こんにちは、越谷大家です。

今日は区分の理事会の日でした。

150戸級のマンションになれば問題もいっぱいあるはあるはで、毎回議題が多いです…

またまとめて今後ご紹介出来ればと考えてます。

一棟オーナー、区分オーナー両方に役に立つ内容盛りだくさんです。

 

自分の物件でもあんなことや、こんなことが起こっているかも？？

 

さて、昨日お話ししておりました、電気代節約の件ですが、実はこんなお話しがありました。

自販機設置時に、担当者が共用部分の電源のコンセントを探していたところ、なにやら不思議な延長コードが…

なんだろ？と私に代わり確認していただいたところ、1階の入居者の洗濯機が繋がっていました。

なにぶん、千葉のアパート、ボロちゃんで、現在35歳。

まだまだバリバリの働き盛りですが、少し昔の人…

はい！！室内洗濯機置き場とか設置する場所がありません。

つまり、室外に置いてます。

そのため、入居者は共用部分のコンセントから延長コードを使い、無断で、無料で、洗濯機を使ってました。

これまたチリツモですね・・・

そこはきちんと管理会社経由で再度確認いただき、注意してもらいました。

 

その結果電気代が数百円だけですが安くなりました！！笑

ただ、この数百円が、年間数千円、10年で数万円、長い物件ですと50万円を超えてくるかも・・・

 

ってそこまでこの入居者は住んでいないですね（笑）

 

レアなケースかもしれませんが、一度共用部分のコンセント、確認してみてはいかがでしょうか？

 

もしかしたら知らないコードが繋がっているかも？？

 

まとめ

共用部の電気・物を勝手に入居者が使っている可能性・・・ゼロではありませんので、一度確認してみましょう！！

 

それも自分ではなくて良いのです！！

 

管理会社でも良いですし、プロパンガス会社、自動販売機会社にでも依頼してみたら自分は現地に行く必要はありません☆

 

時間は有効活用しましょう

こんばんは、越谷大家です。
最近、日照時間が長くなってきたので、太陽光の発電が増えてきました。

自宅にも付けているので、節電にも繋がってます！

はい、利回りアップ終了しましたが、まだ2年しか大家をやっていませんが、色々なことを経験してきております。

本日はそんな一つの事例をご紹介したいと思います。

 

節電方法

ありきたりなことですが、共用部の電灯をLEDに！！

 

って・・・全部換えると、相当な金額になります・・・

 

1個安いところの物を自分で取り替えたとしても、

 

1個1,500円×10個（仮定）＝１５，０００円！！！

 

確かに取り替える手間は省けますが・・・

 

電気代が多少安くなるみたいですが・・・

 

そんなに交換も頻繁でもないし、現在の電球なんて安価だし・・・

 

LED会社に聞くところによると、早い物は1,2年でも5％ぐらいは電球が切れたりするみたいです。

 

いつも私は費用対効果を考えます。

 

なので、実践していません。

 

そこで私は以下の方法を実践しています！！

 

契約アンペア変更

家庭の電気の契約で最も多い電気料金メニュー（従量電灯B）では契約アンペアを選ぶことができます。

 

小規模なアパートの場合、共用部は従量電灯が一般的です。

 

確認方法は、毎月送られてくる電気使用量のお知らせか、分電盤（ブレーカー）を確認してみてください。

１０A：赤

１５A：桃

２０A：黄

３０A：緑

４０A：灰

５０A：茶色

６０A：紫色

 

基本的に、共用電灯だけだと、１０Aあれば十分足ります。

 

自動販売機を付けていても１５Aもしくは２０Aあれば十分足りるかと思います。

 

しかし、私の購入した野田のアパートは無駄に３０Aが取り付けられていました。

 

無駄！！

 

共用灯が４個しかないので、１０Aでも全然余る・・・

 

自動販売機を付けても１５Aで十分。

 

ということで、東京電力に連絡し、相談し、１５Aに落としていただきました。

 

数分でできるの理由としては契約アンペアを確認し、東京電力に相談するだけだと数分です。

 

ここで注目していただきたいのは、基本料金

 

１０A:２８０．８円

 

１５A：４２１．２円

 

２０A：５６１．６円

 

３０A：８４２．４円

 

なお、使用量に応じて決まる電力量料金に関しての単価は変わりません。

 

つまり、３０Aから１５Aに変えただけで、４２１．２円節約になりました。

 

年間：５，０５４円

 

