんが、

 

四日市の物件は、信頼できる担当者だったために、

 

私の代わりに物件調査・数多くの写真を撮ってきてもらったので、

 

購入時に行っておりません。

 

それどころか、購入して半年以上経ちますが、

 

まだ一度も行っていません！！w

 

良くないことではありますが、

 

管理会社もしっかりしているので、電話で確認したりだけで事足りてます。

 

このように仕組みさえ作ってしまえば、遠隔操作で物件管理は成り立ちます。

 

また、今は都心は利回りが低くなっているので、

 

地方の物件の利回りの高いものを購入し、CFを出していくということも必要なのではないか？

 

投資対象が増えるのではないか？

 

と個人的には考えている次第です。

 

ただ、本当に近くにないと不安・夜も眠れないという人には

 

別に無理して広げる必要もないとは思います。

こんばんわ、越谷大家です。

 

私事ですが、本日は新しい車を購入しましたので、

 

受け取りに行ってきました。

 

いつもながら、中古のお車ですw

 

取引の相手は個人の方だったんですが、

 

1台に付き、約５万円程利ザヤがあるようです。

 

色んな方法で儲けを出されている方がいらっしゃいますよね。

 

私も搾取されるだけでなく、そういった色んな方法で利益を出し、

 

なおかつ利用された方も得をするような方法を考えていきたいな！

 

と改めて思いました。

 

今のところは入居者にも喜んでもらえるような方法を取り入れていくしかない！と思った1日でした！！

 

さて、本日は、ポスト１個につき、540円得する方法についてお伝えしたいと思います。

 

知っているのと知らないのではやっぱり大きな違いですよね。

 

何故ポスト1個につき540円得をするのか？

540円も何故得をするのか？についてお話ししたいと思います。

 

この背景としては、皆さんも活用されているであろう、

 

オンラインショッピングが増えて来たからです。

 

というのも、某郵送会社（T社）が荷物を運ぶ際に、ポストに入れようと思っても入らない。

 

入居者もいない・・・

 

という状況だと、持ち帰って再配達を現在はしています。

 

しかし、人件費もバカにならないし、効率も悪い。

 

ということで、

 

最近テレビでも放送されていましたが、

 

某大手ネットショッピングと共同開発した次世代型の大型ポストができております。

 

つまりちょっとした大型メール便でもポストに入る

 

＝再配達を減らせる仕組みを作ろうとT社が考えております。

 

再配達を減らせる＝コスト削減に繋がる。

 

ということで、この540円はT社が補助してくれるのです。

 

実際は540円以上の価値がある？？

ポスト1個につき540円の補助・・・

 

そう考えると小さいかもしれません・・・

 

でも、単身者向けのアパート・マンションですと、

 

オンラインショッピングをされる方も多い。

 

女性の方とかですと、宅配を直接受け取るのが嫌な人もいるとか・・・

 

そんな場合、大型ポストを付けていると入居者募集の時に決め手になるかもしれません。

 

私はまだこの制度を使っていませんが、

 

実は導入予定です。

 

是非、540円以上の価値にも成り得ますので、ご検討してみてはいかがでしょう？

 

使わなくても知っているだけでも良いと思います。

 

申請方法

時期としては2016年3月31までとなっているようですので、早めに設置した方が良さそうですね。

 

ただ、どのポストでも良いのではないようですので、是非一度確認してみてください。

 

ここにはリンクは貼れませんので、気になる方は

 

大型郵便受箱と検索してみてください。

 

1個のポスト代は少しお高めではあります・・・

 

こんばんわ、越谷大家です。

 

とある事情もあり、野田のアパートの管理会社を変更するよう今年に入り動いておりました。

 

無事昨日切り替え契約が完了しました。

 

そこで思ったこと、、、

 

やっぱり管理会社の選定はすごく大事ですね。

 

これから募集・管理両方を期待しております。

 

また落ち着きましたら何故変えたのか、

 

どうやって変えたのかをお伝えできればと考えております。

 

さぁ、昨日の続きです。

 

EV付きの物件でも回ると判断された場合に、必要になってくるランニングコスト等をお伝えできればと思います。

 

エレベーターの電気代

実際、エレベーターの電気代を調べてみました。

 

だいたいですが、1階分動かすだけで0.1円ほどしかかからないと言われております。

 

たかだか知れてます。

 

また、最近は電子ブレーカーが出てきておりますので、

 

起動の電気代も減らせるので、大きい規模の物件を購入検討されている方は

 

