こんばんわ、越谷大家です。
今日は新たなる銀行の開拓を行ってまいりました。
まだ大家を初めて2年ですが、だいぶ銀行との交渉もすんなり進むようになってきました。（CFが出ていると交渉の土台に乗ってきます。）
一番最初に事業を始める時にメインバンクに行って、
門前払いされたのがウソのような銀行員の対応になってきました。
この調子でグングン加速していこうかと考えてます。
明日、3つの銀行から返事が返ってくる期限となっています。
色んな持ち込みをしておりましたので、少し楽しみです。
またご報告させていただきます！！
さて、本日のお題ですが、
そんなの無理だよ！！
って内容です！！
都内の区分マンションで利回り16％にする方法！！
をお伝えできればと考えております。
スペック
ここでは一般的な物件をご紹介させていただきたいと思います。
都内某所
金額900万円 家賃7万円 修繕・積立金１万円 固都税：5万円
標準的な物件かと思います。
表面利回り9.3％。
実利回り⒎4％・・・（自主管理と仮定）
最近こんな物件ばっかりですよね・・・もっと悪かったりしますが・・・
こんな物件が実利回り16.1％にする方法があったらどうでしょうか？？
投資対象になりますでしょうか？？
注意点
・結構めんどくさいかもしれません・・・
・区分マンションの管理組合によってはNGな事かも知れません。
一度管理規約を読んでから実践されることをお勧めします。
実はこれを知ったのも、私が副理事長を務めている区分マンションでこういったことをしている人がいて、管理組合として注意したからです。
方法
都内のウィークリーマンションにして貸し出すわけです。
例えば、家具・家電を部屋に設置し、
1日4500円で1週間単位で貸し出すように設定します。
1週間だと31,500円
これを5000円にしたら利回りが上がりますし、
近隣のホテルより格安なので、それでもやりようによっては入るかもしれません。
今回は1日4,500円の1ヶ月30日で計算して稼働したと仮定します。
4,500円×30日＝135,000円
ここに管理費・修繕積立金の10,000円を引きます。
125,000円×12ヶ月で年間150万円です。
ここに固都税を引いた145万円が満室で稼働した場合の利回りです。
こうなると実利回りが16.1％になるのです。
私の持っている区分マンションでもこの一部屋引っ切り無しに人が入れ替わっていたそうなので、
ほとんど空室がなかったそうです。
もちろん、空いた場合は、クリーニングとかを行わないといけませんが、
通常の賃貸よりかは明らかに利回りがアップします。
考えられている人はこうやって利回りを上げたりされているんですね・・・
ちなみに募集は全部ネットで外国人・日本人観光客をターゲットにやられてました。
ご参考になれば幸いです。
謄本を見ると、売主は2700万円ぐらい融資を受けてました。満額借りていたとしても、
ですが、買いました。
なぜなら、買った次の年には大規模な貯水池の建築が決定していたからです。
ただ、一度冠水してしまったという・・・その写真でした。
浸水エリアのため、新しく建つ家は全部高いところに建てております。
そのため、私の家も問題はありませんでした。
次に売主が破産したようで・・・
競売で手に入れた業者が売りに出していました。
元々、競売で仕入れて売り出した当初は1700万だったようです。
で、売れず、売れず、売れず・・・
その結果、1480万まで下げたタイミングを見計らって物件調査に行きました。
そして、値下げ交渉し、1350万円にしてもらって、手に入れたということです。
実際売主さんと話してみると、今回は買った金額よりも少し安めになって足が出てしまっているとのことです・・・
ありがたや、ありがたやｗ
このように、探していけば皆があまり手をつけないものにも手を付けれるようになったのも大きいかと思います。
自宅を購入されていない方は是非経験を積んでから自宅購入というのも考えてみてはいかがでしょうか？
大幅な指値や市場から乖離した金額の物件が手に入るかも知れません。
～越谷大家流～ 不動産投資を活用し、ハッピーリタイアを目指す！！ 