こんばんわ、越谷大家です。

 

前回のコラム1話完結編で書いておりましたが、意外と長くなってしまい、2話シリーズになってしまいました。

 

大変申し訳ございません。。。

 

さて、前回は入居者はおそらく出て行く気はないと判断しました。

 

そこで、越谷大家はこのような対応を取ってみました。

 

他にも工夫すればいっぱいあります。

 

大家業は考えればいっぱい対策を取れるのが面白いですね！！

 

越谷大家の対応

出て行く気はないと判断＋家賃をそこまで下げる必要はないので、

 

53,000円という妥協しそうな2,000円引きにしてみました。

 

この根拠としてはマンションの最低家賃が53,000円なのと、

 

話した感触としては45,000円まで下げないと出て行くという話し方ではなかったので、

 

少しでも下げれば今後も長く住み続けますよという話し方に聞こえました。

 

ここを感じ取る能力が一番必要だと思います！！

 

 

ここで、

 

入居者の願いを一つ叶えたら、こちらは最低2個は条件を付けましょう！！

 

人は自分のお願いを聞いてもらうと聞いてもらった人からの頼みは断れない性質があります。

 

こちらからの条件

①賃貸借契約書を再度巻き直し。特約として2年以内に退去した場合は違約金として1ヶ月分の賃料を払うとする。

としました。

これで、53,000円×24ヶ月＝127.2万円は確保です。

 

軽自動車が買えちゃう契約ですね。

 

巻き直しというのも大事な一言。

 

ここから2年間の安定がスタートします！！

 

②家賃を下げたことは他の入居者に言わないこと。破った場合も1ヶ月分の賃料を払うこと。この特約も付けました。

 

これを付けていないと、周りの入居者に言われた日には・・・

 

全戸家賃交渉が入ってきます・・・

 

とある人の話しで、入居者同士が仲良くなったそうです・・・

 

仲良くなって、入居者同士、家賃の話しをしたら、皆さんバラバラの家賃・・・

 

一致団結してきて家賃交渉し、全戸引き下げないと全員出て行くと交渉され、

 

結果全戸下げたというお話しがあります。

 

ここは今回の特例で下げる意外にも、

 

入居者に言わないよう契約の度に、特約を付けても良いぐらいだと私は考えます。

こんばんわ、越谷大家です。

 

さて、本日は、既に入居されている方からの家賃交渉について私なりの考えをご紹介できればと考えております。

 

どんな入居者か？

これは静岡の物件を昨年11月に購入し、2階に住まれているSさんより、購入後すぐに家賃交渉されてきました。

 

というよりも、これ実は物件を買う前から売り主さんは相談されていて、

 

ずっと放置してきていたようです。

 

それはそうですよね。

 

だって、家賃を3000円下げただけで、

 

年間36,000円レントロールが減ります。

 

利回り10％だと売買の価格は36万円も下がってしまうことになります・・・

 

利回り15％でも24万円も売買価格が下がってしまいます・・・

 

そのため、売り主はそういう事実を隠して売っておりました。

 

まぁそのくらい想定範囲内。

 

大家たる人、慌てちゃいけません。

 

だってこの人、平成18年10月から入居中の人。

 

小4の子供がいて、築25年のRCマンション、2DKで家賃55,000円。(駐車場込み)

 

大家はそういう時どうするか？

まずは状況確認をします。

 

・なぜ家賃の値下げを希望されているのか？

 

・リフォームして欲しい箇所があるのか？

 

・ただ単に言えば下がると思っている良からぬ入居者なのか？

 

・退去したいと考えているのか？

 

まずはこのあたりを管理会社経由・もしくは自主管理されている方は入居者に確認しましょう。

 

今回の場合は長く住んでいて、このままも住み続けたいと思うが、

 

近隣の家賃を見ると少し高いように思う。

 

実際に調べたら築25年、2DKのアパートが45,000円である。（駐車場代別）

 

だから45,000円にして欲しいと言うことだった。

 

