こんばんわ、越谷大家です。

 

なかなかいい物件が出てこないと思っている今日この頃ですが、

 

本日、仲良し担当者から訳あり物件を紹介していただきました。

 

100点満点の物件はあまり出てこないご時世ですが、

 

訳あり物件はそんな中でも少しづつ出ているようですね。

 

また進捗をご報告できればと考えております。

 

昨日はフルローン・オーバーローンの私なりのご意見を述べさせていただきました。

 

フルローン・オーバーローンは危険だ！危ない。破産する・・・とか言われておりますが、私は逆に安全だと思っております。

 

確かに全く資産ない方ですと危険だとは私も思いますが・・・

 

もしまだの人はこちらからご確認いただけますと幸いです。

フルローン・オーバーローンって危険なの？？私はこのように考えてます。

 

さて、本日はフルローン・オーバーローンのメリットでメリットについてご紹介させていただけましたらと思います。

 

メリット

前回のコラムでも述べさせていただきましたが、一番のメリットはやはり自己資金を温存しながら物件を購入できること！！

 

これです。

 

自己資金を温存することで、なにかあった時の費用に回すことが可能です。

 

その他にも・・・

 

・もし頭金を入れていた場合・・・次に買う物件がまた頭金を貯めてからのチャレンジになるため、速度が遅くなる・・・

 

・次に買おうとしている物件が融資額が伸びなかった場合にもその前がオーバーローンで購入していれば、伸びなかった融資額の補てんができる。

 

・フルローン・オーバーローンで購入できた物件というのは売却する際にも次の人がフルローン・オーバーローンを組める可能性が高い！！

 

以上のことが挙げられます。

 

特に最後の次の人のことも考えると、出口戦略もしっかりと見据えることができるので、大いなるメリットだと私は考えております。

 

デメリット

逆にデメリットについて述べたいと考えております。

 

・融資額が物件価格まで伸びていなくても自分の属性でその差額を埋めている可能性がある。

これは気を付けないといけません。年収1,000万を超えているような人だと属性で物件の価値がそこまで出ていないのに、満額まで融資できたりするようです。

私のように低い属性にはあまり関係ない話しですが・・・

特に4.5％の金利の地銀さんはそのような傾向があるようなので、注意が必要です・・・

 

・毎月の返済額が多くなる。

これも気を付けないといけません。

頭金1割・2割を入れていない分、元金と利息部分が増えてしまうので、CFが少なくなってしまいます・・・

そうすると、CFがマイナスになってしまうリスクも出てきてしまいます・・・

そうなったらなんのために投資をしてることやら・・・

になってしまいますので、しっかりとシュミレーションをする必要があります。

 

まとめ

フルローン・オーバーローンは安全だと前回お伝えさせていただきましたが、全部が全部安全だとは私も考えてはいません。

 

ある程度の資産、最低でも300万円は残して投資できること・CFがしっかりと出る物件を購入できるなら私は思い切ってでもフルローン・オーバーローンを組んだ方が良いと後押しできます。

 

また本文でも書きましたが、良い物件なら次に買う人もフルローン・オーバーローンが組めるので、出口も考えやすいというメリットもあります。

 

是非仲良くなった仲介担当者と一緒に良い物件と出会えることを応援しております。

 

こんばんわ、越谷大家です。

 

昨日は嫁と二人でアパートのリフォーム・クリーニングに行ってきました。

 

業者に頼むとクリーニングだけで3万円取られてしまいます・・・

 

それを二人で3時間ぐらいで終わらしてきました。

 

やはり貧乏大家・・・自分である程度やるしかないですね！！

 

またリフォーム等のお話しは別の機会にさせていただけましたらと思います。

 

さて、本日はフルローン・オーバーローンについて書きたいと思います。

 

私個人の意見ですので、ご参考程度にしていただけましたら幸いです。

 

フルローン・オーバーローンとは

フルローンとは、物件価格に対し、100％融資をしていただくことです。

 

オーバーローンとは、物件価格に加え、かかってくる諸費用(7％分)やリフォーム分も融資していただくことです。

 

諸費用に関しましては以前のコラムをご参考いただけましたら幸いです。

 

