いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

越谷大家です。

 

最近、本業が忙しいのと、交渉事が多くなってきており、

 

なかなかコラムを書く時間が取れておりませんでした・・・

 

早くも5月に入りましたが、皆さん一緒にまた頑張っていきましょう！！

 

イロイロと周りの人からこんな内容を書いて欲しいというリクエストがありましたので、

 

前回の銀行のお話しは明日書きたいと思います。

 

本日は、私の物件購入の1番大切にしていることについてお話しさせていただければと考えております。

 

皆さんは、物件購入時になにを重きにおいて検討されていますでしょうか？？

 

私は、CF（キャッシュフロー）を最優先して購入しております。

よく、土地値で購入したい！！とか、積算が出る物件を探しています！！

 

という方にお会いします・・・

 

そういう人には何を目標にされているんですか？

 

と聞かせていただいております。

 

こういう質問の答えは、大概毎月のキャッシュフローを多くしたいだとか、セミリタイアしたいとか言う答えが返ってきます。

 

もし、土地値、積算が高い物件を購入すれば、その目標が達成できるんですか？

 

近づきますか？？

 

何棟買えば達成できますか？と続けざまに質問すると答えれなくなってますw

 

別に責めているとかそういうのではないんですが、

 

目的が毎月のCFを多くすることでしたら、

 

とにもかくにもCF優先で物件購入をしていくべきなのです！！

 

私もまだまだセミリタイアまではほど遠いですが、

 

この物件を購入して、こういうファイナンスを付けれれば、毎月・毎年のCFはいくら出るということからまず考えます。

 

投資対象の簡単な調べ方！！

ここで毎年のCFがどのくらい出たら購入するのか？についてですが、

 

ざっくり私は物件価格の3%出ていればテーブルに乗せてます。

 

そして、私のCFの定義は、

 

家賃収入-ローン返済-管理料-電気・水道代-固都税

 

で考えております。

 

人に言わせたら少し甘いのかもしれませんが・・・

 

なかなかこれでも厳しい条件なんです・・・

 

なにせオーバーローンで購入しておりますから、必然的にローン返済額が大きくなるため、

 

CFが出にくくなっております。

 

ここで注意していただきたいのは、

 

物件価格が大きくなってもこの割合を変えないことです。

 

たとえば、2,000万円の物件で60万の年間CFと

 

5,000万円の物件で150万円の年間CFだと同じ割合で納得いきます。

 

しかし、20,000万円の物件価格で400万円の年間CFだと、3％ではなく、2％なのに、

 

CFが大きくなることで、購入の判断が緩くなる人がいます・・・

 

数字のマジックですが、規模が大きくなれば大きくなった分だけ、なにか修繕する時の金額も跳ね上がりますので、

 

是非、皆さんは金額が変わっても、自分で決めた割合を大事にしてみてください！！

 

ちなみに私は億越えの物件は4.5％の銀行が使えないので、買えませんが・・・

 

是非、皆様も自分の投資判断をもう一度考え直してみてはいかがでしょうか？

 

 

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

越谷大家です。

最近銀行との交渉が多かったので、イロイロと裏事情が見えてきました。。。

今回はそんな頼もしい、そして敵に回すとひじょーーーに恐ろしいお話しです。

昨日の融資の時の話しの間にあった、別のお話しです。

仲良し担当者A君が某イケイケ銀行（4.5%ではない。）の担当者に私の融資を引っ張ろうとあの手この手で動いてくれてました。

別の案件で動いていたため、今回築古木造でしたが、

オーバーローンでしか購入することができないということでA君にも、銀行員にも動いていただいていました。

しかも、、、

銀行員もオーバーだと分かった上で動いていただいてました。

そして、、、

私の審査をしている時に同じ物件をフルローンで

私の当たっている銀行員のところに審査が入ったようです。

さて、どうなったかと言いますと、

直ぐに否決したそうです。

その理由は属性・自己資金でも物件評価・積算でもありません。

私の融資で動いていたからだけのようです。

 

その理由も、Aさんから前回の融資の際に貸しがあったからということでした。

向こうの方が自己資金を入れるは、エビデンスはあるはという好条件なのに！！

これ、聞いた時は非常に有難かったです。

しかーし、

これ逆の立場だと非常に怖いことですよね…

本来なら属性も物件も問題ないのに、

銀行員の好き嫌いで否決されて購入できない…

おそらく稀なケースではあるものの、こういったことが裏側で行われているそうです。

 

さすが銀行員も人の子・・・

 