ランニングコストを減らせる可能性大ですね。

保守点検費

保守点検費も高いとはいえ、まだましです。

 

FM契約と、POG契約によっても金額が変わってきます。

 

FM契約とは、フルメンテナンス契約のこと。

 

POG契約とは、パーツ・オイル・グリス契約といって、

 

昇降機の各部点検・注油、調整と消耗部品の取り替えは行ってもらえるが、

 

その他機器類・付属品等は別途請求というものです。

 

後はメーカー系と独立系でも金額は分かれてきます。

 

私の所有している区分の管理組合では、ランニングコストの安い独立系に頼んでおります。

 

ただ、正直あまり点検のクオリティは高くないかと・・・

 

規模とかにもよりますが、FM契約でも月5万ぐらいであります。

 

年間60万円・・・多いと100万円ぐらいでしょうか。

 

それを見越した利回りで購入していれば全然問題ありません。

 

まとめ

エレベーター付きの物件でも、大規模修繕をする可能性が低い物件であれば購入を検討されてもありかな？と思います。

 

また、ランニングコストが安いとはいえ、数万円はしますので、それを考えた利回りで購入できていれば良い投資にはなるかと思います。

 

やはり最終的にはいくらで購入できるのかが大事になってきます。

さぁ、本日は、物件購入する際に私なら○○付きの物件を購入しないということについてお話しさせていただきます。

 

○○付きとは？？

結論から申し上げます。

 

EV（エレベーター）付きの物件です。

 

よく大規模な物件になればなるほど、EV付きの物件は多くなります。

 

入居者には便利なエレベーター！！

 

だが、大家泣かせのエレベーターです・・・

 

EV付きの弱点

エレベーターの弱点は何と言ってもランニングコストがかかること。

 

このランニングコスト、電気代や保守点検費よりも、築25年ぐらいにかかってくる

 

大規模修繕の時がヤバいです！！！ 😯

 

 

エレベーターの交換

私の区分マンションでは、半年前ほどから2基のエレベーターが築26年目ということもあり、ガタがきており、交換しようと議案に挙ってきています。

 

この管理組合、以前にもお話ししましたが、

 

携帯基地局・看板収入があるため、

 

1.5億以上の修繕積立金があります。

 

なので、余裕と思ってエレベーターを換えようという話しになってました。

 

しかし、見積もりを取ってみると唖然！！

 

見積もり金額がカゴとかを交換しないのに1基2,000万近くします。

 

2基だと、、、4,000万円・・・

 

さすがに億越えの修繕積立金があっても厳しい・・・

 

これを一人で1棟持っていたら。。。

 

一人で払えますか？？

 

築25年の1億円の物件を利回り15％で購入できたと仮定します。

 

それでもエレベーターが1基あり、壊れて交換すると、

 

1年半近くの賃料が飛びます。

 

CFが500万出ていたとしても、4年間は全くの手残り無しになってしまいます。

 

こんな投資は投資になっていないのではないでしょうか？

まとめ

エレベーター付きの物件はなにが起こるか分かりません。

 

いつ壊れて2000万近くの修理代がかかってくるか分かりません。

 

モチロン、保険でカバーできたりもしますが、

 

なにかあってから交換で大丈夫ですか？

 

人が亡くなったら責任取れますか？

 

という意味では事前事前に修繕をする必要があります。

 

そうすると、保険は使えません・・・

 

もし購入するとしたらエレベーターの修繕が終わった物件・新築

 

なら私も購入するかもしれませんが・・・

越谷大家です。

 

最近本業と銀行との交渉等でバタバタしており、コラムをなかなかアップできておりませんでした。

 

その代わり、色んな情報を収集できましたので、またお伝えさせていただきます。

 

そして、3行中、1行が成功、1行失敗、1行は引き分け。。。という結果でしたw

 

この内容は明日アップさせていただきます。

 

さて、既に買付が2番手、3番手まで入っている欲しい物件！！

 

でもそこまで入っていたら・・・もう手に入れれないだろうから諦めようか・・・

 

これ非常にもったいないです。

 

皆が欲しがる物件だから必ず良い物件というわけではありません。

 

しかし、良い物件である可能性は高いです。

 

そんな時、1番手、2番手、3番手を抜かす方法があれば、良くないですか？？

 

そんなお話しです。

 

実際の体験（四日市）

私の購入しております四日市の物件、既に買付が3件入っておりました。

 

しかし、購入できております。

 

何故なのか？？

 

融資の内諾をいただくのが一番早かったからです。

 

しかもその後も続々と買付が入ってきたようですが、

 