状況把握

これは今回の場合なので、ケースバイケースによって色んな手段を考えないといけませんが、

 

今回の件

 

出て行く気はありません。（ここを大家は把握しましょう。）

 

何故なら小4の子供で転校はさせたくないと言っている。（話しているとボロがでます。）

 

駐車場の値段まで調べていないので、あまり本気では探していない。

 

家賃交渉をしていきている。

 

以上より、

 

今回は、強気な態度で戦いましょう！！きっと退去するつもりはないです。

 

ただ、こういうことがあると入居者のキャラや長く住んでほしい人かのチェックができるので、個人的にはありだと考えております。

 

では明日はこの強気な態度で取った行動について書きたいと思います。

 

また明日もよろしく御願いいたします。

おはようございます、越谷大家です。
昨日の自己資金の多く見せ方。かなりのご反響いただき、ありがとうございます。
昨日、再度私も実施してまいりましたが、やはり効果的ですので、ご活用いただけましたら幸いです。

さぁ、本日は、プロパンガスは契約が終わった後でも色んなサービスを受けることができる？？

についてお話ししたいと思います。

プロパンガスは会社を切り替え時にだけ皆さん交渉されますか？？

その時だけだと損しちゃうかもしれませんよ？？

基本、もし切り替える際は違約金等を次のプロパンガス会社が持ってくれたりしますよね？？

っていうことは、プロパンガス会社に無料で付けてもらった機材等は違約金がかかっても大家は痛くも痒くもありません。

ここを利用しましょう！

ただ、もって行き方も大事です。

退去になった部屋！！
退去って大家にとってはイヤな言葉ですよね…
室内クリーニングや汚いもの、古いものを変えたり…

ただ、プロパンガス会社は、ガス会社の関係上、ガス工事、浴室内の工事とかをよく使う取引会社などがあります。

ここを上手く利用しましょう！

まずは、汚くなってしまっているコンロ…固定されていなければ、、、

「○○号室が退去になりました。ある程度こちらでリフォームかけました。

 

ただ、ガスコンロが汚れていたんですが・・・

 

使えるし、どうしても予算の関係上、取り替えれなかったです。

 

ガスコンロが汚いと入居者の方が使う気にならないかもしれないですね・・・

 

そうなると、ガス会社さんも困りますよね・・・・・・

 

新しいものに取り替えていただいたりできませんか？？」

 

と言ってみました。

 

こうお話しした結果、上司に稟議を通していただき、

 

新品の二口コンロになっちゃいました！！（魚グリル付き）

 

これも途中でガス会社を解約すると違約金が発生しますが実質

 

無料で付けてもらってます。

 

後は、工事関係も激安でやっていただけます。

 

よくお取り引きしている会社に中間マージン抜きで工事をしていただけるということまで聞いております。

 

ただ、まだ実施しておりませんので、実施した際は金額をお伝えしたいと思います。

こんにちは、越谷大家です。最近、ぶっちゃけ過ぎで危ない橋を渡りかけているのが身にしみて感じております…

ただ、まだ突っ走ります！笑

さて、本日は物件購入の際に自己資金の見せ方についてお話ししたいと思います。

皆さんは自己資金の提出を求められた際はなにを提出しますか？？

通帳のコピーを提出します！

合っています！！

でもそれだけだと損をするかも知れませんよ？

使えるものは全て使うというのがモットーです！

属性、自己資金もそんなにないので、なんでも越谷大家は使っちゃいます！笑

銀行の通帳
これって最新の記帳をして提出しますよね？？
最新の最新(言い方はあまりよくないですが…)は提出する必要ありませんよね？笑

ということはその日までに払わないといけないお金とかは記帳してから払いましょう！

もっというならば、1万円でも多い方が審査に良いと言われてますので、財布、ヘソクリなんかも一度最新の記帳をする前に入金しましょう！

その後にまた、引き出してから財布に戻しましょう！

まだまだありますが、これ以上は裏技なので、また私を見つけたら聞いてください！

将来もらえるお金も計上する
サラリーマンの方！最後にもらえる大金ありますよね？

そう、退職金！

私はこれを最低このくらい、普通はこのくらいというのをグラフ化して提出してます！

将来入ってくるであろうお金でも大事なお金です！

是非計上しましょう！

 