一棟アパートを購入する際の経費を大公開！！不動産を購入するには色々かかる・・・

 

フルローン・オーバーローンによって自己資金を抑えられる

考えて分かる通り、フルローン・オーバーローンで物件を購入すると、自己資金をあまり投入しない分、自己資金を温存できます。

 

大家さんによっては、フルローン・オーバーローンは危険だ！！と言われている人がいらっしゃいますが、私は逆の考えです。

 

たとえば、自己資金が600万円ある人がいました。

 

物件が3,000万円の物件がありました。

 

ある銀行が1割の頭金を入れていただけるのなら、融資すると言っていただけました。

 

皆さんなら購入しますか？

 

私は躊躇して、おそらく購入しないと思います。(一番最初の物件では・・・)

 

頭金を入れることで逆にリスクになる？？

3,000万円の1割の300万円と諸費用の7％の210万円

 

合計510万円を手出ししないといけなくなります。

 

ということは・・・

 

600万円−510万円の90万円しか自己資金が残りません。

 

これって非常にリスクが高いです。

 

もし、入居率が低下してしまったら・・・

 

もし突然リフォームが必要になったら・・・

 

もし突然大規模修繕をしないといけなくなったら・・・

 

もし突然プライベートでお金が必要になったら・・・

 

この90万円で対応できますか？

 

ゆくゆくのCFで対応できますか？？

 

頭金を入れることによって、このようなリスクがあります。

 

これが自己資金3,000万円あって、3,000万円の物件を購入するために自己資金510万円を出すのなら私だって問題なく、手出しして購入します。

 

ただ、そんな人は別の投資方法がありますので、不動産投資以外をされるのでは・・・

 

と考えてます。

 

予期せぬことがおこってしまう不動産投資では自己資金を温存しとく必要がありますので、私個人的にはフルローン・オーバーローンは逆にリスクは少ないと考えてます。

 

皆さんも自己資金とにらめっこしながら頭金を入れるかどうか検討してみてはいかがでしょうか？

こんばんは越谷大家です。

本日は、銀行を一行開拓してきました。

意外と融資に積極的な銀行でした。

 

後は今は決算期も終わって少し落ち着いているようで、開拓するには良い時期ですね。

ゆくゆくご紹介出来ればと考えてます。

さて、本日は契約書の一文によって、653,000円得した？経験についてご紹介させていただきます。

 

物件は、三重県四日市市の物件のお話しお話し・・・・

関東と関西では売買ルールが違う？

関東と関西では色々と売買のルールが違うのをご存知でしょうか？

 

・関東の投資家が関西の物件を買う時

 

・関西の投資家が関東の物件を買う時

 

意外と違っていてその時に知っても手遅れな時もあるので、遠方の物件を買われる方は先に色々を調べておいた方が良いです！！

 

今回、私の関東から関西の物件を購入する際に実際にあったお話しを紹介したいと思います。

 

敷金持ち回り

売買における預り敷金の取扱いについてです。

これは関西と関東で全く意味が異なります。

 

関東では・・・

 

収益物件をオーナーチェンジで取引する際、関東であれば売主が入居者から預かった敷金は、新オーナーである買主に引き継がれます。

売買代金は買主から売主に支払われますが、
敷金は売主から買主に支払いがなされるということです。

 

つまり、買主である私に入ってくるはずです。

 

ただ、今回の物件は一応関西・・・

 

関西ルール

関西では、敷金持ち回りとは「敷金債務持ち回り」のことで、売主から買主に敷金自体引き継がれなく、

 

新所有者は入居者に敷金を返還する義務を引き継ぐという意味となります。

 

関西では、敷金返還債務金額相当を考慮して売買価格が形成されているという考え方があります。

 

私はこうした

こうしたというと意図的にですが、今回は知らずにやったと言った方が正解です。

 

それも仲介の担当者と一緒に。

 

私は関東での基本ルールを知っており、関西ルールがあるというのは少しかじっていたぐらいです。

 

また、今回三重県ということもあって、特に違和感なく、こちら側の仲介担当者と特約にしれっと関東ルール形式（つまり敷金継承）を記載しておりました。

 