その中でも一番最初に融資の内諾を得れたからです。

 

浜松の物件

浜松の物件も既に2件、私は3番手。

 

次の日にはまた2件買付が入ったと聞いております。

 

これもまた、一番手に上がって購入できております。

 

これも理由は一番最初と同じく。

 

融資が一番最初に固まったからです。

 

なんだ、属性が良いからなのか？と思われるかも知れませんが、

 

残念ながらそんなことはありません・・・

 

というのも銀行の金利が中ぐらいに設定されているからです。。。

 

某銀行では、3つも条件を出されました・・・

 

順位が上がる秘訣は？？

これは残念ながら、銀行の担当者の力量です。

 

しかし、良い担当者を捕まえることはできます。

 

ずばり、できる営業マンに任せること！！

 

できる営業マンはできる銀行員とのパイプがあります。

 

四日市の物件は未公開だったので、

 

全て同じ業者の中で買い手がいました。

 

私の仲良し担当者Aさんは、

 

銀行の担当者とつるんで（言い方悪いですが・・・）

 

他の買い手の審査が遅くなるように、既に知っている情報とかも後出し後出しで

 

他の銀行員に伝えていたそうです。

 

また、Aさんも現地調査に行った資料は他の営業マンに後出し後出しで出していったそうです。

 

一番早く融資の内諾が通るな！！という内容でした。

 

あまりできない営業マンに相手されてしまうと、自分の融資内諾がどんどん後回しにされていく可能性がありますね・・・

 

まとめ

できる担当者を見つけるというのは非常に大事です。

 

是非、できる担当者と懇意にしてもらえる環境を作るのが手っ取り早く良い物件を購入するための近道になるかと思います。

 

そんな方法を以前のコラムでも書いておりますので、ご参考にしていただけましたら幸いです。

 

こんばんは、越谷大家です。

今日、一つの銀行から返事が来ましたが、、、

四日市の物件が足枷になり、購入ができなくなってしまいました…

積算がどうとか、残債がどうだとか言う理由ではなかったので、

かなり残念でした…

縁がなかったと言うことで他の銀行待ちですね。

 

またこのお話しは次回ご紹介させていただきます。

さて、前回は自宅購入する際に何行かから投資目的と取られて融資が私では受けれなかったことについて書かせていただきました。

ですが、

不動産投資、賃貸業をやっていたからこそのメリットの方が多かったので本日はそんな部分もお伝えさせていただければと思います。

 

不動産投資をやっていたがためのメリット

かなりのメリットとしては、物件の調査、評価、金額交渉等の駆け引きができるようになったことと言って良いでしょう！

人は誰しも住む場所が必要なので、やはり住宅の知識は知ってて損ないですね。

新築？中古？

私自身住む家ですが、

銀行にバレるとヤバイんですが、

転勤族のため、転勤したら貸す、売るまで出口を考えてました。

そのため、激安物件を購入する必要があったので、中古を選択しました。

スペック

築5年の戸建て　私鉄の駅徒歩15分程度。
3SLDK
土地92平米 駐車場1台
建物面積82.8平米
価格1350万で購入しております。現在の住宅ローン月2.9万円。

普通では有り得ない金額です。

 

もし貸すとしても月7～8万円で貸せるだろうと野田の管理会社担当者が言ってました。

 

でも金額が低いので、ボロボロなのか？というとそんなことはないです。

写真も載せますね☆

 　

　

 

 

 

謄本を見ると、売主は2700万円ぐらい融資を受けてました。満額借りていたとしても、

5年で半額になってます。

金額だと毎年260万ほど物件価格が下がって行く…

こんなこと聞いたら新築戸建ては買えないかもですね…

 

勿論立地とかによっては買ったより売った金額の方が高いという話しも聞いたりもしますが。さぁ、何故こんなに安く買えたのかを紹介したいと思います。

まずは手始めに、市街化調整区域でした。

投資物件で市街化調整区域だと融資してくれる銀行は極端に少なくなるぐらい嫌われる場所です。

ただ、住宅ローンなら関係無しに融資してくれるので、問題ありません！！

 

次に、このあたり大雨の時は浸水地帯です。。。

 

それは人気ありません。

 

実際の写真はこちら。

 

 

ですが、買いました。

 

なぜなら、買った次の年には大規模な貯水池の建築が決定していたからです。

 

ただ、一度冠水してしまったという・・・その写真でした。

 

浸水エリアのため、新しく建つ家は全部高いところに建てております。

 

そのため、私の家も問題はありませんでした。

 