養老保険の積立がある場合は、現在の積立額、解約金等が分かる場合はそれも全て見せましょう！！

 

その他にも、人からもらった、金券・・・

 

意外と溜まったりしますよね・・・

 

これも見せ金にはなりますので、銀行担当者にいくらありますと言うか、

 

もしそんなに使わないならいっそのこと、換金しちゃえば良いのでは？？

 

こんな風に色んなお金の見せ方はあります。

 

これを実行することで少しでも自己資金を多く見せ、それによって多く融資を引き出せれば今後の展開も楽になるかと思います。

こんばんは、越谷大家です。

本日は、『Yahoo!ファイナンス』から『楽待』へのサービス連携を開始されるそうです。

不動産投資もある程度一般的になってきたようです。

不動産投資をする際に銀行から融資を受けて物件を購入される人の方が圧倒的に多いと思います。

 

そこで、融資を受けて物件を購入して大丈夫なのか？怖くないのか？

 

について書きたいと思います。

 

結論としては案外、不動産投資は安全だと考えてます。

融資を受けたとしても。

その理由について本日はお話ししたいと思います。

 

何千万の借金・・・怖いのか？

不動産投資の場合、何千万という価格が一般的です。

 

なので、何千万もの借金・・・怖いと思うのは普通です。

 

ただ、そんなに心配する必要はないかと思います。

 

銀行から融資を受けますが、基本的には返済額よりも家賃収入の方が多いので、手出しはおろか、逆に手残りが出ます。

 

それでは、実際の数字を用いてお話しさせていただきます。

 

物件情報

築20年　物件価格：4,000万円　木造　利回り11％　部屋数：8室

年間家賃収入：440万円

 

本当は利回り12％と書きたいんですが、最近はこのくらいの物件しか目に付かなくなってきました・・・

 

この物件を政府系金融機関　日本政策金融公庫でフルローンで借りたとします。

 

また、諸費用を全部自己資金で購入したと仮定いたします。

 

借入総額：4,000万円　返済年数：20年　金利：2.1％　元利均等返済　金利固定

 

年間2,451,036円返済です。

 

これだけ見ると確かに怖いですね・・・

 

ランニングコストとしてかかってくる費用としては、

 

・電気代が蛍光灯だけだと月2000円ぐらい。年12,000円

 

・管理費が5％＋消費税で、237,600円

 

・固定資産税がだいたい30〜40万円ぐらい。今回は30万円で計算します。

 

・清掃費等が月3,000円ぐらいで年36,000円

 

だいたいかかってくるのは満室だとこのくらいです。

 

合計：585,600円

 

1年間満室だと、4,400,000円−2,451,036円(返済)−585,600円＝1,363,364円が手残りとなります。

 

これって、かなり大きい数字ではないでしょうか？

 

もっと規模を拡大すれば・・・

 

ただ、マイナス面も見ないといけません。これは満室想定でです。

 

ざっくりですが、一部屋あたりの家賃を4.6万円ぐらいでの計算です。

 

なので、1,363,364円(キャッシュフロー)÷46,000円(1部屋の家賃)＝29.6ヶ月

 

つまり、ずっと6/8部屋の入居状態でも5.6ヶ月分＝26万円ぐらいは家賃が残ることになります。

 

本来は空室部分には管理費はかかってこないので、もう少し残りますが。

 

ただ、大家業で面白いのが、近隣の地主大家さんたちは入居申込みがないとリフォームをかけなかったり、あまり入居付けに積極的でなかったりします。

 

なので、管理会社と協力し、しっかりと広告費を払ったり・リフォームで綺麗にしたりと工夫することで、入居付けは頑張ることができます。

 

