こんばんは、越谷大家です。
すっかり外はあったかくなってきていますね。

新しい銀行開拓をスタートして昨日地銀に電話をしましたが、やはり3月は忙しそうですね！

銀行も日本企業も決算ですから…

面談を4月にして、今後の交渉が楽しみです。

さて、本日は、物件を購入する際の売主物件と仲介物件
、その応用の中間省略についてお話し出来ればと思います。

ただ、今回も話すとかなり長いので、分割させていただきます…

皆さん、怒らないでくださいね…

 

売主物件

その名の通り、業者が直接仕入れたり、建築したものを販売しています。

 

主に新築ワンルームや新築アパートとかで見られる手法ですが、

 

中古ワンルームや中古アパート等でもあります。

メリット

・仲介手数料が不必要。（0円）

 

・新築ワンルームだと既に提携ローンがある。
・新築アパートでも毎回売っているためある程度の融資先は確保している。

・中古ワンルームも同様、よく出てくる銀行に既に打診済みで融資がほぼOK出ているケースが多い

デメリット

なし！！！！

 

 

と書きたいところですが、ちょっと待った！！

中古でも新築でもたんまり利益が乗っかってませんか？？

何故仕入れて売るのかを考えてみましょう！

例えばワンルームで計算してみます。

仕入れ
築25年
800万円、家賃6.7万円 表面利回り10.05%
管理費、修繕積立金合計12000円。

この物件をあなたは仕入れました。

 

あなたならいくらで売りますか？

私ならこう売ります。

1000万円で、2年間瑕疵担保責任持ち、空室があったとしても2ヶ月家賃保証付けて。

 

どうですか？少し魅力的じゃないですか？

更に、銀行も斡旋し、頭金を100万円➕諸経費で売り、

某銀行で900万円、金利3.1%30年ローンを斡旋。

売り文句は毎月の返済額が38,431円なので、管理費5%を引いても、13,219円手残りになります。

まっ、今空室でも、200万円利益乗っけていれば、半年でも家賃保証できますね！！(笑)

 

おそらくこういう買い方をしても最後の最後上手いこといけば利益は残ります。（おそらく・・・）

 

ただ、ただでさえ利益の少ない中古区分だと少しの利益でもおっきいですよね。

 

これは新築アパートも同じことかと思います。

 

もしご希望あれば、新築アパートの売り方もお教えしますよ？

 

売り方じゃないか・・・笑

 

是非、周りと比べて安いのか、高いのかの判断をできるようになりましょう！

 

そのためには、以前お話ししておりました、仲介担当者と仲良くなってレインズを見れる環境になりましょう！！