それで、売買契約書を交わしておりました。（売主はあまり確認せず？？）

 

決済の直前になり、売主の方の仲介業者が決済時の明細書を作って送ってきました。

 

私は衝撃でした。

 

敷金の継承金額が書かれていない！！

 

すぐさま仲介担当者を通じ、確認していただきました。

 

そうすると・・・

 

「関西ルールなので、継承できません！！」

 

とのこと・・・

 

ただ、私は契約書にしっかりと継承の文字を書いていただいていたので、

 

こちらも折れることなく、契約書に書いているのでと押し通しました。

 

結果・・・

 

 

 

 

勝ちました！！

 

本当に契約書って大事ですね。

 

向こうの方が関西では当たり前のルールです。

 

それを打ち破る力が契約書にはあります。

 

是非皆さん、契約書はじっくり読んでからサイン・押印しましょう！！

 

また、もし関東の人が関西の物件を買う際は、しれっと契約書に一文付け加えておきましょう。

 

もしかしたら物件によっては100万円以上得するかもしれませんね＾＾

こんにちは、越谷大家です。

 

前回は私の所有している一棟アパートの購入時諸費用を紹介させていただきました！

 

その際にあった騙されそうになったお話しをさせていただきたいと思います。

 

是非騙されない、間違えられた時に即座に訂正できるように簡単な知識は身につけておきましょう！

 

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社（宅地建物取引業者〈宅建業者〉）を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、不動産会社に成功報酬として支払うお金のことです。

 

媒介手数料（媒介報酬）とも言います。

 

この金額、3つの計算パターンがあり、物件価格が上がれば上がるほど、仲介手数料も増えていきます。

 

前回、このお金は値引き交渉しない方が良いとお伝えさせていただきました。

 

というのも宅建業者は物件を売買できた時にしかこの仲介手数料を受け取れません。

 

つまり、ほとんどの業者はこの金額を積み上げていき利益を出しているのです。（中間省略の場合はもっと稼いでます。）

 

そのため、イロイロ大変な交渉、資料、思いをして売買を成立させていただいているのにそれをまけろと言われるとプライドを傷付けてしまいます。

 

仲介手数料をまけろ＝仕事をきちんとしていない

 

と取られても仕方ないですよね…

 

だからしっかりとお支払いしましょう。

 

もし減額していただいても、次回から物件紹介されることがなくなってしまう可能性が大きいです。

 

仲介手数料の金額

仲介手数料の簡易計算式

 

２００万円以下の物件    不動産価格×５％

２００万円超から４００万円以下の物件    不動産価格×４％+２万円

４００万円超の物件      不動産価格×３％+６万円

 

となってます。

これに税金8%がかかってきます。

 

是非覚えちゃいましょう！！

実際にあった話

この仲介手数料を間違える業者がいます。

 

業者というより担当者…

 

私の昨日紹介したアパート、、、仲介手数料が始め間違えられていました。

 

どう間違えたのかは今でも不明ですが、

 

1560万円の物件価格で、1,045,800円を始め請求されました。

 

モチロン、違法です。

 

本来は

1560×3%＋6万円なので、52.8万円なのに・・・・

 

これ一度払ってしまっていると、50万ぐらい損します・・・

 

一度渡してしまって後から分かっても揉めるかと思いますので、

 

是非支払う前には一度自分で計算し、チェックしましょう。

 

ちなみに他の物件でも間違えられていたことがあります・・・

 

是非疑ってかかるつもりで見てみましょう。

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こんばんわ、越谷大家です。

 

本日より、Yahoo!ファイナンスに不動産投資の欄ができ、そこから楽待に入れるようになりましたね。

 

そこからアクセスされた方もあってか、アクセス数が増えているのを感じる次第です。

 

そこで、本日は、先日宣言しておりました、私の一棟アパートの購入資産を全てさらけ出したいと考えております。

 

初めて物件を購入される方のご参考になればと考えております。

 

実際、物件を購入する際には物件価格＋7％ぐらい諸費用がかかると言われております。

 

その内訳を紹介したいと思います。

 