つまり、キャッシュフローを多く出すことも可能です。

 

まとめ

また、6/8の入居状態でもしっかりとローンの返済はしていけます。

 

払っていけば、最終的には土地も手に入れることが可能です！！

 

どうでしょうか？

ずっと満室経営することは目標ではありますが、

 

ずっと満室経営をしていなくてもしっかりと利益は残ります。

 

変な物件を掴まなければ・・・

 

是非良い物件を掴んで、時間的自由・経済的自由を手に入れましょう！

 

少し初心者向けの内容になってしまいましたが、

 

明日は実際に物件を購入する際にかかってくる費用を私の購入した物件で紹介したいと思います。

 

物件を高値掴みしないためにも以前のコラムを参考にしていただけましたら幸いです。

こんばんは、越谷大家です。

 

昨日のコラム、かなり具体的に書かせていただきました。

 

実は、私の購入した物件の一つが、本日紹介する業者の大儲けしているかも知れない物件だったのか？

と後から気付いたからです。

 

真相は分かりませんし、それでも利益は残るよう厳しく見ても大丈夫だったので、購入したのですが・・・

 

やはり大家業出て行く出費も多いので、

 

業者にたんまり儲けさせるというのは危険です・・・

 

皆様は気をつけましょう！！

 

という意味で書いております。

 

そのため、結構気合いが入っているコラムになっております。

 

出来れば投資される皆さんには一度は読んでいただきたい内容にしております。

 

以前のコラムも読んでいただけますとより内容が深まります。

 

こんばんは、越谷大家です。

 

先日のコラムの売主物件の注意点等はご理解いただけましたでしょうか？

 

変に高値掴みを避けれるようになれば、

 

不動産投資の安全性は少しまたアップできるのかと思っております。

 

なかなかアパートとかに関しては判断が難しいところではありますが・・・

 

ただ、やはり以前お話ししたようにレインズで確認することが重要だと私は把握しております。

 

その記事も再度、ご参考いただけましたら幸いです。

 

一人でも仲介担当者を味方につけることができるとこんなに世界が広がる〜物件調査編〜

 

中間省略とは・・・

中間省略についてご紹介いたします。

 

正式名称は、

 

中間省略登記のことです。

 

中間省略登記とは・・・

 

不動産登記において、物権が順次移転した場合に、中間者への登記を省略し、後に物権を取得した者へ直接登記を移転すること、およびその登記のことである。主に、登録免許税や不動産取得税などを節約するために用いられる。（Wikipediaより）

 

と書かれておりますが、

 

皆様お分かりいただけますでしょうか？

 

ようは売主業者がとある物件を仕入れ、自社で手を加えて登記する前に売っちゃうことです。

 

ケーススタディ

今回も実際のケースを紹介して解説したいと思います。

 

A社がボロボロのRC造の物件を見つけました。

 

例えば、10部屋中3部屋しか埋まっていない物件。

 

築30年経つが、外壁塗装も屋上防水もしていない物件。

 

売主は高齢で、物件にあまり興味を示していない状況。

 

登記簿謄本を取り上げ、売主に確認すると、埋まっていないし手がかかるようになったからと物件を売っても良いとのこと。

 

土地2000万、建物3000万の評価が出る。

 

しかし、現況家賃が165万円（55万×3戸）、

 

満室想定550万円（55万円×10戸）

 

ざっくりですが、こんな状況といたします。

 

売主業者の手法

空室部分はリフォームもしておらず、

 

そのため、入居希望者が来ない。

 

売主も弱気になっていたので、3,500万円でなら今すぐにでも購入しますと迫り、

 

売主業者は売主から物件を購入することができました。

 

売主業者は物件を500万円かけてリフォーム、外壁塗装等を実施し、満室まで持っていきました。

 

そこで次は5,000万円、利回り11％で某○○銀行に打診し、評価が5,000万ということから年収○○○万円以上の人なら取り組めますと言われました。

 