２０年間：約１０万円

 

まさにチリツモですね。

 

なお、これによって、もう一つ分かったことがあります。

 

それはまた次回のお楽しみで☆

こんにちは、最近また金利4.5%の某地銀が融資を引き締めたようですね。

具体的には以前までは年収400万とか500万でも出してたという話しはよく聞いてますが、最近は800万以上になったようです。

更に、2棟目以降はもっと年収が必要という情報です。

この年収、、、サラリーマンじゃ基本無理です…

私の会社でも支店長以上でないと…

まぁ、それ以外にも借りれる金融機関があるので、問題ないでしょうが…

さて、昨日で一旦、利回りアップを終了しましたが、番外編として、区分マンションで管理組合が実施している事例を紹介します！

コインランドリー

 

意外と儲かる！

という話しを前々から聞いていました。

しかし、こんなに副収入になるとは、、、

管理組合では、N社という会社と契約してます。

機械は購入しており、その後手数料の40%が入ってきます。（場所等により変わります。）

初期投資が必要なものの、

 

150戸もの大規模になると、月１０万円ほどの売上げ。

 

つまり、手数料として入ってくるのは4万円にもなります。

 

これが30戸くらいになる一棟RCを購入してるとすると、月1万円ぐらいになるのではないでしょうか？

 

実際にやられている大家さんは、中古の機械を購入し、空き場所に設置し、稼いでいると言われてました。

 

空き場所の有効活用の他、利回りアップに繋がる良い方法ですね☆

 

是非、大規模物件をお持ちの方は検討してみてはいかがでしょうか？

 

看板

これも管理組合で設置しているものです。

 

某大手メーカーの看板が大きく屋上に設置しております。

 

近くが高速道路ということもあり、メーカーからの要望も大きかったようで、

 

年４００万ぐらいの収入になっております。

 

これは立地が一番重要視される部分ではあるものの、幹線道路沿いや高速道路の近くに物件をお持ちの方は検討してみてはいかがでしょうか？

 

また、修繕積立金の貯まっていない区分をお持ちの方も直接自分の収入には直結しませんが、管理組合として取り組むとゆくゆくは修繕積立金を減らせる可能性が出てきます。

 

こちらも合わせて検討してみては？？

こんばんは、今日は震災4年ということで、私も会議中ではありましたが、黙祷いたしました。

元々生まれが大阪なので、阪神淡路大震災も経験してます…

被災はしなかったものの友人の家が被災していたりしたので、辛さ等も多少は知っています…

東日本大震災でお亡くなりになられた方々のご冥福をお祈りし、被災された皆様に心からお見舞いを申し上げます。

投資家の皆様、地震保険は絶対入っておきましょう！

なにがあるか分かりませんから…

本題に入りたいと思います。

最後の利回りアップ！

不動産賃貸業の本質、家賃を上げる！です。

そのためにリフォームをかけ、内装をキレイにし、賃料をアップさせる。

なんだそれ…

 

普通だよ・・・リフォーム高いよ・・・

 

と思われるかもしれませんが・・・

 

静岡の物件購入時にとある工夫をしました。

 

その工夫ついてご紹介したいと思います。

 

購入前

・9戸中3戸空き

・売主が高齢で亡くなる前に売却をしたいと急いでいる

・結構ボロボロ・・・

 

以上の条件が揃っていたため、オーバーローン可能物件で当日の内に3番手まで入っていた。

 

私はメールをもらった瞬間に見て、1分後に詳細確認のため、電話をして、すぐに購入の意思を示した。

 

そのため、一番手を確保していた。

 

そして、一番手からの融資もすんなりできる担当者に動いていただき、通ったため、買えるお客さんとなった。

 

ここからが勝負です！！

 

全売主が飲んでくれるわけではないと思いますが、

 

ここから価格交渉・その他の交渉をしてみました。

 

もちろん買付前に、仲介担当者には価格が安くなるか、リフォームをもってもらえないか？を相談してました。

 

買えるお客さんになったために仲介担当者もしっかりと動いてくれるようになり、

 

交渉の結果：

 

①外壁塗装を売主持ち

 

②リフォーム費用160万円分もらい、こちらで工事の内容を好きなようにさせてもらう

 

の交渉が成立しました。

 

その結果、2部屋に一極集中で間取り変更・和室を洋室に変更・洗面台を交換等のバリューアップを行い、この二部屋に関しては5.3万のレントロール予想を6万円に家賃アップしております。