義理・人情には弱いようですw

是非皆さんは、優先的に融資の審査をしていただける立場に立てる環境を作り出す工夫をしてみませんか？？

そうすることでバンバン物件を購入することができる可能性は高まります！！

と言って私もまだ3棟(正確には4棟)ですが…

 

さぁ、これからまだまだ増やすぞーー！！

 

ちなみに先週の金曜日は契約をしたので、もうすぐまた違う案件がスタートいたします。

 

そのお話しはまた次回にでも・・・

 

いつもありがとうございます！

越谷大家です。

とある会で知り合った人が現在1棟お持ちで、

今後物件を買い、拡大したいからということで相談していただきました。

ここが昨日触れておりましたが、銀行の一敗目です…

以前少しだけ触れておりました、事故物件が私が購入出来ませんでしたので、お譲りし、

仲良し担当者Aさんがファイナンスしたので、2日で融資内諾出て、購入できることになったようです。

利回り17%ですが、少しクセありなので、頑張って欲しいところです。

で、この物件を私が購入出来なかった理由ですが、

物件自体には問題無かったです！

(積算があまり出ておりませんでしたが、、、収益還元ではバッチリです。)

そして、私の信用問題にも問題はありませんでした。

しかし、購入出来なかった本当の理由とは…

簡単な理由であり、銀行の問題でもあるところです。

私はこの銀行とは既に取引があります。

韓国の銀行で、四日市の物件の融資を受けるために名古屋支店で契約しております。

しかし、今回持ち込んだのは、

 

千葉の物件で、新宿支店でした。

そのため、スムーズに審査は進んでいましたが、、、

 

突如、名古屋支店が新宿支店に自分達の顧客を取られてしまったと騒ぎ出しました…

そのため、同じ銀行内での揉め事を嫌ってか、

新宿支店が、融資を出せなくなってしまったようです…

という内容で、融資がおりなかったということでした。

 

ではどうすれば良いのか？？

これは非常に難しい問題であり、とても簡単な問題でもあります。

 

銀行の担当支店を移管するだけです。

 

既に私は名古屋支店で一度融資を受けているため、

 

全てを名古屋支店に通さないといけません。

 

しかし現実的に遠い・・・

 

そんな場合でも、関東、最寄りの支店に移管することで今後の受付もその支店にすることができます。

 

ただ、この移管も結構難儀します・・・

 

取った取られたになるようです・・・

 

ただ、仲介業者や、銀行担当者に頼み込めばなんとかなりますので、

 

自分のやりやすい支店に移管してみるのも手だと思います。

 

私も移管手続きに今から入ります。

 

ただ、口座も移管するため、2ヶ月ぐらいキャッシュカードが使えなくなるリスクがありますが・・・

 

越谷大家です。

 

最近本業と銀行との交渉等でバタバタしており、コラムをなかなかアップできておりませんでした。

 

その代わり、色んな情報を収集できましたので、またお伝えさせていただきます。

 

そして、3行中、1行が成功、1行失敗、1行は引き分け。。。という結果でしたw

 

この内容は明日アップさせていただきます。

 

さて、既に買付が2番手、3番手まで入っている欲しい物件！！

 

でもそこまで入っていたら・・・もう手に入れれないだろうから諦めようか・・・

 

これ非常にもったいないです。

 

皆が欲しがる物件だから必ず良い物件というわけではありません。

 

しかし、良い物件である可能性は高いです。

 

そんな時、1番手、2番手、3番手を抜かす方法があれば、良くないですか？？

 

そんなお話しです。

 

実際の体験（四日市）

私の購入しております四日市の物件、既に買付が3件入っておりました。

 

しかし、購入できております。

 

何故なのか？？

 

融資の内諾をいただくのが一番早かったからです。

 

しかもその後も続々と買付が入ってきたようですが、

 

その中でも一番最初に融資の内諾を得れたからです。

 

浜松の物件

浜松の物件も既に2件、私は3番手。

 

次の日にはまた2件買付が入ったと聞いております。

 

これもまた、一番手に上がって購入できております。

 

これも理由は一番最初と同じく。

 

融資が一番最初に固まったからです。

 

なんだ、属性が良いからなのか？と思われるかも知れませんが、

 

残念ながらそんなことはありません・・・

 

というのも銀行の金利が中ぐらいに設定されているからです。。。

 

某銀行では、3つも条件を出されました・・・

 

順位が上がる秘訣は？？

これは残念ながら、銀行の担当者の力量です。

 