これを元に自社で売主物件にして売却します。

 

そうすると、買主さんは

 

・銀行評価が付いており、購入しやすい。

 

・満室になっており、安心して経営できる。

 

・仲介手数料はかからない。

 

というメリットがあります。

 

ただ、売主業者は1000万円の儲けになります。

 

これってもったいなかったりしますよね・・・

 

まぁそれでも購入する金額が安くて回れば良いんですが。。。

 

なので、購入の際は、やはり近隣価格と利回り相場を確認することが大事ということになりますね。。。

 

不動産投資は本当に奥が深いので、変に騙されて、高値掴みをしないように気をつけないといけないなと自分でも思いますし、

 

皆様もご注意いただけましたら幸いです。

こんばんは、越谷大家です。
すっかり外はあったかくなってきていますね。

新しい銀行開拓をスタートして昨日地銀に電話をしましたが、やはり3月は忙しそうですね！

銀行も日本企業も決算ですから…

面談を4月にして、今後の交渉が楽しみです。

さて、本日は、物件を購入する際の売主物件と仲介物件
、その応用の中間省略についてお話し出来ればと思います。

ただ、今回も話すとかなり長いので、分割させていただきます…

皆さん、怒らないでくださいね…

 

売主物件

その名の通り、業者が直接仕入れたり、建築したものを販売しています。

 

主に新築ワンルームや新築アパートとかで見られる手法ですが、

 

中古ワンルームや中古アパート等でもあります。

メリット

・仲介手数料が不必要。（0円）

 

・新築ワンルームだと既に提携ローンがある。
・新築アパートでも毎回売っているためある程度の融資先は確保している。

・中古ワンルームも同様、よく出てくる銀行に既に打診済みで融資がほぼOK出ているケースが多い

デメリット

なし！！！！

 

 

と書きたいところですが、ちょっと待った！！

中古でも新築でもたんまり利益が乗っかってませんか？？

何故仕入れて売るのかを考えてみましょう！

例えばワンルームで計算してみます。

仕入れ
築25年
800万円、家賃6.7万円 表面利回り10.05%
管理費、修繕積立金合計12000円。

この物件をあなたは仕入れました。

 

あなたならいくらで売りますか？

私ならこう売ります。

1000万円で、2年間瑕疵担保責任持ち、空室があったとしても2ヶ月家賃保証付けて。

 

どうですか？少し魅力的じゃないですか？

更に、銀行も斡旋し、頭金を100万円➕諸経費で売り、

某銀行で900万円、金利3.1%30年ローンを斡旋。

売り文句は毎月の返済額が38,431円なので、管理費5%を引いても、13,219円手残りになります。

まっ、今空室でも、200万円利益乗っけていれば、半年でも家賃保証できますね！！(笑)

 

おそらくこういう買い方をしても最後の最後上手いこといけば利益は残ります。（おそらく・・・）

 

ただ、ただでさえ利益の少ない中古区分だと少しの利益でもおっきいですよね。

 

これは新築アパートも同じことかと思います。

 

もしご希望あれば、新築アパートの売り方もお教えしますよ？

 

売り方じゃないか・・・笑

 

是非、周りと比べて安いのか、高いのかの判断をできるようになりましょう！

 

そのためには、以前お話ししておりました、仲介担当者と仲良くなってレインズを見れる環境になりましょう！！

こんばんわ、越谷大家です。

 

さて、本日は、既に入居されている方からの家賃交渉について私なりの考えをご紹介できればと考えております。

 

どんな入居者か？

これは静岡の物件を昨年11月に購入し、2階に住まれているSさんより、購入後すぐに家賃交渉されてきました。

 

というよりも、これ実は物件を買う前から売り主さんは相談されていて、

 

ずっと放置してきていたようです。

 

それはそうですよね。

 

だって、家賃を3000円下げただけで、

 

年間36,000円レントロールが減ります。

 

利回り10％だと売買の価格は36万円も下がってしまうことになります・・・

 