次に売主が破産したようで・・・

 

競売で手に入れた業者が売りに出していました。

 

元々、競売で仕入れて売り出した当初は1700万だったようです。

 

で、売れず、売れず、売れず・・・

 

その結果、1480万まで下げたタイミングを見計らって物件調査に行きました。

 

そして、値下げ交渉し、1350万円にしてもらって、手に入れたということです。

 

実際売主さんと話してみると、今回は買った金額よりも少し安めになって足が出てしまっているとのことです・・・

 

ありがたや、ありがたやｗ

 

このように、探していけば皆があまり手をつけないものにも手を付けれるようになったのも大きいかと思います。

 

 自宅を購入されていない方は是非経験を積んでから自宅購入というのも考えてみてはいかがでしょうか？

 

大幅な指値や市場から乖離した金額の物件が手に入るかも知れません。 

越谷大家です。

 

本日、私の持っている野田のアパートの前にあるアパートが売りに出てました。

 

資料を取り寄せて見てみると、、、

 

6戸中2戸しか入っていなかったそうです・・・

 

これじゃぁ厳しそうですね・・・

 

やはり厳しいエリアだと実感した次第です。

そんな中でも管理会社を変更したことによって良い動きになっておりますので、

 

またご報告させていただけましたらと思います。

先日、私が持ち込んだ銀行員からお伺いしたお話しを本日はさせていただけましたらと思います。

同じ銀行でも融資が出る出ないかが変わってくる？

これを聞いたところ、やはりあるそうです。

銀行が違えば、評価が違うのは当然分かることです。

しかし、支店によっても変わってくるというのは、聞いたことはあったが、こんなに違うものだとは…

同じ銀行でも支店長によって違う銀行のようになる？？

これは今回聞いた話ではありませんが、仲良し仲介担当者から聞いた話です。

支店長によっては、全く収益不動産に対して良く思っていないようで、地主さんにしか融資をしていない銀行もあるようです。

そうなってくると、収益不動産を持ち込んだだけでもどうせ支店長を通らないだろうということで、銀行員は思います。

しかし、そんな事情を言えないため、

担当者から積算が出ないだとか、頭金半分入れてもらえれば融資をしますとか言い、直接断ったような言い方ではない断り方をしているようです。

他の支店では通る可能性があるのに…

 

そこで諦めてしまっては損してしまいますね・・・

エビデンスが必要ない支店もある？？

これを聞いてビックリしました！

当然のことながら今まで自己資金のエビデンスを提出しておりました。

しかし、とある銀行のとある支店では、エビデンスを提出しなくて良いところもあります。

自己資金をいくらでも申告できるという…

そんなことが可能な支店、銀行員もいるようです。

ちなみに他の支店はモチロン、エビデンスが必要です。

 

融資額の伸びにも違いがある？

これは最近持ち込んだ銀行での話です！！

 

その銀行員曰く、

 

『ここの支店は扱える金額が大きいので良かったですね。』

 

とのことだったので、詳細を聞いてみました。

 

そうすると、銀行の中で取締役を兼務されている人がこの支店の支店長だそうです。

 

そこで、他の支店で扱える金額が4000〜5000万円なのに対して、

 

この支店では、支店長のハンコが重く、

 

8000万円まで支店長のハンコで決済が可能だそうです。

 

この3000万円がおっきい・・・

 

是非、銀行だけでなく、融資に積極的・融資額が多く引き出せる支店を皆様もじっくり探されてみてはいかがでしょうか？？

 

以前のコラム

以前のコラムも参考になること間違いなしの情報も多く出しております。

 

併せてご覧いただけますと幸いです。

こんばんわ、越谷大家です。

 

昨日お話ししておりました、3つの銀行へ打診している件ですが・・・

 

全て今週中に出る予定でした。

 

予定で終わってしまいました・・・

 

全て、来週へ持ち越しです！！（笑）

 

借り換えで実は動いているのですが、

 

融資担当者の都合が悪くなったみたいで、

 

来週火曜日に再度私を担当してくれている支店長代理がアタックしてくれるようです。

 

このお話しだけで2回分に分かれるぐらい面白い話しなので、また次回ご報告させていただきます。

 

さて、本日は自宅購入が先？収益不動産の購入が先？についてお話ししたいと思います。

 

よく聞く話

金持ち父さん、貧乏父さんに出ておりますが、

 

自宅は負債だ！！ということですが・・・

 

実際はどうなんでしょうね？？

融資担当者に聞いてみました！！

 