まとめ

空いている部屋があれば、融資の確約をいただいてからでもリフォーム代として売主に交渉できる場合もある。

 

しかも一度数部屋でもキレイにしてしまえば、次からも修繕費用を抑えれるというメリットもあります。

 

是非、先に担当者に相談の上、融資確約後、買えるお客さんになってからでも交渉してみてください。

 

意外と費用を浮かせれるかもしれません！！

 

こんばんは、越谷大家です。

 

前回のコラムにて、物件購入前に利回りをアップさせるために、屋上に携帯アンテナを付けてみませんか？

 

という提案をさせていただきました。

 

そのコラムはこちらです

↓↓↓

 

～物件購入後に利回りアップさせた6つの事例～①～物件は購入してからでも利回りアップできる～　物件を所有してからがむしろ勝負？？

 

実際に、私自身、静岡の物件購入前にも動いてみましたが、携帯会社等にことごとく断れてしまいました・・・

 

そんな時は・・・

 

別の方法を考えよう♪

 

私の考えた案

 

①太陽光発電を設置

 

②屋上に物置を置いて、コンテナ代を取る。

もしくは入居者満足・入居率を上げる工夫をする。（無料で）

 

この二つの案を考えてみました。

 

しかし、②の案はすぐに却下されました・・・

 

単純にハシゴがないと上れない作りになってました・・・

 

そのため、太陽光発電を設置することにしました！！

 

ここでまたお得意の、ネットで見積もりを依頼してみました☆

 

屋根の形状は陸屋根というもの。

 

実際の写真です。

↓↓↓

 

数社依頼をかけてみると、

 

本当に太陽光発電・・・

 

見積もりがあってないようなもんです・・・

 

1社目：11.76kW（A社のパネル）

値段：475.3万円

 

2社目：11.95kW（B社のパネル）

値段：984.6万円(定価)⇒480.6万円⇒432万円

 

3社目：15.58kW（A社のパネル）

値段：1085万(定価)⇒440万

 

 

まとめ

半額以下にもなる見積もりを送ってくるところもある。

 

一度出てきた見積もりも大幅な減額もありえる。

 

なおかつこれ以上に見積もりをかけたが、いい加減な会社もあるため、見積もりが来ないこともあった。

 

業者によっては同じ図面でも乗せれるパネルの数が大幅に変わってくる。

 

検討する際は、1kWあたりの単価でしっかり検討する！！

 

後は、太陽光の特徴ですが、どこの業者も発電量を低めに見積もってくるため、だいたい1.1～1.2倍の発電量は見込めるというメリットもある。

 

全量売電の場合現在32円＋外税

 

経済産業省の認定書を受け取ってから、各電力会社に申請し、受領していただける期限が3月31日までだと大丈夫のようです。

 

2015年4月～6月30日までは29円＋外税

2015年7月1日～は27円＋外税

に変更予定となってます。

 

まだ、間に合う可能性もありますので、検討されている人は早めに動かれるのが、吉だと思います。

こんにちは、越谷大家です。

コラムを書き始めてから、Facebookの申請を少しずついただけるようになり、やりがいを感じてまいりました！！

皆様ありがとうございます！！

 

そんな中、質問を何個かいただき、前回のコラム

～物件購入後に利回りアップさせた6つの事例～①

 

の補足です。

 

携帯アンテナは結構な重量のようで、設置に関しては重量鉄骨もしくはRCあたりでないと厳しいです。

 

後、電波は下に向けて発するように設置するため、出来るだけ高い建物が望ましいと聞いたことがあります。

 

ご活用できる人は是非！！

 

区分マンションでの利回りの上げ方

これに関しては、果たして不労所得なのか？そんなやり方王道じゃない！！やだ！！という方もいらっしゃるかも知れませんが・・・

 

どうぞ最後までお付き合いいただければと思います。

 

 

私は区分所有（ワンルーム）も所有してます。

 

150戸の大規模マンションで、１Rと１LDKという投資用・実需用が入り交じったマンションです。

 

一度、理事会総会に出席いたしました。（興味半分で。）

 

 

行ってビックリ！！

 

総会とは名の下、私以外全員理事のメンバー！！

 

挨拶し、聞いてみると、投資用に持たれている大家は基本的に、理事会・総会には出席しない。

 

しかし！！理事メンバーは最低5名は必要！！

 

いつも欠員状態のようです。（マンションによると思いますが・・・）

 