しかし、良い担当者を捕まえることはできます。

 

ずばり、できる営業マンに任せること！！

 

できる営業マンはできる銀行員とのパイプがあります。

 

四日市の物件は未公開だったので、

 

全て同じ業者の中で買い手がいました。

 

私の仲良し担当者Aさんは、

 

銀行の担当者とつるんで（言い方悪いですが・・・）

 

他の買い手の審査が遅くなるように、既に知っている情報とかも後出し後出しで

 

他の銀行員に伝えていたそうです。

 

また、Aさんも現地調査に行った資料は他の営業マンに後出し後出しで出していったそうです。

 

一番早く融資の内諾が通るな！！という内容でした。

 

あまりできない営業マンに相手されてしまうと、自分の融資内諾がどんどん後回しにされていく可能性がありますね・・・

 

まとめ

できる担当者を見つけるというのは非常に大事です。

 

是非、できる担当者と懇意にしてもらえる環境を作るのが手っ取り早く良い物件を購入するための近道になるかと思います。

 

そんな方法を以前のコラムでも書いておりますので、ご参考にしていただけましたら幸いです。

 

こんばんは、越谷大家です。

今日、一つの銀行から返事が来ましたが、、、

四日市の物件が足枷になり、購入ができなくなってしまいました…

積算がどうとか、残債がどうだとか言う理由ではなかったので、

かなり残念でした…

縁がなかったと言うことで他の銀行待ちですね。

 

またこのお話しは次回ご紹介させていただきます。

さて、前回は自宅購入する際に何行かから投資目的と取られて融資が私では受けれなかったことについて書かせていただきました。

ですが、

不動産投資、賃貸業をやっていたからこそのメリットの方が多かったので本日はそんな部分もお伝えさせていただければと思います。

 

不動産投資をやっていたがためのメリット

かなりのメリットとしては、物件の調査、評価、金額交渉等の駆け引きができるようになったことと言って良いでしょう！

人は誰しも住む場所が必要なので、やはり住宅の知識は知ってて損ないですね。

新築？中古？

私自身住む家ですが、

銀行にバレるとヤバイんですが、

転勤族のため、転勤したら貸す、売るまで出口を考えてました。

そのため、激安物件を購入する必要があったので、中古を選択しました。

スペック

築5年の戸建て　私鉄の駅徒歩15分程度。
3SLDK
土地92平米 駐車場1台
建物面積82.8平米
価格1350万で購入しております。現在の住宅ローン月2.9万円。

普通では有り得ない金額です。

 

もし貸すとしても月7～8万円で貸せるだろうと野田の管理会社担当者が言ってました。

 

でも金額が低いので、ボロボロなのか？というとそんなことはないです。

写真も載せますね☆

 　

　

 

 

 

謄本を見ると、売主は2700万円ぐらい融資を受けてました。満額借りていたとしても、

5年で半額になってます。

金額だと毎年260万ほど物件価格が下がって行く…

こんなこと聞いたら新築戸建ては買えないかもですね…

 

勿論立地とかによっては買ったより売った金額の方が高いという話しも聞いたりもしますが。さぁ、何故こんなに安く買えたのかを紹介したいと思います。

まずは手始めに、市街化調整区域でした。

投資物件で市街化調整区域だと融資してくれる銀行は極端に少なくなるぐらい嫌われる場所です。

ただ、住宅ローンなら関係無しに融資してくれるので、問題ありません！！

 

次に、このあたり大雨の時は浸水地帯です。。。

 

それは人気ありません。

 

実際の写真はこちら。

 

 

ですが、買いました。

 

なぜなら、買った次の年には大規模な貯水池の建築が決定していたからです。

 

ただ、一度冠水してしまったという・・・その写真でした。

 

浸水エリアのため、新しく建つ家は全部高いところに建てております。

 

そのため、私の家も問題はありませんでした。

 

次に売主が破産したようで・・・

 

競売で手に入れた業者が売りに出していました。

 

元々、競売で仕入れて売り出した当初は1700万だったようです。

 

で、売れず、売れず、売れず・・・

 

その結果、1480万まで下げたタイミングを見計らって物件調査に行きました。

 

そして、値下げ交渉し、1350万円にしてもらって、手に入れたということです。

 

実際売主さんと話してみると、今回は買った金額よりも少し安めになって足が出てしまっているとのことです・・・

 

ありがたや、ありがたやｗ

 

このように、探していけば皆があまり手をつけないものにも手を付けれるようになったのも大きいかと思います。

 