A銀行では、年収の10倍まで貸せます。ただ、現在の借入も含めて10倍以内なら・・・

 

ということです。

 

そのため、A銀行は自宅購入をしていると足枷になります。。。

 

金持ち父さん、貧乏父さんの通り・・・

 

ただ、B銀行に関しては、他の銀行の借入は関係なく、B銀行での借り出し総額が1億円以内だと大丈夫とのことでした。

 

この場合、自宅を購入していてもさほど影響はないようです。

 

 まとめ

自宅を購入していても負債と見る銀行もあれば、負債と見ない銀行もあります。

 

この事を考えると、できる限り自宅購入をしていない方が借入総額が少なくなるので、使える金融機関が増えてくるという大いなるメリットがあります。

 

しかし、自宅を購入しているからといって、全く収益不動産を買う事ができないのか？というと、そんなことはありません。

 

この辺りもうまく自分の中で天秤にかけながら考えていく必要はありそうです。

 

私の体験

そうはいってもどうなのか？私の実例だけご紹介させていただきます。

 

私は区分マンションを購入し、その後、1棟アパート×2棟を購入しました。

 

その後、気に入った戸建があったので、すぐに買い付けを入れました。

 

そして、金額もそこまで大きくなかったので、普通に組めるだろうと思って融資打診してみました。

 

そうすると・・・

 

中古戸建だったため、金額が大きくなかったので、

 

金融機関からはことごとく・・・

 

どうせ住まずに賃貸に出すんでしょ？

 

ということから融資を断られてしまいました・・・

 

こんなこともありますので、自宅は買えるうちに買っちゃうというのも一つの手かもしれませんね・・・

こんばんわ、越谷大家です。

 

今日は新たなる銀行の開拓を行ってまいりました。

 

まだ大家を初めて2年ですが、だいぶ銀行との交渉もすんなり進むようになってきました。（CFが出ていると交渉の土台に乗ってきます。）

 

一番最初に事業を始める時にメインバンクに行って、

 

門前払いされたのがウソのような銀行員の対応になってきました。

 

この調子でグングン加速していこうかと考えてます。

 

明日、3つの銀行から返事が返ってくる期限となっています。

 

色んな持ち込みをしておりましたので、少し楽しみです。

 

またご報告させていただきます！！

 

さて、本日のお題ですが、

 

そんなの無理だよ！！

 

って内容です！！

 

都内の区分マンションで利回り16％にする方法！！

 

をお伝えできればと考えております。

 

スペック

ここでは一般的な物件をご紹介させていただきたいと思います。

 

都内某所

 

金額900万円　家賃7万円　修繕・積立金１万円　固都税：5万円

 

標準的な物件かと思います。

 

表面利回り9.3％。

 

実利回り⒎4％・・・（自主管理と仮定）

 

最近こんな物件ばっかりですよね・・・もっと悪かったりしますが・・・

 

こんな物件が実利回り16.1％にする方法があったらどうでしょうか？？

 

投資対象になりますでしょうか？？

 

注意点

・結構めんどくさいかもしれません・・・

 

・区分マンションの管理組合によってはNGな事かも知れません。

一度管理規約を読んでから実践されることをお勧めします。

 

実はこれを知ったのも、私が副理事長を務めている区分マンションでこういったことをしている人がいて、管理組合として注意したからです。

 

 方法

都内のウィークリーマンションにして貸し出すわけです。

 

例えば、家具・家電を部屋に設置し、

 

1日4500円で1週間単位で貸し出すように設定します。

 

1週間だと31,500円

 

これを5000円にしたら利回りが上がりますし、

 

近隣のホテルより格安なので、それでもやりようによっては入るかもしれません。

 

今回は1日4,500円の1ヶ月30日で計算して稼働したと仮定します。

 

4,500円×30日＝135,000円

 

ここに管理費・修繕積立金の10,000円を引きます。

 

125,000円×12ヶ月で年間150万円です。

 

ここに固都税を引いた145万円が満室で稼働した場合の利回りです。

 

こうなると実利回りが16.1％になるのです。

 

私の持っている区分マンションでもこの一部屋引っ切り無しに人が入れ替わっていたそうなので、

 

ほとんど空室がなかったそうです。

 

もちろん、空いた場合は、クリーニングとかを行わないといけませんが、

 

通常の賃貸よりかは明らかに利回りがアップします。

 

考えられている人はこうやって利回りを上げたりされているんですね・・・

 

ちなみに募集は全部ネットで外国人・日本人観光客をターゲットにやられてました。

 

ご参考になれば幸いです。