利回り15％でも24万円も売買価格が下がってしまいます・・・

 

そのため、売り主はそういう事実を隠して売っておりました。

 

まぁそのくらい想定範囲内。

 

大家たる人、慌てちゃいけません。

 

だってこの人、平成18年10月から入居中の人。

 

小4の子供がいて、築25年のRCマンション、2DKで家賃55,000円。(駐車場込み)

 

大家はそういう時どうするか？

まずは状況確認をします。

 

・なぜ家賃の値下げを希望されているのか？

 

・リフォームして欲しい箇所があるのか？

 

・ただ単に言えば下がると思っている良からぬ入居者なのか？

 

・退去したいと考えているのか？

 

まずはこのあたりを管理会社経由・もしくは自主管理されている方は入居者に確認しましょう。

 

今回の場合は長く住んでいて、このままも住み続けたいと思うが、

 

近隣の家賃を見ると少し高いように思う。

 

実際に調べたら築25年、2DKのアパートが45,000円である。（駐車場代別）

 

だから45,000円にして欲しいと言うことだった。

 

状況把握

これは今回の場合なので、ケースバイケースによって色んな手段を考えないといけませんが、

 

今回の件

 

出て行く気はありません。（ここを大家は把握しましょう。）

 

何故なら小4の子供で転校はさせたくないと言っている。（話しているとボロがでます。）

 

駐車場の値段まで調べていないので、あまり本気では探していない。

 

家賃交渉をしていきている。

 

以上より、

 

今回は、強気な態度で戦いましょう！！きっと退去するつもりはないです。

 

ただ、こういうことがあると入居者のキャラや長く住んでほしい人かのチェックができるので、個人的にはありだと考えております。

 

では明日はこの強気な態度で取った行動について書きたいと思います。

 

また明日もよろしく御願いいたします。

おはようございます、越谷大家です。
昨日の自己資金の多く見せ方。かなりのご反響いただき、ありがとうございます。
昨日、再度私も実施してまいりましたが、やはり効果的ですので、ご活用いただけましたら幸いです。

さぁ、本日は、プロパンガスは契約が終わった後でも色んなサービスを受けることができる？？

についてお話ししたいと思います。

プロパンガスは会社を切り替え時にだけ皆さん交渉されますか？？

その時だけだと損しちゃうかもしれませんよ？？

基本、もし切り替える際は違約金等を次のプロパンガス会社が持ってくれたりしますよね？？

っていうことは、プロパンガス会社に無料で付けてもらった機材等は違約金がかかっても大家は痛くも痒くもありません。

ここを利用しましょう！

ただ、もって行き方も大事です。

退去になった部屋！！
退去って大家にとってはイヤな言葉ですよね…
室内クリーニングや汚いもの、古いものを変えたり…

ただ、プロパンガス会社は、ガス会社の関係上、ガス工事、浴室内の工事とかをよく使う取引会社などがあります。

ここを上手く利用しましょう！

まずは、汚くなってしまっているコンロ…固定されていなければ、、、

「○○号室が退去になりました。ある程度こちらでリフォームかけました。

 

ただ、ガスコンロが汚れていたんですが・・・

 

使えるし、どうしても予算の関係上、取り替えれなかったです。

 

ガスコンロが汚いと入居者の方が使う気にならないかもしれないですね・・・

 

そうなると、ガス会社さんも困りますよね・・・・・・

 

新しいものに取り替えていただいたりできませんか？？」

 

と言ってみました。

 

こうお話しした結果、上司に稟議を通していただき、

 

新品の二口コンロになっちゃいました！！（魚グリル付き）

 

これも途中でガス会社を解約すると違約金が発生しますが実質

 

無料で付けてもらってます。

 

後は、工事関係も激安でやっていただけます。

 

よくお取り引きしている会社に中間マージン抜きで工事をしていただけるということまで聞いております。

 

ただ、まだ実施しておりませんので、実施した際は金額をお伝えしたいと思います。