 自宅を購入されていない方は是非経験を積んでから自宅購入というのも考えてみてはいかがでしょうか？

 

大幅な指値や市場から乖離した金額の物件が手に入るかも知れません。 

 

越谷大家です。

 

本日、私の持っている野田のアパートの前にあるアパートが売りに出てました。

 

資料を取り寄せて見てみると、、、

 

6戸中2戸しか入っていなかったそうです・・・

 

これじゃぁ厳しそうですね・・・

 

やはり厳しいエリアだと実感した次第です。

そんな中でも管理会社を変更したことによって良い動きになっておりますので、

 

またご報告させていただけましたらと思います。

先日、私が持ち込んだ銀行員からお伺いしたお話しを本日はさせていただけましたらと思います。

同じ銀行でも融資が出る出ないかが変わってくる？

これを聞いたところ、やはりあるそうです。

銀行が違えば、評価が違うのは当然分かることです。

しかし、支店によっても変わってくるというのは、聞いたことはあったが、こんなに違うものだとは…

同じ銀行でも支店長によって違う銀行のようになる？？

これは今回聞いた話ではありませんが、仲良し仲介担当者から聞いた話です。

支店長によっては、全く収益不動産に対して良く思っていないようで、地主さんにしか融資をしていない銀行もあるようです。

そうなってくると、収益不動産を持ち込んだだけでもどうせ支店長を通らないだろうということで、銀行員は思います。

しかし、そんな事情を言えないため、

担当者から積算が出ないだとか、頭金半分入れてもらえれば融資をしますとか言い、直接断ったような言い方ではない断り方をしているようです。

他の支店では通る可能性があるのに…

 

そこで諦めてしまっては損してしまいますね・・・

エビデンスが必要ない支店もある？？

これを聞いてビックリしました！

当然のことながら今まで自己資金のエビデンスを提出しておりました。

しかし、とある銀行のとある支店では、エビデンスを提出しなくて良いところもあります。

自己資金をいくらでも申告できるという…

そんなことが可能な支店、銀行員もいるようです。

ちなみに他の支店はモチロン、エビデンスが必要です。

 

融資額の伸びにも違いがある？

これは最近持ち込んだ銀行での話です！！

 

その銀行員曰く、

 

『ここの支店は扱える金額が大きいので良かったですね。』

 

とのことだったので、詳細を聞いてみました。

 

そうすると、銀行の中で取締役を兼務されている人がこの支店の支店長だそうです。

 

そこで、他の支店で扱える金額が4000〜5000万円なのに対して、

 

この支店では、支店長のハンコが重く、

 

8000万円まで支店長のハンコで決済が可能だそうです。

 

この3000万円がおっきい・・・

 

是非、銀行だけでなく、融資に積極的・融資額が多く引き出せる支店を皆様もじっくり探されてみてはいかがでしょうか？？

 

こんばんわ、越谷大家です。

 

昨日お話ししておりました、3つの銀行へ打診している件ですが・・・

 

全て今週中に出る予定でした。

 

予定で終わってしまいました・・・

 

全て、来週へ持ち越しです！！（笑）

 

借り換えで実は動いているのですが、

 

融資担当者の都合が悪くなったみたいで、

 

来週火曜日に再度私を担当してくれている支店長代理がアタックしてくれるようです。

 

このお話しだけで2回分に分かれるぐらい面白い話しなので、また次回ご報告させていただきます。

 

さて、本日は自宅購入が先？収益不動産の購入が先？についてお話ししたいと思います。

 

よく聞く話

金持ち父さん、貧乏父さんに出ておりますが、

 

自宅は負債だ！！ということですが・・・

 

実際はどうなんでしょうね？？

融資担当者に聞いてみました！！

 

A銀行では、年収の10倍まで貸せます。ただ、現在の借入も含めて10倍以内なら・・・

 

ということです。

 

そのため、A銀行は自宅購入をしていると足枷になります。。。

 

金持ち父さん、貧乏父さんの通り・・・

 

ただ、B銀行に関しては、他の銀行の借入は関係なく、B銀行での借り出し総額が1億円以内だと大丈夫とのことでした。

 

この場合、自宅を購入していてもさほど影響はないようです。

 

 まとめ

自宅を購入していても負債と見る銀行もあれば、負債と見ない銀行もあります。

 

この事を考えると、できる限り自宅購入をしていない方が借入総額が少なくなるので、使える金融機関が増えてくるという大いなるメリットがあります。

 