なので、理事に誘われました。

 

そして、現在は副理事長になっております。（出世スピードが半端ない！！）

 

ここまで話してみてもなんも利回りアップに繋がらないじゃないか・・・

 

というあなた！！

 

理事にはメリットいっぱいあります！！

 

やっと本題です！！

 

 

理事のメリット

①理事会に出ると役員報酬がもらえます。

 

その額、1回5000円！！（マンションによってはそれ以上のところもあるとか・・・）

 

これ、皆の管理費・修繕積立金で賄われているので、理事メンバーは皆黙ってます！！

 

しかも時間は早いマンションだと、1時間もかからないところもあるんだとか・・・

 

じゃぁ、時給5000円！！

 

高くなった牛丼でも、１３杯も食べれちゃう！！

 

ちなみに私の所有マンションは、理事は私以外実需の人たち・・・

 

必然的に長くなり、4時間ぐらいかかってます。。。

 

 

②昼食が一回無料になります

 

これも私の出席している理事会が長いため、理事会での軽食が認められているため、皆で話しながら食べてます。

 

意外と1500円/1人ぐらい食べているので、毎回の楽しみになってます。

 

 

③所有物件の出口を考えられる。

 

物件の状態が毎回把握できるので、

 

この建物そろそろヤバいから売るか？

 

大規模修繕の積立金が溜まっていないからそろそろ大規模修繕が必要だ・・・

 

とかが分かるようになります！

 

 

④同じマンションを低価格で買うことができるかも！！

 

意外と競売前の情報や、他の部屋が売りに出された情報とかが理事会の中でよく話題に上がってきます。

 

ということは！！！！

 

皆さんがいつも欲しがっている情報。

 

つまり、川上物件の情報が宝庫です。

 

実際に私が買った金額よりも150万円安くで売りに出されたという情報が入ってきてショックを受けました・・・

 

 ただ、私はリスク分散のため、同じマンションは買わないようにしてはいるんですが・・・

 

 この時だけは購入しようかと本気で考えました。

 

また、この手法をしていけば、ゆくゆく自分のやりたい放題に出来るとかいう話しも聞いたことがあったりなかったり・・・

 

 

まだまだありますが、以上が簡単にお伝えできるところのメリットです。

 

魅力的に思えてきませんか？

 

ちなみに最寄りの駅から私は往復3時間、1800円かけて行ってますが、それ以上のメリットがあると思って月1回通ってます

皆さんこんにちは！

少しずつコラムの書き方が慣れてきた越谷大家です。

 

前回ご紹介させていただいた、

～物件購入後に利回りアップさせた6つの事例～①

の続きです。

 

これは利回りアップというよりも、お小遣い稼ぎ・入居者満足のような気もします！！

 

皆さんがよく耳にされているであろう、プロパンガス！！

 

今回はこの裏側を業者から以前お伺いしておりましたので、皆さんにお伝えしたいと思います。

 

まずは、プロパンガス。。。

 

一般的には切り替えるとイロイロなメリットがあるということをよく耳にします。

 

私自身も所有物件全てプロパン会社を切り替えてます。

事例を交えながら紹介していきます。

 

千葉の物件

都市ガスをプロパンに変更し、エアコンを全部新品にしていただき、なおかつガスコンロを全戸に支給してもらってます。

 

そして、4戸変更したので、1万円×4戸の4万円のお小遣いをもらっちゃいました！！

 

この業者曰く、営業マン個人の自由にできる範疇としては1戸10万ぐらいだそうです。

 

この金額から大きく外れると、交渉決裂になったり、最悪の場合とんでもないガス代になったりしますので、気をつけてください。

 

後は、定期的にガス代をチェックしていないと値段が釣り上がっていることもありますので、変更後も定期的にチェックをおススメします！！

 

実際この物件、都市ガスから大きく金額を外さないと言っておきながら、単身者に月6,000円請求しようとしておりました。

 

入居したての入居者から高いんですが・・・という問い合わせがあり、発覚し、注意したら3,000円ぐらいまで下がりました。

 

それから定期的にチェックしております。

 

三重の物件

この物件は築２５年で購入しておりますが、一度も給湯器を変更していなかったようです！！

 

満室で購入するということは設備等を確認できないというデメリットも潜んでいますので、ご注意を！！

 

そんな際も、プロパン会社を変えて、給湯器を全部屋取り替えてもらい、難なく解決！！

 