物件概要

35才のボロ木造アパート

物件価格：1,560万円

厳密に言えば、敷地内に2棟建っております。（1K×4戸の2棟です。）

 

仲介手数料

おそらく一番価格が大きくなるのが、仲介手数料です。

 

購入価格によって、利率が変わりますが今回は、

 

（1,560万円×3％＋6万円）×税(この時は5％)＝55.44万円です。

 

結構な金額なので、業者にはしっかりと働いてもらわないといけませんね！！笑

 

ただ、この金額大きいですが、無理に値引き交渉をしない方が良いです。

 

しっかりと報酬はお支払いしましょう！！

 

登記料

ここが2番目に大きい金額になってくるかと思います。

 

今回の場合：296,663円かかりました。

 

内訳ですが、

 

印紙代が163,650円

 

報酬が124,660円かかりました。

 

この報酬は別の物件の時に交渉したりしましたが、多少なら値引きが可能です。

 

ちなみにこの物件は日本政策金融公庫で借りておりますが、公庫指定の司法書士でした。（公庫の目の前にあるから・・・）

 

自分で選んでも良いという時は仲介業者に聞いて格安のところで登記してもらうと安上がりです。

 

以下実際のかかった領収書です。

 

印紙代

契約書に貼る印紙です。

 

今回、売主が、売主都合で、通常は折半のところ、印紙は買主全額負担でないと売らないと言い出しました・・・

 

結構勝手な売主さんで、せっかく進んでいた話しがオジャンになるのも微妙だったので、今回はその条件を飲みました・・・

 

そのため、1千万円を超え、5千万円以下なので、2万円の印紙を貼りました。

 

また、銀行用で7,500円の印紙が必要だったので、

 

合計：27,500円かかりました。

 

固都税清算金

土地と建物足して、年間50,887円かかっております。

 

これを売主、買主で持っている日数分で割ります。

 

今回、1月14日決済だったため、

 

売主が13/365日

 

買主の私が352/365日でしたので、

 

50,887×352/365日＝49,075円

 

物件調査代

これは初めに業者が言っていなかったので、揉めました・・・

 

売買する際に必要になる書類関係の費用を全部買主に持っていただくということでした。

 

謄本とかをあげる費用を請求され、7,500円かかりました。

 

追加でかかる費用等ないか、それ以降業者には確認するクセをつけるようになった良い失敗でした。

 

合計：

仲介手数料＋登記料＋印紙代＋固都税清算金＋物件調査代の

 

554,400＋296,663円＋27,500＋49,075＋7,500

 

＝935,138円かかりました。

 

だいたいこれで物件価格の６％です。

 

ここから日割り家賃やら敷金継承金やらが返ってきたり、火災保険の代金を支払ったりするので、多少ずれますが、かかってくる経費としてはこの程度です。

 

まとめ

物件を購入する際はこの費用等を考えて、資金繰りをする必要が有ります。

 

私の1例ですので、積算が出ていて固都税が高かったりすると変動しますし、司法書士の代金が高いところもありますので、変動はありますが、だいたい7％を見ておけば大丈夫です。

こんばんは、越谷大家です。

本日は、『Yahoo!ファイナンス』から『楽待』へのサービス連携を開始されるそうです。

不動産投資もある程度一般的になってきたようです。

不動産投資をする際に銀行から融資を受けて物件を購入される人の方が圧倒的に多いと思います。

 

そこで、融資を受けて物件を購入して大丈夫なのか？怖くないのか？

 

について書きたいと思います。

 

結論としては案外、不動産投資は安全だと考えてます。

融資を受けたとしても。

その理由について本日はお話ししたいと思います。

 

何千万の借金・・・怖いのか？

不動産投資の場合、何千万という価格が一般的です。

 

なので、何千万もの借金・・・怖いと思うのは普通です。

 

ただ、そんなに心配する必要はないかと思います。

 

銀行から融資を受けますが、基本的には返済額よりも家賃収入の方が多いので、手出しはおろか、逆に手残りが出ます。

 

それでは、実際の数字を用いてお話しさせていただきます。

 