しかし、自宅を購入しているからといって、全く収益不動産を買う事ができないのか？というと、そんなことはありません。

 

この辺りもうまく自分の中で天秤にかけながら考えていく必要はありそうです。

 

私の体験

そうはいってもどうなのか？私の実例だけご紹介させていただきます。

 

私は区分マンションを購入し、その後、1棟アパート×2棟を購入しました。

 

その後、気に入った戸建があったので、すぐに買い付けを入れました。

 

そして、金額もそこまで大きくなかったので、普通に組めるだろうと思って融資打診してみました。

 

そうすると・・・

 

中古戸建だったため、金額が大きくなかったので、

 

金融機関からはことごとく・・・

 

どうせ住まずに賃貸に出すんでしょ？

 

ということから融資を断られてしまいました・・・

 

こんなこともありますので、自宅は買えるうちに買っちゃうというのも一つの手かもしれませんね・・・

こんばんわ、越谷大家です。

 

今日は新たなる銀行の開拓を行ってまいりました。

 

まだ大家を初めて2年ですが、だいぶ銀行との交渉もすんなり進むようになってきました。（CFが出ていると交渉の土台に乗ってきます。）

 

一番最初に事業を始める時にメインバンクに行って、

 

門前払いされたのがウソのような銀行員の対応になってきました。

 

この調子でグングン加速していこうかと考えてます。

 

明日、3つの銀行から返事が返ってくる期限となっています。

 

色んな持ち込みをしておりましたので、少し楽しみです。

 

またご報告させていただきます！！

 

さて、本日のお題ですが、

 

そんなの無理だよ！！

 

って内容です！！

 

都内の区分マンションで利回り16％にする方法！！

 

をお伝えできればと考えております。

 

スペック

ここでは一般的な物件をご紹介させていただきたいと思います。

 

都内某所

 

金額900万円　家賃7万円　修繕・積立金１万円　固都税：5万円

 

標準的な物件かと思います。

 

表面利回り9.3％。

 

実利回り⒎4％・・・（自主管理と仮定）

 

最近こんな物件ばっかりですよね・・・もっと悪かったりしますが・・・

 

こんな物件が実利回り16.1％にする方法があったらどうでしょうか？？

 

投資対象になりますでしょうか？？

 

注意点

・結構めんどくさいかもしれません・・・

 

・区分マンションの管理組合によってはNGな事かも知れません。

一度管理規約を読んでから実践されることをお勧めします。

 

実はこれを知ったのも、私が副理事長を務めている区分マンションでこういったことをしている人がいて、管理組合として注意したからです。

 

 方法

都内のウィークリーマンションにして貸し出すわけです。

 

例えば、家具・家電を部屋に設置し、

 

1日4500円で1週間単位で貸し出すように設定します。

 

1週間だと31,500円

 

これを5000円にしたら利回りが上がりますし、

 

近隣のホテルより格安なので、それでもやりようによっては入るかもしれません。

 

今回は1日4,500円の1ヶ月30日で計算して稼働したと仮定します。

 

4,500円×30日＝135,000円

 

ここに管理費・修繕積立金の10,000円を引きます。

 

125,000円×12ヶ月で年間150万円です。

 

ここに固都税を引いた145万円が満室で稼働した場合の利回りです。

 

こうなると実利回りが16.1％になるのです。

 

私の持っている区分マンションでもこの一部屋引っ切り無しに人が入れ替わっていたそうなので、

 

ほとんど空室がなかったそうです。

 

もちろん、空いた場合は、クリーニングとかを行わないといけませんが、

 

通常の賃貸よりかは明らかに利回りがアップします。

 

考えられている人はこうやって利回りを上げたりされているんですね・・・

 

ちなみに募集は全部ネットで外国人・日本人観光客をターゲットにやられてました。

 

ご参考になれば幸いです。

こんばんは、越谷大家です。

今日、今年に入り、買付8個目の物件、ようやく購入できそうです。(今年初めてです・・・)

今までと一味違う投資法となってます。

銀行からほぼほぼOKの連絡が来たので、おそらく大丈夫でしょう。

皆様の進捗はいかがでしょうか？

皆様に幸あれ！！

さて、本日は、昨日浜松の管理会社と話していた時にビックリした、

客付をさせたら100%入居者を付けてくる業者の話しを聞いたので、

面白いお話しだったので、共有させていただこうかと思います。

 

業者の詳細

普通の客付け業者でミ⚪︎ミ⚪︎のフランチャイズでもあるようで、

 