値段も以前の会社と同等にするという契約にしているので、先ほどの変更後のチェックは要りません！！

 

これは管理会社経由で変更なので、特に手間はかかっていないし、管理会社からの金額釣り上げがないかのチェックも入れていただいてます！！

 

静岡の物件

この物件は9戸中3戸空きで購入しております。

 

そのため、リフォームが必要でした。

 

これも管理会社に依頼し、懇意にされているプロパン会社を紹介してもらいました！！

 

この物件は、大工さんが入るのが確定していたので、給湯器のリモコンと洗面台を支給していただきました。（設置は大工にお願い）

 

これもミソで、設置していただくと金額が高くなるので、無理言えませんが、支給だけなら届けるだけ！！結構無理を聞いていただけます。

 

そのため、プラスで壊れた際の給湯器の交換までしっかりと契約書に入ってます。

 

以上3つの条件で引き出せておりますが、やはり物件物件によって対応が変わってきますし、プロパン会社の懐具合もだいたい把握して交渉していく必要がありますね☆

 

後は、管理会社経由で無理を聞いてくれる業者に更に無理をお願いする！！こういった使い方も必要ですね。

【収入アップ】

皆さんは収入をアップさせたいですか？

 

サラリーマンの給料で満足していますか？

 

物件購入後、利回りは下がる一方しかない・・・

 

そう諦めていませんか？？

 

皆、収入をアップさせたいという気持ちは一緒のはず！！

 

 

越谷大家は物件を購入してから全ての物件で利回りを上げています。

 

それをご紹介させていただければと思います。

 

 

【自動販売機設置】

一番簡単で多くの人が実施していることだとは思います。

 

ただ、簡単ではあるが、侮れない手法。

 

所有している3棟のうち、2棟に設置しています。

 

方法は簡単。

 

自動販売機の設置依頼をするだけ！！

 

ただ、業者によっては設置できないエリアだったり、手数料(稼ぎの部分)の割合が違っていたりすることがあります。

 

なので、越谷大家が実施していることを紹介します！！

 

インターネットで一括見積もりを実施しています。(2個のサイトで)

 

併せて大手には直接電話で依頼し、現地を勝手に見てきてもらうだけです。

 

これだけで終了です。

 

後は提案をしてもらうだけです。

 

一括見積もりは競争が働くのでやはり良くなることが多いです。

 

実際野田市のアパートは3社から提案を受けました。

 

ただ、自社の自動販売機が近くにあると断られることが多いです。

 

初めての自動販売機・・・

 

どのくらい売れるか心配ですよね？

 

電気代を払ったら赤字の可能性もある？？

 

イロイロ不安ですよね・・・

 

そのため、越谷大家は電気代を自動販売機会社に払ってもらう提案をしました！！

これぞノーリスクハイリターン！！

 

手数料＝電気代分２５００円（固定）＋売り上げの10％

 

1K×8戸というアパートで、なおかつ大きな道路に面していない物件。。。住宅街・・・

売れなさそう・・・

 

でも、月４，０００円ぐらいの収入になります。

 

1本も売れなくても赤字にならない。

 

こんな契約体系もある！！という事例ですね。

 

 

【携帯アンテナ】

越谷大家は四日市市の物件の屋上に携帯アンテナを設置しております。

 

これってやっている人は少ないらしいですが、結構な収入になります。

 

私の場合、月6万円＋外税なので、現在は月６４，８００円です。

 

一部屋ぐらいの金額が空室リスク・修繕費用も要らない！！

 

消費増税も関係ない！！（外税のメリット）

 

安定的な収益を生んでいきます。

 

これこそ不労所得！！

 

方法は至って簡単。

 

電波が弱い地区だとしたら携帯会社・通信会社の電波改善部署があり、そういったところに設置しませんか？

 

と問い合わせるだけ！！

 

しかもこれ、調査だけなら物件購入前もできます！！

 

結構『電波改善したいが、設置場所が無くて困っている』と電話の時言っていました！

 

20年契約とかなので、

 

60,000円×12ヶ月×20年＝1,440万円（外税）←金額は規模によっても変わってきます。

 

設置できる場所なら100万円の指値させてください！

 

500万円指値させてください！

 

そんなことで物件を逃すよりも購入したほうが得です！！

 

 

まだまだ利回り・収入アップ術はありますので、次回もそのお話しをさせていただければと考えています。

 

乞うご期待を！！