物件情報

築20年　物件価格：4,000万円　木造　利回り11％　部屋数：8室

年間家賃収入：440万円

 

本当は利回り12％と書きたいんですが、最近はこのくらいの物件しか目に付かなくなってきました・・・

 

この物件を政府系金融機関　日本政策金融公庫でフルローンで借りたとします。

 

また、諸費用を全部自己資金で購入したと仮定いたします。

 

借入総額：4,000万円　返済年数：20年　金利：2.1％　元利均等返済　金利固定

 

年間2,451,036円返済です。

 

これだけ見ると確かに怖いですね・・・

 

ランニングコストとしてかかってくる費用としては、

 

・電気代が蛍光灯だけだと月2000円ぐらい。年12,000円

 

・管理費が5％＋消費税で、237,600円

 

・固定資産税がだいたい30〜40万円ぐらい。今回は30万円で計算します。

 

・清掃費等が月3,000円ぐらいで年36,000円

 

だいたいかかってくるのは満室だとこのくらいです。

 

合計：585,600円

 

1年間満室だと、4,400,000円−2,451,036円(返済)−585,600円＝1,363,364円が手残りとなります。

 

これって、かなり大きい数字ではないでしょうか？

 

もっと規模を拡大すれば・・・

 

ただ、マイナス面も見ないといけません。これは満室想定でです。

 

ざっくりですが、一部屋あたりの家賃を4.6万円ぐらいでの計算です。

 

なので、1,363,364円(キャッシュフロー)÷46,000円(1部屋の家賃)＝29.6ヶ月

 

つまり、ずっと6/8部屋の入居状態でも5.6ヶ月分＝26万円ぐらいは家賃が残ることになります。

 

本来は空室部分には管理費はかかってこないので、もう少し残りますが。

 

ただ、大家業で面白いのが、近隣の地主大家さんたちは入居申込みがないとリフォームをかけなかったり、あまり入居付けに積極的でなかったりします。

 

なので、管理会社と協力し、しっかりと広告費を払ったり・リフォームで綺麗にしたりと工夫することで、入居付けは頑張ることができます。

 

つまり、キャッシュフローを多く出すことも可能です。

 

まとめ

また、6/8の入居状態でもしっかりとローンの返済はしていけます。

 

払っていけば、最終的には土地も手に入れることが可能です！！

 

どうでしょうか？

ずっと満室経営することは目標ではありますが、

 

ずっと満室経営をしていなくてもしっかりと利益は残ります。

 

変な物件を掴まなければ・・・

 

是非良い物件を掴んで、時間的自由・経済的自由を手に入れましょう！

 

少し初心者向けの内容になってしまいましたが、

 

明日は実際に物件を購入する際にかかってくる費用を私の購入した物件で紹介したいと思います。

 

物件を高値掴みしないためにも以前のコラムを参考にしていただけましたら幸いです。

こんばんは、越谷大家です。

 

昨日のコラム、かなり具体的に書かせていただきました。

 

実は、私の購入した物件の一つが、本日紹介する業者の大儲けしているかも知れない物件だったのか？

と後から気付いたからです。

 

真相は分かりませんし、それでも利益は残るよう厳しく見ても大丈夫だったので、購入したのですが・・・

 

やはり大家業出て行く出費も多いので、

 

業者にたんまり儲けさせるというのは危険です・・・

 

皆様は気をつけましょう！！

 

という意味で書いております。

 

そのため、結構気合いが入っているコラムになっております。

 

出来れば投資される皆さんには一度は読んでいただきたい内容にしております。

 

以前のコラムも読んでいただけますとより内容が深まります。

 

こんばんわ、越谷大家です。

 

前回のコラム1話完結編で書いておりましたが、意外と長くなってしまい、2話シリーズになってしまいました。

 

大変申し訳ございません。。。

 

さて、前回は入居者はおそらく出て行く気はないと判断しました。

 

そこで、越谷大家はこのような対応を取ってみました。

 

他にも工夫すればいっぱいあります。

 

大家業は考えればいっぱい対策を取れるのが面白いですね！！

 

越谷大家の対応

出て行く気はないと判断＋家賃をそこまで下げる必要はないので、

 