普通にお客さんがよく物件を探しに来られているようです。

 

そして、空室のある物件に内見をよくされている業者です。

 

担当者の力は？？

私もビックリしたのは・・・

 

業者の担当者はどの人もあまり折衝能力もなく、

 

これといった目立ったクロージングもしないようです・・・

 

そんな業者なのに、交渉すれば、私どもは100％入居を決定できます！！

 

と豪語しているんだとか・・・

 

その方法とは？？

これまた、ビックリしました・・・

 

大家の許可も得ずに、勝手にフリーレントを付けたりして契約してから

 

大家に交渉入るようです・・・

 

申し込みとかを先に書かれてたら、さすがに断りづらい・・・

 

更に、、、、

 

平気で6万とか、7万円の家賃で募集している部屋を

 

2000〜3000円の家賃交渉！！

 

ではなく、

 

1万から1.5万ぐらいまで家賃交渉してくるようです。

 

そりゃぁ強いわ・・・

 

この業者の影響

管理会社に聞いてみると、浜松周辺はもともとの地主が多いエリアだそうです。

 

そのため、お金に切迫している大家は私ぐらい・・・

 

なので、なんでも大家さん達がその交渉を飲んじゃうそうです・・・

 

そのおかげで、近隣の家賃相場が下がってきているようです。

 

他のエリアもそうですが、

 

周りが家賃を下げ始めると自分も家賃を下げないと決まらなくなってきます。

 

また、逆もしかりで自分が下げてしまうと家賃の値下げ合戦になってしまう。

 

こうなってしまうと、当初のシュミレーションが狂ってきますし、

 

一度皆で下げてしまった家賃相場はなかなか元に戻せなくなってしまいます。

 

そのため、家賃相場の維持は皆でしていきましょう！！

 

ワンルームとファミリータイプ、どちらがお得？？

こんばんは、越谷大家です。

よく、ワンルームタイプとファミリータイプの物件、どちらがお勧めですか？と聞かれたりします。

皆さんはどんなご印象でしょうか？

どちらを選択されて投資されてますか？しようとしてますか？

区分1戸、ワンルームタイプを1棟（正確には2棟）、ファミリータイプを2棟と数は少ないですが、

 

私なりの感想を述べさせていただければ幸いです。

 

ワンルームのメリット

これは、平米あたりの取れる賃料にあると私は考えてます。

例えば400平米の建物面積。

25平米のワンルームなら16戸作れます。

50平米のファミリータイプだと8戸しか作れません。

これで、ファミリータイプがワンルームの家賃の2倍取れるかと言うと、そこまでは取れません。

また、8戸で1部屋空いてしまうと12.5%家賃が減りますが、

16戸で1部屋空いても6.25%の家賃しか減りません。

 

空室になった際のリスクも戸数が多い分、分散されます。

上記の理由で、コストパフォーマンスが高いのです。

 

デメリット

ただ、デメリットとしては、

属性があまり良くない人

働いていない人や、学生などが入っていたりします。

また、入退去のサイクルが早いです…

 

ファミリータイプのメリット

逆にファミリータイプは入居が長いことが多いです。

 

実際に私の所有している浜松と四日市の物件の事例ですが、

 

どちらも築25年ぐらい経過して購入しております。

 

なのに、新築竣工当初から住まれている方が両物件とも1世帯ずつありました。

 

これって、新築で購入していれば、25年間ずっと同じ家賃を払い続けているってことですよ？？

 

すっごいメリットですよね。

 

月6万円としても、1年で72万円、

 

25年だと1800万円も同じ人が払い続けてくれてます。

 

中古戸建なら十分買えちゃうぐらいの金額です。

 

デメリット

ただ、デメリットとしては、一度空室になってしまった際の

 

原状回復費用・リフォーム費用が高額になってしまいます。

 

実際、浜松の物件をフルリノベーションした際、

 

十分安くしてもらったのに、2部屋で160万円もかかってしまいました・・・

まとめ

どちらもメリット・デメリットがあります。

 

どちらが良いとは一概には言えないのが事実です。

 

私の印象ですと、都心部はワンルームの需要が高い。

 

逆に地方はファミリータイプの需要が高いと考えてます。

 

この二つを組み合わせて投資を行っていけば、

 

良い投資ができるのではないかと私自身は思っております。

 

なので、次はワンルームタイプを購入予定で実は今動いております。

 

皆さまもどちらかの考えに偏らずに、色んな視野を持って考えてみてはいかがでしょうか？？