53,000円という妥協しそうな2,000円引きにしてみました。

 

この根拠としてはマンションの最低家賃が53,000円なのと、

 

話した感触としては45,000円まで下げないと出て行くという話し方ではなかったので、

 

少しでも下げれば今後も長く住み続けますよという話し方に聞こえました。

 

ここを感じ取る能力が一番必要だと思います！！

 

 

ここで、

 

入居者の願いを一つ叶えたら、こちらは最低2個は条件を付けましょう！！

 

人は自分のお願いを聞いてもらうと聞いてもらった人からの頼みは断れない性質があります。

 

こちらからの条件

①賃貸借契約書を再度巻き直し。特約として2年以内に退去した場合は違約金として1ヶ月分の賃料を払うとする。

としました。

これで、53,000円×24ヶ月＝127.2万円は確保です。

 

軽自動車が買えちゃう契約ですね。

 

巻き直しというのも大事な一言。

 

ここから2年間の安定がスタートします！！

 

②家賃を下げたことは他の入居者に言わないこと。破った場合も1ヶ月分の賃料を払うこと。この特約も付けました。

 

これを付けていないと、周りの入居者に言われた日には・・・

 

全戸家賃交渉が入ってきます・・・

 

とある人の話しで、入居者同士が仲良くなったそうです・・・

 

仲良くなって、入居者同士、家賃の話しをしたら、皆さんバラバラの家賃・・・

 

一致団結してきて家賃交渉し、全戸引き下げないと全員出て行くと交渉され、

 

結果全戸下げたというお話しがあります。

 

ここは今回の特例で下げる意外にも、

 

入居者に言わないよう契約の度に、特約を付けても良いぐらいだと私は考えます。

こんばんわ、越谷大家です。

 

さて、本日は、既に入居されている方からの家賃交渉について私なりの考えをご紹介できればと考えております。

 

どんな入居者か？

これは静岡の物件を昨年11月に購入し、2階に住まれているSさんより、購入後すぐに家賃交渉されてきました。

 

というよりも、これ実は物件を買う前から売り主さんは相談されていて、

 

ずっと放置してきていたようです。

 

それはそうですよね。

 

だって、家賃を3000円下げただけで、

 

年間36,000円レントロールが減ります。

 

利回り10％だと売買の価格は36万円も下がってしまうことになります・・・

 

利回り15％でも24万円も売買価格が下がってしまいます・・・

 

そのため、売り主はそういう事実を隠して売っておりました。

 

まぁそのくらい想定範囲内。

 

大家たる人、慌てちゃいけません。

 

だってこの人、平成18年10月から入居中の人。

 

小4の子供がいて、築25年のRCマンション、2DKで家賃55,000円。(駐車場込み)

 

大家はそういう時どうするか？

まずは状況確認をします。

 

・なぜ家賃の値下げを希望されているのか？

 

・リフォームして欲しい箇所があるのか？

 

・ただ単に言えば下がると思っている良からぬ入居者なのか？

 

・退去したいと考えているのか？

 

まずはこのあたりを管理会社経由・もしくは自主管理されている方は入居者に確認しましょう。

 

今回の場合は長く住んでいて、このままも住み続けたいと思うが、

 

近隣の家賃を見ると少し高いように思う。

 

実際に調べたら築25年、2DKのアパートが45,000円である。（駐車場代別）

 

だから45,000円にして欲しいと言うことだった。

 

状況把握

これは今回の場合なので、ケースバイケースによって色んな手段を考えないといけませんが、

 

今回の件

 

出て行く気はありません。（ここを大家は把握しましょう。）

 

何故なら小4の子供で転校はさせたくないと言っている。（話しているとボロがでます。）

 

駐車場の値段まで調べていないので、あまり本気では探していない。

 

家賃交渉をしていきている。

 

以上より、

 

今回は、強気な態度で戦いましょう！！きっと退去するつもりはないです。

 

ただ、こういうことがあると入居者のキャラや長く住んでほしい人かのチェックができるので、個人的にはありだと考えております。

 

では明日はこの強気な態度で取った行動について書きたいと思います。

 

また明日もよろしく御願いいたします。